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Nebenkosten-Atlas 2026
Was kostet Wohnen wirklich? NebenkostenPro hat die kalten Nebenkosten von 400 deutschen Städten verglichen, auf Basis der örtlichen Grundsteuer-Hebesätze, Wasser- und Abwasserpreise und Müllgebühren. Das Ergebnis: Zwischen der teuersten und der günstigsten Stadt liegen bei einer 70-m²-Wohnung rund 521 € pro Jahr.
400 Städte auf einer Skala
Position nach kalten Nebenkosten in Euro je Quadratmeter und Monat, von günstig (grün) bis teuer (amber). Je höher ein Strich, desto mehr Städte liegen genau auf diesem Wert.
Das Ranking: teuerste und günstigste Städte
Die 10 teuersten Städte
| # | Stadt | €/m²/Monat | 70 m²/Jahr |
|---|---|---|---|
| 1 | BremerhavenBremen | 3,15 € | 2.646 € |
| 2 | Offenbach am MainHessen | 3,14 € | 2.638 € |
| 3 | BremenBremen | 3,11 € | 2.612 € |
| 4 | BerlinBerlin | 3,10 € | 2.604 € |
| 5 | HamburgHamburg | 3,10 € | 2.604 € |
| 6 | RemscheidNordrhein-Westfalen | 3,09 € | 2.596 € |
| 7 | MönchengladbachNordrhein-Westfalen | 3,08 € | 2.587 € |
| 8 | EssenNordrhein-Westfalen | 3,07 € | 2.579 € |
| 9 | WiesbadenHessen | 3,07 € | 2.579 € |
| 10 | DarmstadtHessen | 3,06 € | 2.570 € |
Die 10 günstigsten Städte
| # | Stadt | €/m²/Monat | 70 m²/Jahr |
|---|---|---|---|
| 1 | Heidenheim an der BrenzBaden-Württemberg | 2,53 € | 2.125 € |
| 2 | Buchholz in der NordheideNiedersachsen | 2,55 € | 2.142 € |
| 3 | LahrBaden-Württemberg | 2,55 € | 2.142 € |
| 4 | Esslingen am NeckarBaden-Württemberg | 2,55 € | 2.142 € |
| 5 | Ingelheim am RheinRheinland-Pfalz | 2,56 € | 2.150 € |
| 6 | FilderstadtBaden-Württemberg | 2,56 € | 2.150 € |
| 7 | Leer (Ostfriesland)Niedersachsen | 2,57 € | 2.159 € |
| 8 | CloppenburgNiedersachsen | 2,57 € | 2.159 € |
| 9 | LudwigsburgBaden-Württemberg | 2,57 € | 2.159 € |
| 10 | MühlhausenThüringen | 2,58 € | 2.167 € |
Kalte Nebenkosten einer Modellwohnung in €/m²/Monat. Jahreswert bezogen auf 70 m² Wohnfläche. Jede Stadt verlinkt auf ihr vollständiges Kostenprofil.
Bundesländer im Vergleich
Durchschnitt der untersuchten Städte je Bundesland. Die Stadtstaaten führen das Feld an, am günstigsten wohnt es sich im Südwesten und Nordwesten.
Großstädte ab 500.000 Einwohnern
Rang bezogen auf alle 400 Städte des Atlas. Auffällig: Stuttgart ist mit Abstand die günstigste Millionenmetropole.
Extreme nach Kostenart
Wasser und Abwasser €/m³
Am teuersten
- MönchengladbachNordrhein-Westfalen7,31 €
- SchwedtBrandenburg7,24 €
- Brandenburg an der HavelBrandenburg7,24 €
Am günstigsten
- WormsRheinland-Pfalz3,23 €
- KölnNordrhein-Westfalen3,24 €
- Frankfurt am MainHessen3,35 €
Summe aus Frischwasser- und Abwasserpreis je Kubikmeter.
Grundsteuer B Hebesatz
Am teuersten
- Offenbach am MainHessen1.230 %
- DarmstadtHessen1.181 %
- HagenNordrhein-Westfalen1.139 %
Am günstigsten
- Ingelheim am RheinRheinland-Pfalz80 %
- StuttgartBaden-Württemberg160 %
- KonstanzBaden-Württemberg168 %
Hebesätze sind seit der Grundsteuerreform 2025 zwischen Bundesländern nur eingeschränkt vergleichbar, da die Messzahlen abweichen.
Methodik
Der Nebenkosten-Atlas vergleicht die kalten Nebenkosten einer Modellwohnung über 400 Städte hinweg, ausgewiesen in Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat.
Lokale Realdaten fließen für die vier Kostenarten ein, die Kommunen und Stadtwerke selbst festlegen: der Hebesatz der Grundsteuer B, der Frischwasserpreis, die Abwassergebühr und die Müllgebühren. Quellen sind die jeweiligen Gebührensatzungen, Stadtwerkstarife und amtlichen Hebesatzverzeichnisse, wie sie auch auf den einzelnen Stadtprofilen von NebenkostenPro dokumentiert sind.
Der Modellhaushalt bei den Müllgebühren nutzt eine Restmülltonne mit 60 Litern pro Woche, dazu 20 Liter Biomüll pro Woche und eine Papiertonne. Wer seltener leeren lässt oder ein kleineres Gefäß nutzt, zahlt entsprechend weniger als hier ausgewiesen. Die Annahme ist für alle Städte gleich, damit der Vergleich zwischen ihnen trägt.
Datenstand je Kostenart: Grundsteuer-Hebesätze 2024 bis 2026, Wasser und Abwasser überwiegend 2023 bis 2024, Müllgebühren 2022. Die Vergleichsprofile beziehen sich auf das Abrechnungsjahr 2024. Die Müllgebühren sind damit die älteste Grundlage im Atlas; einzelne Kommunen haben ihre Sätze seither angehoben.
Regionale Vergleichsprofile ergänzen die Kostenarten ohne kommunale Preissetzung, darunter Heizung, Versicherungen, Gartenpflege sowie Hauswart und Reinigung. Diese Anteile basieren auf Bundesland-Durchschnittswerten und werden nach Stadtgröße gewichtet.
Der Jahreswert rechnet den Quadratmeterwert auf eine Wohnung mit 70 m² hoch. Maßgeblich für Mieterinnen und Mieter bleibt immer die konkrete Abrechnung; der Atlas dient der Einordnung, wo eine Stadt im bundesweiten Vergleich steht.
Daten für Presse und Forschung
Der vollständige Datensatz mit allen 400 Städten steht als CSV zum Download bereit und darf für redaktionelle und wissenschaftliche Zwecke frei verwendet werden (CC BY 4.0).
Quellenangabe: NebenkostenPro Nebenkosten-Atlas 2026, verlinkt auf nebenkostenpro.de/nebenkosten-atlas. Rückfragen und Datenauskünfte über das Kontaktformular
Häufige Fragen
Welche Stadt hat die höchsten Nebenkosten in Deutschland?
Im Nebenkosten-Atlas 2026 liegt Bremerhaven mit 3,15 €/m²/Monat an der Spitze der 400 untersuchten Städte. Für eine 70-m²-Wohnung entspricht das rund 2.646 € kalten Nebenkosten pro Jahr.
Wo sind die Nebenkosten am günstigsten?
Am günstigsten ist Heidenheim an der Brenz in Baden-Württemberg mit 2,53 €/m²/Monat. Der Abstand zur teuersten Stadt beträgt auf 70 m² gerechnet etwa 521 € pro Jahr.
Wie werden die Werte im Nebenkosten-Atlas berechnet?
Grundlage sind lokal erhobene Realdaten je Stadt: der Grundsteuer-B-Hebesatz sowie die Frisch- und Abwasserpreise aus den kommunalen Satzungen und Stadtwerkstarifen, dazu die Müllgebühren für einen einheitlichen Modellhaushalt. Kostenarten ohne kommunale Preissetzung, etwa Heizung, Versicherungen oder Hauswart, werden über regionale Vergleichsprofile ergänzt. Alle Werte beziehen sich auf eine Modellwohnung und werden in Euro je Quadratmeter und Monat ausgewiesen.
Was ist der Modellhaushalt bei den Müllgebühren?
Der Modellhaushalt nutzt eine Restmülltonne mit 60 Litern pro Woche, dazu 20 Liter Biomüll pro Woche und eine Papiertonne. Diese Annahme gilt für alle Städte gleich, damit der Vergleich untereinander trägt. Ein Haushalt mit kleinerem Gefäß oder 14-täglicher Leerung zahlt deutlich weniger als der ausgewiesene Wert.
Dürfen die Daten des Nebenkosten-Atlas verwendet werden?
Ja. Zahlen, Rankings und der CSV-Datensatz dürfen für redaktionelle und wissenschaftliche Zwecke frei verwendet werden. Als Quelle genügt die Angabe NebenkostenPro Nebenkosten-Atlas 2026 mit Link auf diese Seite.
Warum zeigt der Atlas kein Ranking der Müllgebühren?
Die Müllgebühren werden derzeit neu erhoben, Stadt für Stadt direkt aus den kommunalen Gebührensatzungen. Bis dahin zeigen wir kein Ranking dieser Kostenart, weil eine Rangfolge aus gemischten Datenständen in die Irre führen würde. Aktuell erhoben sind 121 von 400 Städten. Auf den Stadtseiten steht der jeweilige Datenstand an der Zahl.
Und wo steht Ihre Abrechnung?
Rund 2.335 € im Jahr stecken in den kalten Nebenkosten einer typischen 70-m²-Wohnung. Ob Ihre Abrechnung im Rahmen liegt, sehen Sie in zwei Minuten.
Abrechnung prüfen lassen
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