Betriebskostenverordnung 2025 — Prüfpunkte und Kostenarten
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) nennt Kostenarten und Prüfkriterien, die bei Nebenkostenabrechnungen als Orientierung dienen können. 2025 sind insbesondere das CO2-Stufenmodell, Kabelanschlusskosten und Transparenzangaben relevante Prüfpunkte.
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Das Wichtigste zur Betriebskostenverordnung 2025
Wenn Ihre Abrechnung Positionen außerhalb dieses Prüfrahmens enthält, können Sie die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen und die Kostenarten strukturiert einordnen.
Alle 17 Betriebskostenarten im Prüfrahmen nach § 2 BetrKV
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) nennt in § 2 Kostenarten, die als fachlicher Prüfbezug herangezogen werden können. Ob eine konkrete Position passt, hängt zusätzlich von Vertrag, Belegen, Zeitraum und Ausnahmen ab.
Grundsteuer
Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, insbesondere die Grundsteuer.
Wasserversorgung
Kosten für Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Eichung und Miete.
Entwässerung
Kosten für Abwasser, Grundgebühren, Wartung der Entwässerungsanlagen.
Heizkosten
Brennstoffkosten, Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinreinigung, CO2-Abgabe (anteilig).
Warmwasser
Kosten der Wassererwärmung, analog zur Heizkostenverordnung zu verteilen.
Verbundene Anlagen
Kosten für maschinelle Wascheinrichtungen, Trockenräume, gemeinsame Antennen.
Aufzug
Betriebsstrom, Überwachung, Wartung, Reinigung, TÜV-Prüfungen.
Straßenreinigung/Müll
Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst (soweit im Prüfrahmen zu betrachten).
Gebäudereinigung
Reinigung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile (Hausflur, Treppe, Keller, etc.).
Gartenpflege
Pflege der dem Gebäude zugehörigen Außenanlagen.
Beleuchtung
Strom für Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile.
Schornsteinreinigung
Reinigung und Prüfung von Schornstein, Abgasanlagen, Lüftungsanlagen.
Versicherungen
Haftpflicht-, Feuer-, Sturm-, Glasversicherung für das Gebäude.
Hauswart
Vergütung des Hauswarts, soweit nicht Hausverwaltung oder Instandhaltung.
Antenne/Kabel
Gemeinschaftsantennenanlage, Breitbandnetz. seit Juli 2024 gesondert zu prüfen!
Wichtige Änderung: Seit dem 1. Juli 2024 sind Kabelanschlusskosten durch das geänderte Telekommunikationsgesetz seit Juli 2024 gesondert zu prüfen!
Wäschepflege
Waschmaschinen, nur wenn für alle Mieter, ansonsten über Nr. 17 (sonstige).
Sonstige Betriebskosten
Nur konkret im Mietvertrag benannte, nicht in Nr. 1-16 erfasste Kosten.
Neuerungen 2025/2026: Das ändert sich
CO2-Stufenmodell: Aufteilung prüfen
Der CO2-Preis steigt 2025 auf 55 Euro pro Tonne (2026: geplant 65 €/t). Das 10-Stufen-Modell ist ein Prüfkriterium für die Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter auf Basis der Energieeffizienz des Gebäudes:
Effiziente Gebäude (< 12 kg CO₂/m²)
Prüfwert: Mieter 100% | Vermieter 0%
Ineffiziente Gebäude (> 52 kg CO₂/m²)
Prüfwert: Mieter 5% | Vermieter 95%
Kabelanschluss: Prüfpunkte ab Juli 2024
Seit dem 1. Juli 2024 sind Kosten für Kabelanschluss und Breitbandversorgung durch das geänderte Telekommunikationsgesetz seit Juli 2024 gesondert zu prüfen. Dies gilt für alle Abrechnungszeiträume ab Juli 2024.
Was bedeutet das für Sie als Mieter?
- • Kabelanschlusskosten sollten ab Juli 2024 fachlich geprüft werden
- • Falls doch abgerechnet: Position schriftlich um Klärung bitten
- • Betrifft auch bereits laufende Verträge mit Kabel-Klausel
Transparenzangaben als Prüfpunkte
Für die Nebenkostenabrechnung sind 2025 unter anderem diese Angaben als Prüfpunkte relevant:
- Detaillierte Aufschlüsselung aller Kostenpositionen mit Einzelbelegen
- Nachvollziehbare Verteilerschlüssel mit Berechnungsgrundlage
- Vergleichswerte zum Vorjahr als Prüfbezug
- Bei Heizkosten: CO2-Ausstoß und Energieträger-Information
Fristen: Die 12-Monats-Regel als Orientierung
Fristbezug nach § 556 Abs. 3 BGB
Als Fristbezug werden häufig 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumsherangezogen. Zugang, Ausnahmen und mögliche Folgen sollten fachlich geprüft werden.
Konkrete Fristen für 2025/2026:
Klärungspunkte für Mieter: So bereiten Sie die Prüfung vor
Bei auffälligen Positionen hilft eine strukturierte Prüfung mit Fristen, Belegen, Rechenwegen und fachlicher Einordnung.
Klärungspunkte für Mieter:
- 12 Monate Zeit für Einwendungen
- Belegzugang und Nachweise dokumentieren
- Kopien oder digitale Belege anfragen
- Verteilerschlüssel prüfen lassen
- CO2-Aufteilung kontrollieren
- Gesondert zu prüfende Kosten als Klärungspunkt aufnehmen
Häufige Auffälligkeiten erkennen:
- Kabelanschlusskosten abgerechnet
- Auffällige CO2-Kostenaufteilung
- Prüfungsbedürftige Umlageschlüssel
- Verwaltungskosten als Betriebskosten
- Reparaturkosten als möglicher Abgrenzungspunkt
- Fehlende oder unvollständige Belege
💡 Tipp zur CO2-Aufteilung:
Bei abweichender CO2-Darstellung kann die CO2-Kostenaufteilunggesondert fachlich geprüft werden (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG als Prüfbezug).
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Häufig gestellte Fragen zur BetrKV 2025
Was sind die 17 Betriebskostenarten im Prüfrahmen nach BetrKV?
Nach § 2 BetrKV sind 17 Kostenarten im Prüfrahmen zu betrachten: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizkosten, Warmwasser, verbundene Anlagen, Aufzug, Straßenreinigung/Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Antenne/Kabel (nur bis Juli 2024!), Waschmaschinen, sonstige vereinbarte Betriebskosten.
Wie funktioniert das CO2-Stufenmodell 2025?
Das 10-Stufen-Modell teilt die CO2-Kosten je nach Energieeffizienz des Gebäudes auf. Bei sehr effizienten Gebäuden (< 12 kg CO₂/m²/Jahr) wird häufig ein Prüfwert von 100% beim Mieter genannt. Bei ineffizienten Gebäuden (> 52 kg CO₂/m²/Jahr) wird häufig ein Prüfwert von 95% beim Vermieter genannt. Der CO2-Preis beträgt 2025 55 Euro pro Tonne.
Warum sind Kabelanschlusskosten seit Juli 2024 gesondert zu prüfen?
Seit dem 1. Juli 2024 sind Kabelanschlusskosten durch das geänderte Telekommunikationsgesetz seit Juli 2024 gesondert zu prüfen. Ziel ist es, Mietern die freie Wahl des Anbieters zu ermöglichen. Werden diese Kosten dennoch abgerechnet, sollten Mieter diese Position schriftlich um Klärung bitten und prüfen lassen.
Was passiert bei verspäteter Nebenkostenabrechnung?
Kommt die Nebenkostenabrechnung später als 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter an, ist § 556 Abs. 3 BGB ein Prüfbezug. Für 2025 ist der 31.12.2026 ein wichtiger Orientierungswert; Zugang, Ausnahmen und Folgen bitte fachlich prüfen lassen.
Wie lange kann ich gegen die Abrechnung Einspruch erheben?
Mieter haben 12 Monate nach Zugang der Nebenkostenabrechnung Zeit für Einwendungen. In dieser Zeit können Sie Belege einsehen, Klärungspunkte strukturiert benennen und auffällige Positionen fachlich prüfen lassen. Bei CO2-Auffälligkeiten kann § 7 CO2KostAufG ein Prüfbezug sein.
Welche Kosten sollten genauer geprüft werden?
Prüfungsbedürftig sind insbesondere: Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, Finanzierungskosten, Kabelanschluss (seit Juli 2024), Kosten für Leerstand, Rechtsanwalts- und Gerichtskosten, sowie alle Kosten die nicht konkret im Mietvertrag im Mietvertrag konkret benannt sind.
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