Betriebskostenverordnung 2025 — Alles was Mieter wissen müssen
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, welche Kosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen. 2025 bringt wichtige Änderungen mit sich: das CO2-Stufenmodell, der Wegfall der Kabelanschluss-Umlagefähigkeit und verschärfte Transparenzpflichten. Hier erfahren Sie alles, was Sie als Mieter wissen müssen.
Das Wichtigste zur Betriebskostenverordnung 2025
Alle 17 umlagefähigen Kostenarten nach § 2 BetrKV
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt in § 2 abschließend, welche Kosten als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Nur diese 17 Kostenarten sind zulässig — und auch nur dann, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurden.
Grundsteuer
Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, insbesondere die Grundsteuer.
Wasserversorgung
Kosten für Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Eichung und Miete.
Entwässerung
Kosten für Abwasser, Grundgebühren, Wartung der Entwässerungsanlagen.
Heizkosten
Brennstoffkosten, Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinreinigung, CO2-Abgabe (anteilig).
Warmwasser
Kosten der Wassererwärmung, analog zur Heizkostenverordnung zu verteilen.
Verbundene Anlagen
Kosten für maschinelle Wascheinrichtungen, Trockenräume, gemeinsame Antennen.
Aufzug
Betriebsstrom, Überwachung, Wartung, Reinigung, TÜV-Prüfungen.
Straßenreinigung/Müll
Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst (soweit umlagefähig).
Gebäudereinigung
Reinigung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile (Hausflur, Treppe, Keller, etc.).
Gartenpflege
Pflege der dem Gebäude zugehörigen Außenanlagen.
Beleuchtung
Strom für Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile.
Schornsteinreinigung
Reinigung und Prüfung von Schornstein, Abgasanlagen, Lüftungsanlagen.
Versicherungen
Haftpflicht-, Feuer-, Sturm-, Glasversicherung für das Gebäude.
Hauswart
Vergütung des Hauswarts, soweit nicht Hausverwaltung oder Instandhaltung.
Antenne/Kabel
Gemeinschaftsantennenanlage, Breitbandnetz. NICHT mehr umlagefähig seit Juli 2024!
Wichtige Änderung: Seit dem 1. Juli 2024 sind Kabelanschlusskosten durch das geänderte Telekommunikationsgesetz nicht mehr auf Mieter umlagefähig!
Wäschepflege
Waschmaschinen, nur wenn für alle Mieter, ansonsten über Nr. 17 (sonstige).
Sonstige Betriebskosten
Nur konkret im Mietvertrag benannte, nicht in Nr. 1-16 erfasste Kosten.
Neuerungen 2025/2026: Das ändert sich
CO2-Stufenmodell: Vermieter zahlen mehr
Der CO2-Preis steigt 2025 auf 55 Euro pro Tonne (2026: geplant 65 €/t). Die Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter erfolgt nach dem 10-Stufen-Modell basierend auf der Energieeffizienz des Gebäudes:
Effiziente Gebäude (< 12 kg CO₂/m²)
Mieter: 100% | Vermieter: 0%
Ineffiziente Gebäude (> 52 kg CO₂/m²)
Mieter: 5% | Vermieter: 95%
Kabelanschluss: Wegfall der Umlagefähigkeit
Seit dem 1. Juli 2024 sind Kosten für Kabelanschluss und Breitbandversorgung durch das geänderte Telekommunikationsgesetz nicht mehr auf Mieter umlagefähig. Dies gilt für alle Abrechnungszeiträume ab Juli 2024.
Was bedeutet das für Sie als Mieter?
- • Kabelanschlusskosten dürfen nicht mehr abgerechnet werden
- • Falls doch abgerechnet: Position vollständig zurückweisen
- • Betrifft auch bereits laufende Verträge mit Kabel-Klausel
Verschärfte Transparenzpflichten
Die Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung werden 2025 weiter verschärft:
- Detaillierte Aufschlüsselung aller Kostenpositionen mit Einzelbelegen
- Nachvollziehbare Verteilerschlüssel mit Berechnungsgrundlage
- Vergleichswerte zum Vorjahr müssen angegeben werden
- Bei Heizkosten: CO2-Ausstoß und Energieträger-Information
Fristen für Vermieter: Die 12-Monats-Regel
Wichtige Frist nach § 556 Abs. 3 BGB
Der Vermieter hat 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, Ihnen die Nebenkostenabrechnung zuzustellen. Kommt sie zu spät, entfällt Ihre Nachzahlungspflicht!
Konkrete Fristen für 2025/2026:
Widerspruchsrecht für Mieter: So gehen Sie vor
Als Mieter haben Sie umfassende Rechte bei der Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung. Nutzen Sie diese Rechte, um zu hohe Kosten zu vermeiden!
Ihre Rechte als Mieter:
- 12 Monate Zeit für Einwendungen
- Vollständige Belegeinsicht verlangen
- Kopien der Belege fordern
- Verteilerschlüssel prüfen lassen
- CO2-Aufteilung kontrollieren
- Nicht umlagefähige Kosten zurückweisen
Häufige Fehler erkennen:
- Kabelanschlusskosten abgerechnet
- Falsche CO2-Kostenaufteilung
- Unzulässige Umlageschlüssel
- Verwaltungskosten als Betriebskosten
- Reparaturkosten fälschlicherweise umgelegt
- Fehlende oder unvollständige Belege
💡 Tipp zur CO2-Aufteilung:
Wenn der Vermieter die CO2-Kosten nicht nach dem Stufenmodell aufteilt, können Sie 50% der gesamten CO2-Kosten von Ihrer Nachzahlung abziehen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).
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Häufig gestellte Fragen zur BetrKV 2025
Was sind die 17 umlagefähigen Kostenarten nach BetrKV?
Nach § 2 BetrKV sind 17 Kostenarten umlagefähig: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizkosten, Warmwasser, verbundene Anlagen, Aufzug, Straßenreinigung/Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Antenne/Kabel (nur bis Juli 2024!), Waschmaschinen, sonstige vereinbarte Betriebskosten.
Wie funktioniert das CO2-Stufenmodell 2025?
Das 10-Stufen-Modell teilt die CO2-Kosten je nach Energieeffizienz des Gebäudes auf. Bei sehr effizienten Gebäuden (< 12 kg CO₂/m²/Jahr) zahlt der Mieter 100%. Bei ineffizienten Gebäuden (> 52 kg CO₂/m²/Jahr) übernimmt der Vermieter 95% der CO2-Kosten. Der CO2-Preis beträgt 2025 55 Euro pro Tonne.
Warum sind Kabelanschlusskosten nicht mehr umlagefähig?
Seit dem 1. Juli 2024 sind Kabelanschlusskosten durch das geänderte Telekommunikationsgesetz nicht mehr auf Mieter umlagefähig. Ziel ist es, Mietern die freie Wahl des Anbieters zu ermöglichen. Werden diese Kosten dennoch abgerechnet, können Mieter sie vollständig zurückweisen.
Was passiert bei verspäteter Nebenkostenabrechnung?
Kommt die Nebenkostenabrechnung später als 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter an, entfällt die Nachzahlungspflicht (§ 556 Abs. 3 BGB). Für 2025 bedeutet das: Abrechnung muss bis spätestens 31.12.2026 zugestellt werden, sonst keine Nachzahlung.
Wie lange kann ich gegen die Abrechnung Einspruch erheben?
Mieter haben 12 Monate nach Zugang der Nebenkostenabrechnung Zeit für Einwendungen. In dieser Zeit können Sie Belege einsehen, Korrekturen verlangen und fehlerhafte Positionen beanstanden. Bei CO2-Kostenaufteilungsfehlern können Sie sofort 50% der CO2-Kosten abziehen.
Welche Kosten sind definitiv nicht umlagefähig?
Nicht umlagefähig sind insbesondere: Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, Finanzierungskosten, Kabelanschluss (seit Juli 2024), Kosten für Leerstand, Rechtsanwalts- und Gerichtskosten, sowie alle Kosten die nicht konkret im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden.
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