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§ 2 Nr. 14 BetrKV
Kostenart im Prüfrahmen
Hauswart Nebenkosten: Umlage & Kosten
Die Kosten des Hauswarts umfassen die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.
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Möglicher Normbezug
Der mögliche Kostenarten-Prüfrahmen der Hauswartkosten ergibt sich aus § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Entscheidend ist die Abgrenzung: Nur der Anteil der Hauswartkosten, der sich auf Betriebskosten im Kostenarten-Prüfrahmentätigkeiten bezieht, sollte auf die Mieter umgelegt werden. Tätigkeiten der Verwaltung und Instandhaltung sind vom Vermieter zu tragen und sollten gesondert geprüft werden.
Kostenart und Prüfstatus
Im Prüfrahmen stehen die Hauswartkosten für betriebskostenrelevante Tätigkeiten: Treppenhausreinigung, Gehwegreinigung, Winterdienst, Gartenpflege, Kontrolle der Heizungsanlage, Mülltonnenbereitstellung, Beleuchtungskontrolle und allgemeine Gebäudeüberwachung. Prüfungsbedürftig sind Anteile für Verwaltungstätigkeiten (Mieterkommunikation, Schlüsselverwaltung, Zählerablesung), Instandhaltung und Reparaturen sowie Schönheitsreparaturen. In der Praxis wird häufig ein pauschaler Abzug von 20-30 % für gesondert zu prüfende Tätigkeiten vorgenommen.
Ausnahmen & Besonderheiten:
- Anteil für Verwaltungstätigkeiten (Mieterkommunikation, Büroarbeit, Schlüsselverwaltung)
- Anteil für Instandhaltung und Instandsetzung (Reparaturen, kleine Handwerksarbeiten)
- Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten
- Leerstandsmanagement und Wohnungsabnahmen/-übergaben
- Doppelabrechnung: Wenn der Hauswart z. B. die Gartenpflege erledigt, sollte diese nicht zusätzlich als separate Position abgerechnet werden
Verteilerschlüssel
WFLEmpfohlen
Verteilung nach Wohnfläche in Quadratmetern. Der am häufigsten verwendete und empfohlene Schlüssel für Hauswartkosten.
EINHEIT
Verteilung zu gleichen Teilen auf alle Wohneinheiten. Kann gerechtfertigt sein, wenn der Hauswart primär wohnungsbezogene Aufgaben erledigt.
PERSON
Verteilung nach Personenzahl. Selten, aber möglich, wenn die Beanspruchung des Hauswarts stark von der Bewohnerzahl abhängt.
Durchschnittliche Kosten
0.21 €
pro m² / Monat
Min
Max
0.08 €/m²0.40 €/m²
Quelle: Betriebskostenspiegel 2024, Deutscher Mieterbund
Typische Auffälligkeiten bei Hauswart
Hauswartkosten ohne Abzug für Verwaltung und Instandhaltung abrechnen
Die vollständige Umlage der Hauswartkosten ist prüfungsbedürftig. Der Hauswart führt in der Regel auch Tätigkeiten aus, die der Verwaltung (Mieterkommunikation, Schlüsselübergaben) oder Instandhaltung (kleine Reparaturen) zuzurechnen sind. Diese Anteile ist die Kostenzuordnung gesondert zu prüfen. Gerichte fordern regelmäßig einen angemessenen Abzug.
Tipp: Führen Sie eine Tätigkeitsaufstellung des Hauswarts und ordnen Sie jede Tätigkeit zu: Betriebskosten im Kostenarten-Prüfrahmen vs. Verwaltung/Instandhaltung. Ein pauschaler Abzug von 20-30 % wird von vielen Gerichten akzeptiert, wenn keine genaue Aufschlüsselung möglich ist.
Doppelabrechnung von Hauswart-Tätigkeiten als separate Betriebskostenpositionen
Wenn der Hauswart z. B. die Treppenhausreinigung, den Winterdienst oder die Gartenpflege erledigt, sollten zusätzliche separate Positionen (Gebäudereinigung, Straßenreinigung, Gartenpflege) auf doppelte Erfassung geprüft werden. Es liegt sonst eine prüfungsbedürftige Doppelbelastung vor.
Tipp: Erstellen Sie eine klare Zuordnung: Entweder werden Tätigkeiten über den Hauswart abgerechnet ODER als separate Position. Nie beides gleichzeitig. Dokumentieren Sie, welche Aufgaben der Hauswart übernimmt.
Kosten für einen überteuerten Facility-Management-Vertrag vollständig umlegen
Manche Vermieter beauftragt werden teure Facility-Management-Firmen, deren Leistungen weit über die im Prüfrahmen liegenden Hauswart-Tätigkeiten hinausgehen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB erfordert, dass die Kosten in einem angemessenen Verhältnis stehen.
Tipp: Vergleichen Sie die Kosten des Facility-Management-Vertrags mit den marktüblichen Kosten eines Hauswarts. Lassen Sie den Vertrag aufschlüsseln und rechnen Sie nur die im Prüfrahmen liegenden Leistungen ab.
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Häufige Fragen zu Hauswart
Welcher Anteil der Hauswartkosten sollte auf Mieter umgelegt werden?
Nur der Anteil, der sich auf Betriebskosten im Kostenarten-Prüfrahmentätigkeiten bezieht, sollte auf Mieter umgelegt werden. Tätigkeiten der Verwaltung und Instandhaltung sind herauszurechnen. In der Praxis wird oft ein pauschaler Abzug von 20-30 % vorgenommen. Idealerweise erstellt der Vermieter eine detaillierte Tätigkeitsaufstellung, aus der hervorgeht, wie viel Zeit der Hauswart für welche Aufgaben aufwendet.
Was zählt alles zu den im Prüfrahmen liegenden Hauswart-Tätigkeiten?
Im Prüfrahmen stehen: Reinigung von Treppenhaus, Fluren und Gemeinschaftsräumen, Gehwegreinigung, Winterdienst (Schneeräumung, Streuen), Gartenpflege, Kontrolle und Überwachung der Heizungsanlage, Mülltonnen-Bereitstellung und -Rückholung, Kontrolle der Beleuchtung und Leuchtmittelwechsel sowie die allgemeine Gebäudeüberwachung.
Sollte geprüft werden, ob der Vermieter sowohl einen Hauswart als auch eine Reinigungsfirma abrechnen?
Grundsätzlich ja, aber nur wenn die Leistungen sich nicht überschneiden. Wenn der Hauswart z. B. die Treppenhausreinigung nicht erledigt und dafür eine separate Reinigungsfirma beauftragt wird, können beide Kosten abgerechnet werden. Es muss aber klar sein, dass keine Doppelabrechnung vorliegt. Der Hauswart-Anteil muss dann um die Reinigungstätigkeit bereinigt werden.
Sind die Kosten für einen Concierge oder Pförtner im Prüfrahmen zu betrachten?
Die Kosten für einen Concierge oder Pförtner sind nur dann als Betriebskosten im Prüfrahmen zu betrachten, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich als sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) vereinbart ist. Unter der Position Hauswart (§ 2 Nr. 14) können sie nicht abgerechnet werden, da ein Concierge typischerweise andere Aufgaben wahrnimmt als ein klassischer Hauswart.
Wie hoch dürfen Hauswartkosten maximal sein?
Es gibt keine feste Obergrenze, aber der Vermieter sollte das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Die durchschnittlichen Hauswartkosten liegen bei etwa 0,21 Euro pro Quadratmeter und Monat (Betriebskostenspiegel 2024). Bei deutlich höheren Kosten sollte der Vermieter eine nachvollziehbare Begründung liefern können. Mieter können bei unverhältnismäßig hohen Kosten das Wirtschaftlichkeitsgebot einwenden.
Aspekt-Subpages zu Hauswart
Hauswart: Berechnung mit Beispiel
Berechnung mit Beispiel
Hauswart: Verteilerschlüssel
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Hauswart: Durchschnitt pro m²
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Hauswart: Zu hoch: Was tun?
Zu hoch: Was tun?
Hauswart: Prüfungsbedürftige Anteile
Prüfungsbedürftige Anteile
Hauswart: Mieterwechsel
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Hauswart: Leerstand
Leerstand
Hauswart: Gewerbeanteile
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Hauswart: Prüfen mit Checkliste
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Hauswart: Typische Auffälligkeiten
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV