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Nebenkostenabrechnung prüfen§ 2 Nr. 12 BetrKV
Umlagefähig
Schornsteinreinigung Nebenkosten: Was darf umgelegt werden?
Die Kosten der Schornsteinreinigung umfassen die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach § 2 Nr. 4 BetrKV (Heizkosten) berücksichtigt sind.
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Rechtsgrundlage
Die Umlagefähigkeit der Schornsteinreinigungskosten ergibt sich aus § 2 Nr. 12 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die Kosten umfassen die gesetzlich vorgeschriebenen Kehr-, Überprüfungs- und Messarbeiten des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers sowie Arbeiten nach der Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO). Seit der Liberalisierung des Schornsteinfegerwesens 2013 können bestimmte Arbeiten auch von freien Schornsteinfegern durchgeführt werden.
Umlagefähigkeit
Umlagefähig sind die Kosten für die regelmäßige Schornsteinreinigung (Kehren), die Überprüfung der Abgaswege, die Feuerstättenschau (alle 7 Jahre durch den Bezirksschornsteinfeger) sowie die Emissionsmessungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz. Wichtig: Wenn Schornsteinfegerkosten bereits in den Heizkosten (§ 2 Nr. 4 BetrKV) enthalten sind, dürfen sie nicht doppelt abgerechnet werden.
Ausnahmen & Besonderheiten:
- Kosten, die bereits unter den Heizkosten (§ 2 Nr. 4 BetrKV) erfasst sind (Vermeidung der Doppelabrechnung)
- Reparaturkosten am Schornstein oder Kamin (Instandhaltung)
- Kosten für den Einbau oder Umbau von Kaminen und Schornsteinen
- Mängelbeseitigung, die vom Schornsteinfeger festgestellt wurde
- Gutachterkosten, die nicht zur regulären Überprüfung gehören
Verteilerschlüssel
WFLEmpfohlen
Verteilung nach Wohnfläche in Quadratmetern. Der gebräuchlichste Schlüssel für Schornsteinfegerkosten.
EINHEIT
Verteilung zu gleichen Teilen auf alle Wohneinheiten. Kann sachgerecht sein, wenn jede Einheit einen eigenen Kaminanschluss hat.
Durchschnittliche Kosten
0.04 €
pro m² / Monat
Min
Max
0.02 €/m²0.08 €/m²
Quelle: Betriebskostenspiegel 2024, Deutscher Mieterbund
Häufige Fehler bei Schornsteinreinigung
Doppelabrechnung von Schornsteinfegerkosten bei Heizkosten und als separate Position
Schornsteinfegerkosten, die im Zusammenhang mit der Heizungsanlage stehen, werden häufig bereits in der Heizkostenabrechnung erfasst. Werden sie zusätzlich als separate Position unter § 2 Nr. 12 BetrKV abgerechnet, liegt eine unzulässige Doppelbelastung vor.
Tipp: Prüfen Sie die Heizkostenabrechnung sorgfältig. Wenn der Schornsteinfeger dort bereits enthalten ist, darf er unter Position 12 nicht nochmals erscheinen. Teilen Sie die Rechnung gegebenenfalls auf.
Reparaturkosten am Schornstein als Betriebskosten abrechnen
Wenn der Schornsteinfeger bei einer Überprüfung Mängel feststellt und eine Reparatur oder Sanierung des Schornsteins notwendig wird, handelt es sich um Instandhaltungskosten. Diese trägt der Vermieter allein und darf sie nicht in der Nebenkostenabrechnung umlegen.
Tipp: Trennen Sie in den Rechnungen des Schornsteinfegers klar zwischen regulären Kehr- und Prüfgebühren (umlagefähig) und Reparatur- oder Sanierungskosten (nicht umlagefähig).
Veraltete Gebührenordnung als Grundlage verwenden
Seit der Liberalisierung des Schornsteinfegerhandwerks können freie Schornsteinfeger für bestimmte Arbeiten beauftragt werden. Die Kosten müssen sich aber im Rahmen des Üblichen bewegen. Werden deutlich überhöhte Preise gezahlt, kann der Mieter unter Berufung auf das Wirtschaftlichkeitsgebot widersprechen.
Tipp: Vergleichen Sie die Preise verschiedener Schornsteinfeger und beauftragen Sie wirtschaftlich. Dokumentieren Sie die Vergabe und bewahren Sie Vergleichsangebote auf.
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Häufige Fragen zu Schornsteinreinigung
Welche Schornsteinfegerkosten sind in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig?
Umlagefähig sind die regelmäßigen Kehrgebühren, die Überprüfung der Abgaswege und Lüftungsanlagen, die Feuerstättenschau (alle 7 Jahre) sowie Emissionsmessungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG). Auch die Kosten für die Ausstellung des Feuerstättenbescheids können umgelegt werden. Nicht umlagefähig sind Reparaturen und Sanierungen am Schornstein.
Können Schornsteinfegerkosten doppelt abgerechnet werden?
Nein, eine Doppelabrechnung ist unzulässig. Wenn Schornsteinfegerkosten bereits in der Heizkostenabrechnung (§ 2 Nr. 4 BetrKV) enthalten sind, dürfen sie nicht zusätzlich als separate Position unter § 2 Nr. 12 BetrKV abgerechnet werden. Der Vermieter muss die Kosten eindeutig zuordnen und eine doppelte Erfassung vermeiden.
Wie oft muss der Schornsteinfeger kommen?
Die Häufigkeit der Schornsteinkehrung und Überprüfung richtet sich nach der Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) und hängt von der Art der Feuerstätte und dem verwendeten Brennstoff ab. In der Regel wird ein ölbefeuerter Schornstein zwei- bis dreimal jährlich gekehrt, ein gasbefeuerter einmal jährlich. Die Feuerstättenschau durch den Bezirksschornsteinfeger erfolgt alle 7 Jahre.
Muss ich seit der Liberalisierung den Bezirksschornsteinfeger beauftragen?
Seit 2013 können Eigentümer für bestimmte Arbeiten (Kehren, Überprüfen, Messen) einen freien Schornsteinfeger ihrer Wahl beauftragen. Die hoheitlichen Aufgaben wie die Feuerstättenschau und die Abnahme neu errichteter Anlagen obliegen weiterhin dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger. Die Kosten beider Tätigkeiten sind umlagefähig.
Sind Emissionsmessungen über die Nebenkostenabrechnung umlagefähig?
Ja, die nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) vorgeschriebenen Emissionsmessungen an Heizungsanlagen sind umlagefähig. Sie dienen der Überprüfung der Einhaltung von Abgasgrenzwerten und werden regelmäßig vom Schornsteinfeger durchgeführt. Die Kosten können entweder über die Heizkosten oder über die Position Schornsteinreinigung abgerechnet werden, aber nicht doppelt.
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV