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Nebenkostenabrechnung prüfen§ 2 Nr. 4 BetrKV
Umlagefähig
Heizkosten: Verteilung & HeizkostenV
Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage umfassen alle Aufwendungen für die Wärmeversorgung des Gebäudes. Dazu gehören insbesondere die Brennstoffkosten (Gas, Öl, Pellets), die Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage, die Kosten der regelmäßigen Wartung, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die Kosten der Immissionsmessung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums. Seit 2021 sind zudem die CO2-Kosten nach dem CO2KostAufG zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen.
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Rechtsgrundlage
Die Umlagefähigkeit ergibt sich aus § 2 Nr. 4 BetrKV in Verbindung mit der Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Die HeizkostenV schreibt zwingend vor, dass mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Der restliche Anteil (30-50 %) wird als Grundkosten nach einem festen Verteilerschlüssel (in der Regel Wohnfläche) verteilt. Seit dem 1. Januar 2021 gilt zusätzlich das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), das die CO2-Kosten stufenweise zwischen Vermieter und Mieter aufteilt.
Umlagefähigkeit
Heizkosten sind vollständig umlagefähig und unterliegen der zwingenden Anwendung der Heizkostenverordnung. Die verbrauchsabhängige Abrechnung ist gesetzlich vorgeschrieben und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Bei Verstoß gegen die HeizkostenV hat der Mieter ein Kürzungsrecht von 15 % (§ 12 HeizkostenV).
Ausnahmen & Besonderheiten:
- Kosten der Erneuerung oder des Austauschs der Heizungsanlage sind nicht umlagefähig (Investitionskosten).
- Reparaturkosten an der Heizungsanlage sind keine Betriebskosten und dürfen nicht umgelegt werden.
- Bei Etagenheizungen oder Einzelöfen, die der Mieter selbst betreibt, fällt keine Umlage über die Nebenkostenabrechnung an.
- Unwirtschaftliche Heizkosten können vom Mieter beanstandet werden (Gebot der Wirtschaftlichkeit, § 556 Abs. 3 BGB).
- Der Vermieteranteil der CO2-Kosten nach dem CO2KostAufG darf nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Verteilerschlüssel
VERBRAUCHEmpfohlen
Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten müssen nach dem erfassten Wärmeverbrauch verteilt werden (Verbrauchskosten). Dies ist durch die Heizkostenverordnung zwingend vorgeschrieben.
WFL
Der Grundkostenanteil (30-50 %) wird in der Regel nach Wohnfläche verteilt. Dies ist der am häufigsten verwendete Schlüssel für den flächen- bzw. festkostenabhängigen Teil.
Durchschnittliche Kosten
1.07 €
pro m² / Monat
Min
Max
0.70 €/m²1.82 €/m²
Quelle: Betriebskostenspiegel 2024, Deutscher Mieterbund
Häufige Fehler bei Heizkosten
Verbrauchsanteil liegt nicht zwischen 50 % und 70 %
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten nach dem individuellen Verbrauch abgerechnet werden müssen. Wird dieser Rahmen nicht eingehalten, hat der Mieter ein Kürzungsrecht von 15 % auf den gesamten Heizkostenanteil.
Tipp: Wählen Sie ein festes Verhältnis (z. B. 50/50 oder 30/70) und halten Sie dieses konsistent in jeder Abrechnungsperiode ein. Am häufigsten wird 50 % Grundkosten / 50 % Verbrauchskosten oder 30 % Grundkosten / 70 % Verbrauchskosten verwendet.
Wartungskosten und Reparaturkosten vermischt
Nur regelmäßige Wartungskosten (z. B. jährliche Heizungswartung, Brennerreinigung) sind umlagefähige Betriebskosten. Reparaturen (z. B. Austausch eines defekten Brenners, Erneuerung der Umwälzpumpe) sind Instandhaltungskosten und dürfen nicht in die Heizkostenabrechnung einfließen.
Tipp: Prüfen Sie Rechnungen von Heizungsfirmen sorgfältig. Trennen Sie Wartungsarbeiten (umlagefähig) von Reparaturen (nicht umlagefähig). Im Zweifelsfall lassen Sie sich eine aufgeschlüsselte Rechnung ausstellen.
CO2-Kosten vollständig auf den Mieter umlegen
Seit dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz (in Kraft seit 1. Januar 2023) müssen die CO2-Kosten aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Die Aufteilung richtet sich nach dem CO2-Ausstoß pro Quadratmeter des Gebäudes in einem 10-Stufen-Modell.
Tipp: Ermitteln Sie die CO2-Emissionen pro Quadratmeter Ihres Gebäudes und bestimmen Sie die korrekte Stufe nach dem CO2KostAufG. Ziehen Sie den Vermieteranteil vor der Umlage ab. NebenkostenPro berechnet die Aufteilung automatisch.
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Häufige Fragen zu Heizkosten
Was bedeutet die 50/70-Regel bei den Heizkosten?
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass zwischen 50 % und 70 % der gesamten Heizkosten nach dem individuell gemessenen Verbrauch auf die Mieter verteilt werden müssen (Verbrauchskostenanteil). Der restliche Anteil (30-50 %) wird als Grundkosten nach einem festen Schlüssel, meist Wohnfläche, verteilt. Vermieter können innerhalb dieses Rahmens frei wählen, müssen sich aber an die gewählte Aufteilung halten.
Was passiert, wenn die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden?
Wird gegen die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verstoßen – etwa weil keine Erfassungsgeräte installiert sind oder die Verbrauchswerte nicht verwendet werden – hat der Mieter nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ein Kürzungsrecht von 15 % auf seinen Heizkostenanteil. Dieses Recht besteht automatisch und muss nicht separat geltend gemacht werden.
Welche Kosten gehören zu den umlagefähigen Heizkosten?
Umlagefähig sind: Brennstoffkosten (Gas, Öl, Pellets etc.), Betriebsstrom der Heizungsanlage, regelmäßige Wartung, Immissionsmessungen nach dem BImSchG, Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, Kosten der Verbrauchserfassung (z. B. Ablesung durch Techem, Ista) sowie die Kosten eines Wärmelieferanten (Contracting). Nicht umlagefähig sind Reparaturen, Modernisierungen und der Vermieteranteil der CO2-Kosten.
Wie werden die CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt?
Nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) richtet sich die Aufteilung nach dem CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche des Gebäudes. In einem 10-Stufen-Modell trägt der Mieter bei sehr effizienten Gebäuden (unter 12 kg CO2/m²/a) 100 % der CO2-Kosten, während bei sehr ineffizienten Gebäuden (über 52 kg CO2/m²/a) der Vermieter 95 % übernimmt. Der Vermieter muss die Stufe in der Heizkostenabrechnung ausweisen.
Muss ich als Mieter die Heizkosten akzeptieren, wenn sie sehr hoch sind?
Der Vermieter ist an das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB) gebunden. Sind die Heizkosten unverhältnismäßig hoch – etwa weil ein veralteter Kessel betrieben wird oder Brennstoff zu überhöhten Preisen eingekauft wurde – kann der Mieter eine Überprüfung verlangen. Ein allgemeiner Anstieg der Energiepreise rechtfertigt jedoch keine Kürzung.
Aspekt-Subpages zu Heizkosten
Heizkosten: Berechnung mit Beispiel
Berechnung mit Beispiel
Heizkosten: Verteilerschlüssel
Verteilerschlüssel
Heizkosten: Durchschnitt pro m²
Durchschnitt pro m²
Heizkosten: Zu hoch: Was tun?
Zu hoch: Was tun?
Heizkosten: Nicht umlagefähige Anteile
Nicht umlagefähige Anteile
Heizkosten: Mieterwechsel
Mieterwechsel
Heizkosten: Leerstand
Leerstand
Heizkosten: Gewerbeanteile
Gewerbeanteile
Heizkosten: Prüfen mit Checkliste
Prüfen mit Checkliste
Heizkosten: Häufige Fehler
Häufige Fehler
Verwandte Kostenarten
Heizkosten korrekt abrechnen
NebenkostenPro berechnet automatisch den korrekten Anteil und erstellt eine BetrKV-konforme Abrechnung.
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV