Beleuchtung (Allgemeinbeleuchtung) in der Nebenkostenabrechnung
Die Kosten der Beleuchtung umfassen den Stromverbrauch für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen.
Rechtsgrundlage
Die Umlagefähigkeit der Beleuchtungskosten ergibt sich aus § 2 Nr. 11 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Umlagefähig sind die Stromkosten für die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile. Dazu gehören Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Flure, Keller, Dachboden und Waschküche. Nicht erfasst ist der Stromverbrauch innerhalb der einzelnen Wohnungen.
Umlagefähigkeit
Die Stromkosten für die Allgemeinbeleuchtung sind vollständig umlagefähig. Dies umfasst den Strom für Treppenhaus, Hausflure, Eingangsbereiche, Kellerflure, Dachbodenbeleuchtung, Außenbeleuchtung (Hauseingänge, Wege, Parkplätze) sowie Beleuchtung in Gemeinschaftsräumen wie Waschküche oder Fahrradkeller. Auch die Kosten für den Austausch von Leuchtmitteln (Glühbirnen, LED-Lampen) sind als laufende Betriebskosten umlagefähig.
Ausnahmen & Besonderheiten:
- Strom für den Betrieb von Aufzügen (wird unter § 2 Nr. 7 BetrKV erfasst)
- Stromverbrauch innerhalb der einzelnen Mietwohnungen
- Anschaffung und Installation neuer Leuchten oder Beleuchtungsanlagen (Investitionskosten)
- Strom für gewerblich genutzte Flächen, die separat abgerechnet werden
- Stromkosten für Baustrom während Renovierungsarbeiten
Verteilerschlüssel
WFLEmpfohlen
Verteilung nach Wohnfläche in Quadratmetern. Der gängigste und empfohlene Schlüssel für Beleuchtungskosten.
EINHEIT
Verteilung zu gleichen Teilen auf alle Wohneinheiten. Möglich, da alle Mieter die Gemeinschaftsbeleuchtung gleichermaßen nutzen.
Durchschnittliche Kosten
Quelle: Betriebskostenspiegel 2024, Deutscher Mieterbund
Häufige Fehler bei Beleuchtung
Gesamten Allgemeinstrom unter Beleuchtung abrechnen
Häufig wird der gesamte Allgemeinstrom unter der Position Beleuchtung abgerechnet. Jedoch gehört der Strom für den Aufzugbetrieb, die Heizungsanlage oder die Lüftungsanlage nicht hierhin. Nur der tatsächliche Stromverbrauch für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen ist unter § 2 Nr. 11 BetrKV umlagefähig.
Tipp: Lassen Sie vom Energieversorger oder Elektriker Unterzähler installieren, um den Beleuchtungsstrom von anderem Allgemeinstrom zu trennen. Alternativ kann eine sachgerechte Schätzung vorgenommen werden.
Kosten für neue Leuchten als Betriebskosten abrechnen
Die Anschaffung und Installation neuer Lampen oder kompletter Beleuchtungsanlagen sind Investitionskosten und gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung. Umlagefähig sind nur die laufenden Stromkosten und der Austausch von Leuchtmitteln (Glühbirnen, Röhren, LEDs).
Tipp: Unterscheiden Sie zwischen der Erneuerung von Leuchtmitteln (umlagefähig) und der Neuanschaffung von Leuchten (nicht umlagefähig). Dokumentieren Sie Leuchtmittelwechsel separat.
Beleuchtungskosten ohne Nachweis der Stromrechnung abrechnen
Mieter haben das Recht, die Beleuchtungskosten zu prüfen. Kann der Vermieter keine Stromrechnung oder Verbrauchsabrechnung vorlegen, die den Allgemeinstrom für Beleuchtung ausweist, kann die Position beanstandet werden.
Tipp: Bewahren Sie alle Stromrechnungen auf und stellen Sie sicher, dass der Anteil für Allgemeinbeleuchtung nachvollziehbar dargestellt wird. Separate Zähler erleichtern die Abrechnung erheblich.
Häufige Fragen zu Beleuchtung
Was zählt alles zur Allgemeinbeleuchtung in der Nebenkostenabrechnung?
Zur Allgemeinbeleuchtung gehören alle Stromkosten für die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Bereiche: Treppenhaus, Hausflure, Eingangsbereiche, Kellerflure, Dachbodenbeleuchtung, Außenbeleuchtung (Hauseingänge, Wege, Parkplätze) sowie Gemeinschaftsräume wie Waschküche oder Fahrradkeller. Nicht dazu gehört der Strom innerhalb der Wohnungen oder für den Aufzugbetrieb.
Sind LED-Umrüstungskosten auf Mieter umlagefähig?
Die Umrüstung von konventioneller Beleuchtung auf LED ist eine Modernisierungsmaßnahme. Die Anschaffungskosten für neue LED-Leuchten sind nicht als Betriebskosten umlagefähig. Allerdings kann der Vermieter unter Umständen eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB geltend machen. Der anschließend geringere Stromverbrauch kommt den Mietern über niedrigere Beleuchtungskosten zugute.
Kann der Vermieter Allgemeinstrom pauschal schätzen?
Grundsätzlich sollte der Allgemeinstrom für Beleuchtung durch Zähler nachgewiesen werden. Gibt es keinen separaten Zähler, ist eine sachgerechte Schätzung zulässig, wenn sie nachvollziehbar begründet wird. Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass eine Schätzung anhand der installierten Leuchtmittel und geschätzter Brenndauer akzeptabel sein kann.
Gehört der Strom für Bewegungsmelder zu den Beleuchtungskosten?
Ja, der geringfügige Stromverbrauch von Bewegungsmeldern und Zeitschaltuhren für die Treppenhausbeleuchtung gehört zu den Beleuchtungskosten nach § 2 Nr. 11 BetrKV. Diese Geräte dienen unmittelbar der Steuerung der Allgemeinbeleuchtung und sind daher Teil dieser Kostenposition.
Wie hoch sind durchschnittliche Beleuchtungskosten pro Quadratmeter?
Die durchschnittlichen Beleuchtungskosten liegen bei etwa 0,05 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. In älteren Gebäuden mit konventioneller Beleuchtung können sie bis zu 0,10 Euro/m² betragen, während moderne Gebäude mit LED-Beleuchtung oft unter 0,03 Euro/m² liegen. Deutliche Abweichungen nach oben sollten vom Mieter hinterfragt werden.