Verbundene Anlagen in der Nebenkostenabrechnung: Kosten trennen & korrekt abrechnen
Verbundene Anlagen sind zentrale Heizungssysteme, die gleichzeitig sowohl der Raumheizung als auch der Warmwasserbereitung dienen. Da bei solchen Anlagen die Kosten für Heizung und Warmwasser nicht direkt getrennt erfasst werden können, schreibt § 9 der Heizkostenverordnung ein rechnerisches Verfahren zur Kostentrennung vor. § 2 Nr. 6 BetrKV regelt die Umlage der Kosten solcher verbundenen Anlagen.
Rechtsgrundlage
Die Rechtsgrundlage findet sich in § 2 Nr. 6 BetrKV, der die „Kosten des Betriebs der verbundenen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage" als Betriebskosten definiert. Für die Kostentrennung gilt § 9 HeizkostenV, der die Formel zur Ermittlung des Warmwasseranteils bei verbundenen Anlagen vorgibt. Die verbrauchsabhängige Abrechnung ist sowohl für den Heiz- als auch für den Warmwasseranteil zwingend vorgeschrieben.
Umlagefähigkeit
Die Kosten verbundener Anlagen sind vollständig umlagefähig, müssen aber rechnerisch in einen Heizkosten- und einen Warmwasseranteil aufgeteilt werden. Beide Anteile unterliegen separat der Heizkostenverordnung und müssen jeweils zu 50-70 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Eine einheitliche Abrechnung ohne Kostentrennung ist formell fehlerhaft.
Ausnahmen & Besonderheiten:
- Reparatur- und Erneuerungskosten an der Anlage sind nicht umlagefähig.
- Ohne korrekte Kostentrennung nach § 9 HeizkostenV ist die Abrechnung formell fehlerhaft und der Mieter hat ein Kürzungsrecht von 15 %.
- Wird die Warmwassermenge nicht gemessen (fehlender Wärmemengenzähler), muss der Warmwasseranteil mit 18 % der Gesamtkosten angesetzt werden (§ 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV).
- Der Vermieteranteil der CO2-Kosten muss sowohl beim Heiz- als auch beim Warmwasseranteil abgezogen werden.
Verteilerschlüssel
VERBRAUCHEmpfohlen
Sowohl der Heizkosten- als auch der Warmwasseranteil muss zu 50-70 % nach individuellem Verbrauch verteilt werden. Für die Heizung werden Heizkostenverteiler oder Wärmezähler, für Warmwasser Warmwasserzähler eingesetzt.
WFL
Der Grundkostenanteil (30-50 %) wird jeweils nach Wohnfläche verteilt. Dies gilt sowohl für den Heizungsteil als auch für den Warmwasserteil der verbundenen Anlage.
Durchschnittliche Kosten
Quelle: Betriebskostenspiegel 2024, Deutscher Mieterbund
Häufige Fehler bei Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Keine Kostentrennung zwischen Heizung und Warmwasser durchgeführt
Bei verbundenen Anlagen müssen die Gesamtkosten zwingend in einen Heizkosten- und einen Warmwasseranteil aufgeteilt werden. Wird dies unterlassen, ist die Abrechnung formell fehlerhaft. Die Kostentrennung muss nach der Formel in § 9 HeizkostenV erfolgen.
Tipp: Verwenden Sie die gesetzliche Formel: Warmwasseranteil = 2,5 × V × (tw - 10) / H. Falls kein Wärmemengenzähler vorhanden ist, setzen Sie den Warmwasseranteil pauschal mit 18 % an. NebenkostenPro erledigt diese Berechnung automatisch.
Falsche Warmwassertemperatur in der Formel verwendet
Die Formel nach § 9 HeizkostenV erfordert die Angabe der Warmwassertemperatur (tw). Wird ein falscher Wert eingesetzt (z. B. 40°C statt der üblichen 60°C), führt dies zu einer fehlerhaften Kostentrennung. Die tatsächliche Vorlauftemperatur des Warmwassers muss verwendet werden.
Tipp: Ermitteln Sie die tatsächliche Warmwassertemperatur am Speicherausgang. Üblicherweise liegt diese bei 55-60°C. Dokumentieren Sie den Wert nachvollziehbar, um bei Rückfragen belegen zu können, welche Temperatur zugrunde gelegt wurde.
Verbrauchsanteile von Heizung und Warmwasser verwechselt
Die 50/70-Regel der Heizkostenverordnung gilt für Heizkosten und Warmwasserkosten jeweils separat. Manche Vermieter wenden das Verhältnis nur auf die Gesamtkosten an, ohne die Trennung zu beachten. Dies führt zu falschen Mieteranteilen.
Tipp: Trennen Sie zuerst die Gesamtkosten in Heiz- und Warmwasseranteil. Wenden Sie dann auf jeden Teil separat die gewählte Aufteilung (z. B. 50/50 oder 30/70) in Grund- und Verbrauchskosten an.
Häufige Fragen zu Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Was ist eine verbundene Anlage?
Eine verbundene Anlage ist eine zentrale Heizungsanlage, die gleichzeitig die Raumheizung und die Warmwasserbereitung übernimmt – typischerweise ein Heizkessel mit integriertem oder angegliedertem Warmwasserspeicher. Da nur ein Brennstoffverbrauch vorliegt, müssen die Kosten rechnerisch auf Heizung und Warmwasser aufgeteilt werden.
Wie wird der Warmwasseranteil bei einer verbundenen Anlage berechnet?
Nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV gilt die Formel: Warmwasseranteil = 2,5 × V × (tw - 10) / H. Dabei ist V die Warmwassermenge in Kubikmetern, tw die Warmwassertemperatur in °C (üblicherweise 60°C) und H der Heizwert der insgesamt verbrauchten Brennstoffmenge. Ist kein Wärmemengenzähler vorhanden, kann der Warmwasseranteil pauschal mit 18 % angesetzt werden.
Brauche ich einen separaten Wärmemengenzähler für die Kostentrennung?
Ein Wärmemengenzähler erleichtert die Kostentrennung erheblich, ist aber nicht zwingend vorgeschrieben. Ohne Wärmemengenzähler muss die rechnerische Methode nach § 9 HeizkostenV angewendet werden. Alternativ kann der Warmwasseranteil pauschal mit 18 % der Gesamtkosten angesetzt werden, wenn die Warmwassermenge nicht erfasst wird.
Gilt die Heizkostenverordnung für beide Anteile separat?
Ja, nach der Kostentrennung unterliegen sowohl der Heizungsanteil als auch der Warmwasseranteil jeweils separat den Vorschriften der Heizkostenverordnung. Das bedeutet: Für jeden Anteil müssen 50-70 % verbrauchsabhängig und der Rest als Grundkosten (z. B. nach Wohnfläche) verteilt werden. Bei Verstoß gilt das Kürzungsrecht von 15 % für den jeweiligen Anteil.