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§ 2 Nr. 13 BetrKV
Kostenart im Prüfrahmen
Versicherungen als Nebenkosten: Welche sind im Prüfrahmen zu betrachten?
Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung umfassen die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
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Möglicher Normbezug
Der mögliche Kostenarten-Prüfrahmen der Versicherungskosten ergibt sich aus § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Im Prüfrahmen stehen ausschließlich Sach- und Haftpflichtversicherungen, die unmittelbar das Gebäude betreffen. Die Aufzählung in der BetrKV ist dabei nicht abschließend, sodass auch weitere gebäudebezogene Sachversicherungen umgelegt werden können, sofern sie im Mietvertrag vereinbart sind.
Kostenart und Prüfstatus
Im Prüfrahmen stehen die Kosten für: Wohngebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel), Elementarschadenversicherung (Hochwasser, Erdbeben, Erdrutsch), Glasversicherung für Gemeinschaftsflächen, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, Öltankhaftpflichtversicherung sowie Aufzugshaftpflichtversicherung. Prüfungsbedürftig sind Rechtsschutzversicherungen, Mietausfallversicherungen, Hausratversicherungen des Vermieters und private Haftpflichtversicherungen.
Ausnahmen & Besonderheiten:
- Rechtsschutzversicherung des Vermieters
- Mietausfallversicherung oder Mietnomadenversicherung
- Hausratversicherung des Vermieters
- Private Haftpflichtversicherung des Vermieters
- Bauherrenhaftpflichtversicherung während Baumaßnahmen
- Versicherungen, die ausschließlich gewerblich genutzte Flächen betreffen
Verteilerschlüssel
WFLEmpfohlen
Verteilung nach Wohnfläche in Quadratmetern. Der übliche und empfohlene Verteilerschlüssel für Versicherungskosten.
MEA
Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Wird häufig in Eigentümergemeinschaften verwendet, wenn die WEG-Abrechnung als Grundlage dient.
Durchschnittliche Kosten
0.22 €
pro m² / Monat
Min
Max
0.10 €/m²0.40 €/m²
Quelle: Betriebskostenspiegel 2024, Deutscher Mieterbund
Typische Auffälligkeiten bei Versicherungen
Prüfungsbedürftige Versicherungen in die Abrechnung aufnehmen
Vermieter rechnen gelegentlich Versicherungen ab, die nicht gebäudebezogen sind, z. B. die Mietausfallversicherung, eine Rechtsschutzversicherung oder die private Haftpflicht. Diese Versicherungen schützen ausschließlich das wirtschaftliche Interesse des Vermieters und sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV gesondert zu prüfen.
Tipp: Prüfen Sie jede Versicherungspolice: Nur Sach- und Haftpflichtversicherungen, die unmittelbar das Gebäude oder die Bewohner betreffen, sollten fachlich geprüft werden. Listen Sie die einzelnen Versicherungen in der Abrechnung transparent auf.
Versicherungskosten inklusive gewerblicher Anteile vollständig auf Wohnmieter umlegen
In gemischt genutzten Gebäuden enthalten Versicherungsprämien oft Zuschläge für gewerbliche Nutzung. Diese Zuschläge sollten nicht ungeprüft auf die Wohnmieter umgelegt werden, sondern müssen vorab herausgerechnet werden.
Tipp: Bitten Sie um vom Versicherer eine Aufschlüsselung der Prämie nach Wohn- und Gewerbefläche an. Alternativ können Sie den gewerblichen Anteil flächenproportional herausrechnen.
Selbstbehalte der Versicherung als Betriebskosten abrechnen
Wenn im Schadensfall ein Selbstbehalt anfällt, den der Vermieter an die Versicherung zahlt, handelt es sich um keine Versicherungsprämie, sondern um Schadenskosten. Selbstbehalte sind als Betriebskosten gesondert gesondert zu prüfen.
Tipp: Achten Sie darauf, nur die tatsächlichen Versicherungsprämien (Jahresbeiträge) in die Abrechnung aufzunehmen. Selbstbehalte und Schadensregulierungskosten sind vom Vermieter selbst zu fachlich prüfen.
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Häufige Fragen zu Versicherungen
Welche Versicherungen sollten als Nebenkosten fachlich geprüft werden?
Im Prüfrahmen stehen: die Wohngebäudeversicherung (gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel), die Elementarschadenversicherung, die Glasversicherung für Gemeinschaftsflächen, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für Öltank und Aufzug. Prüfungsbedürftig sind Rechtsschutz, Mietausfall, Hausrat des Vermieters und private Haftpflicht.
Ist die Elementarschadenversicherung im Prüfrahmen zu betrachten?
Ja, die Elementarschadenversicherung (Schutz gegen Hochwasser, Überschwemmung, Erdbeben, Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen) ist als Sachversicherung des Gebäudes nach § 2 Nr. 13 BetrKV im Prüfrahmen zu betrachten. Sie muss allerdings im Mietvertrag als Betriebskostenart vereinbart sein. Aufgrund zunehmender Extremwetterereignisse wird der Abschluss dieser Versicherung immer wichtiger.
Sollte geprüft werden, ob der Vermieter die Glasversicherung auf Mieter umlegen?
Die Glasversicherung ist häufig im Prüfrahmen zu betrachten, sofern sie sich auf die Verglasung der Gemeinschaftsflächen bezieht (Treppenhausfenster, Hauseingangstür). Eine Glasversicherung, die nur die Fenster einzelner Wohnungen abdeckt, ist umstritten. Entscheidend ist, ob diese Versicherung im Mietvertrag als Betriebskostenposition vereinbart wurde.
Warum sind die Versicherungskosten so stark gestiegen?
Die Versicherungskosten für Wohngebäude sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Gründe sind zunehmende Extremwetterereignisse, steigende Baukosten für Reparaturen, höhere Gebäudewerte als Bemessungsgrundlage sowie allgemeine Preissteigerungen in der Versicherungsbranche. Mieter können die Wirtschaftlichkeit prüfen, aber der Vermieter hat einen gewissen Ermessensspielraum bei der Versicherungswahl.
Müssen Versicherungskosten in der Nebenkostenabrechnung aufgeschlüsselt werden?
Ja, der Vermieter sollte die einzelnen Versicherungsarten in der Abrechnung aufschlüsseln (z. B. Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Glasversicherung). Der Bitte fachlich prüfen, ob der Mieter nachvollziehen können, welche Versicherungen abgerechnet werden. Auf Verlangen ist zu prüfen, ob der Vermieter Einsicht in die Versicherungspolicen und Beitragsbescheide gewähren.
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV