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Nebenkostenabrechnung prüfen§ 2 Nr. 13 BetrKV
Umlagefähig
Versicherungen als Nebenkosten: Welche sind umlagefähig?
Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung umfassen die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
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Rechtsgrundlage
Die Umlagefähigkeit der Versicherungskosten ergibt sich aus § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Umlagefähig sind ausschließlich Sach- und Haftpflichtversicherungen, die unmittelbar das Gebäude betreffen. Die Aufzählung in der BetrKV ist dabei nicht abschließend, sodass auch weitere gebäudebezogene Sachversicherungen umgelegt werden können, sofern sie im Mietvertrag vereinbart sind.
Umlagefähigkeit
Umlagefähig sind die Kosten für: Wohngebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel), Elementarschadenversicherung (Hochwasser, Erdbeben, Erdrutsch), Glasversicherung für Gemeinschaftsflächen, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, Öltankhaftpflichtversicherung sowie Aufzugshaftpflichtversicherung. Nicht umlagefähig sind Rechtsschutzversicherungen, Mietausfallversicherungen, Hausratversicherungen des Vermieters und private Haftpflichtversicherungen.
Ausnahmen & Besonderheiten:
- Rechtsschutzversicherung des Vermieters
- Mietausfallversicherung oder Mietnomadenversicherung
- Hausratversicherung des Vermieters
- Private Haftpflichtversicherung des Vermieters
- Bauherrenhaftpflichtversicherung während Baumaßnahmen
- Versicherungen, die ausschließlich gewerblich genutzte Flächen betreffen
Verteilerschlüssel
WFLEmpfohlen
Verteilung nach Wohnfläche in Quadratmetern. Der übliche und empfohlene Verteilerschlüssel für Versicherungskosten.
MEA
Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Wird häufig in Eigentümergemeinschaften verwendet, wenn die WEG-Abrechnung als Grundlage dient.
Durchschnittliche Kosten
0.22 €
pro m² / Monat
Min
Max
0.10 €/m²0.40 €/m²
Quelle: Betriebskostenspiegel 2024, Deutscher Mieterbund
Häufige Fehler bei Versicherungen
Nicht umlagefähige Versicherungen in die Abrechnung aufnehmen
Vermieter rechnen gelegentlich Versicherungen ab, die nicht gebäudebezogen sind, z. B. die Mietausfallversicherung, eine Rechtsschutzversicherung oder die private Haftpflicht. Diese Versicherungen schützen ausschließlich das wirtschaftliche Interesse des Vermieters und sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV nicht umlagefähig.
Tipp: Prüfen Sie jede Versicherungspolice: Nur Sach- und Haftpflichtversicherungen, die unmittelbar das Gebäude oder die Bewohner betreffen, dürfen umgelegt werden. Listen Sie die einzelnen Versicherungen in der Abrechnung transparent auf.
Versicherungskosten inklusive gewerblicher Anteile vollständig auf Wohnmieter umlegen
In gemischt genutzten Gebäuden enthalten Versicherungsprämien oft Zuschläge für gewerbliche Nutzung. Diese Zuschläge dürfen nicht auf die Wohnmieter umgelegt werden, sondern müssen vorab herausgerechnet werden.
Tipp: Fordern Sie vom Versicherer eine Aufschlüsselung der Prämie nach Wohn- und Gewerbefläche an. Alternativ können Sie den gewerblichen Anteil flächenproportional herausrechnen.
Selbstbehalte der Versicherung als Betriebskosten abrechnen
Wenn im Schadensfall ein Selbstbehalt anfällt, den der Vermieter an die Versicherung zahlt, handelt es sich um keine Versicherungsprämie, sondern um Schadenskosten. Selbstbehalte sind nicht als Betriebskosten umlagefähig.
Tipp: Achten Sie darauf, nur die tatsächlichen Versicherungsprämien (Jahresbeiträge) in die Abrechnung aufzunehmen. Selbstbehalte und Schadensregulierungskosten sind vom Vermieter selbst zu tragen.
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Häufige Fragen zu Versicherungen
Welche Versicherungen dürfen als Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden?
Umlagefähig sind: die Wohngebäudeversicherung (gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel), die Elementarschadenversicherung, die Glasversicherung für Gemeinschaftsflächen, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für Öltank und Aufzug. Nicht umlagefähig sind Rechtsschutz, Mietausfall, Hausrat des Vermieters und private Haftpflicht.
Ist die Elementarschadenversicherung umlagefähig?
Ja, die Elementarschadenversicherung (Schutz gegen Hochwasser, Überschwemmung, Erdbeben, Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen) ist als Sachversicherung des Gebäudes nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig. Sie muss allerdings im Mietvertrag als Betriebskostenart vereinbart sein. Aufgrund zunehmender Extremwetterereignisse wird der Abschluss dieser Versicherung immer wichtiger.
Darf der Vermieter die Glasversicherung auf Mieter umlegen?
Die Glasversicherung ist grundsätzlich umlagefähig, sofern sie sich auf die Verglasung der Gemeinschaftsflächen bezieht (Treppenhausfenster, Hauseingangstür). Eine Glasversicherung, die nur die Fenster einzelner Wohnungen abdeckt, ist umstritten. Entscheidend ist, ob diese Versicherung im Mietvertrag als Betriebskostenposition vereinbart wurde.
Warum sind die Versicherungskosten so stark gestiegen?
Die Versicherungskosten für Wohngebäude sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Gründe sind zunehmende Extremwetterereignisse, steigende Baukosten für Reparaturen, höhere Gebäudewerte als Bemessungsgrundlage sowie allgemeine Preissteigerungen in der Versicherungsbranche. Mieter können die Wirtschaftlichkeit prüfen, aber der Vermieter hat einen gewissen Ermessensspielraum bei der Versicherungswahl.
Müssen Versicherungskosten in der Nebenkostenabrechnung aufgeschlüsselt werden?
Ja, der Vermieter sollte die einzelnen Versicherungsarten in der Abrechnung aufschlüsseln (z. B. Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Glasversicherung). Der Mieter muss nachvollziehen können, welche Versicherungen abgerechnet werden. Auf Verlangen muss der Vermieter Einsicht in die Versicherungspolicen und Beitragsbescheide gewähren.
Aspekt-Subpages zu Versicherungen
Versicherungen: Berechnung mit Beispiel
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Versicherungen: Verteilerschlüssel
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Versicherungen: Zu hoch: Was tun?
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV