Nicht umlagefähige Kosten – Vollständige Liste 2025
Viele Vermieter legen Kosten auf Mieter um, die gar nicht umlagefähig sind. In diesem Ratgeber finden Sie eine vollständige Liste aller Kosten, die der Vermieter selbst tragen muss – und die Sie bei Ihrer Nebenkostenabrechnung reklamieren können.
Rechtsgrundlage: Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert in § 2 abschließend, welche Kostenarten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Alles, was nicht dort aufgeführt ist, ist nicht umlagefähig – unabhängig davon, was im Mietvertrag steht!
Nicht umlagefähige Kosten gefunden?
Unsere KI prüft automatisch, ob Ihre Abrechnung unzulässige Kosten enthält.
NICHT umlagefähige Kosten
Die folgenden Kosten dürfen niemals auf Mieter umgelegt werden, auch wenn der Mietvertrag etwas anderes behauptet:
Verwaltungskosten
Gehalt/Honorar für die Hausverwaltung
Mietkontenverwaltung, Buchführung
Verwaltervergütung bei Eigentumswohnungen
Kontoführung für Mietkonten
Für Vermietungsangelegenheiten
Instandhaltung & Reparaturen
Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage
Neue Heizung, neue Fenster, Aufzugserneuerung
Treppenhaus streichen, Bodenbeläge erneuern
Ansparungen für zukünftige Reparaturen
Bei akutem Befall – anders als laufende Kosten
Rechts- & Versicherungskosten
Für Mietstreitigkeiten oder Vertragsgestaltung
Aus Rechtsstreitigkeiten mit Mietern
Absicherung gegen Zahlungsausfall
Für Vermieter-Rechtsschutz
Finanzierungskosten
Für Immobilienfinanzierung
Darlehensrückzahlung
Beim Immobilienkauf
Für Kaufverträge oder Grundbuchänderungen
Einmalige Anschaffungen
Erstanschaffung (Leerung ist umlagefähig!)
Neuanschaffung für Spielplatz
Rasenmäher, Heckenschere etc.
Staubsauger, Wischmaschinen
Sonstige nicht umlagefähige Kosten
Kosten für unvermietete Wohnungen
Für Neuvermietung
Inserate für Vermietung
Nur umlagefähig wenn vertraglich vereinbart!
Steuerliche AfA auf Gebäude
Nach CO2KostAufG trägt Vermieter 10-90%
Achtung: Hausmeisterkosten
Der Hausmeister ist ein häufiger Streitpunkt! Grundsätzlich sind Hausmeisterkosten umlagefähig, aber nur für laufende Tätigkeiten:
✓ Umlagefähig:
- Treppenhausreinigung
- Winterdienst
- Gartenpflege
- Kontrollen & Überwachung
✗ Nicht umlagefähig:
- Reparaturen aller Art
- Verwaltungstätigkeiten
- Wohnungsabnahmen
- Neuvermietung
Umlagefähige Kosten (zur Abgrenzung)
Diese Kosten dürfen auf Mieter umgelegt werden (§ 2 BetrKV):
Nur wenn im Mietvertrag vereinbart!
Inkl. Wasserzähler
Nach Heizkostenverordnung
Nach Heizkostenverordnung
Wartung, Strom, Notruf
Treppenhausreinigung etc.
Laufende Pflege, nicht Neuanlage
Strom für Treppenhaus etc.
Gesetzlich vorgeschrieben
Gebäudeversicherung
Aber nur laufende Tätigkeiten!
Grundgebühr, nicht Privatverträge
Gemeinschaftswaschräume
Müssen konkret im Vertrag stehen
Neu seit 2023: CO2-Kosten teilen
Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) regelt seit 2023, wie die CO2-Abgabe auf Heizkosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird:
Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto mehr muss der Vermieter zahlen:
- • Sehr gute Energieeffizienz: Mieter zahlt 90%, Vermieter 10%
- • Durchschnitt: Mieter zahlt 50%, Vermieter 50%
- • Schlechte Energieeffizienz: Mieter zahlt 5%, Vermieter 95%
→ Prüfen Sie, ob Ihr Vermieter seinen Anteil korrekt abgezogen hat!
Was tun bei nicht umlagefähigen Kosten?
Abrechnung prüfen
Gehen Sie jede Position durch und vergleichen Sie mit unserer Liste.
Widerspruch einlegen
Widersprechen Sie schriftlich innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung.
Belegeinsicht fordern
Fordern Sie Einsicht in die Originalbelege – Ihr gutes Recht!
Nur den korrekten Betrag zahlen
Ziehen Sie die unzulässigen Kosten ab und zahlen Sie nur den rechtmäßigen Betrag.
Unsicher, ob Ihre Abrechnung korrekt ist?
Laden Sie Ihre Nebenkostenabrechnung hoch – unsere KI prüft automatisch auf nicht umlagefähige Kosten und zeigt Ihnen Ihr Einsparpotenzial.