Sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV: Was darf abgerechnet werden?
Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV sind solche Betriebskosten, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. Diese Position dient als Auffangtatbestand für alle laufenden Kosten, die regelmäßig anfallen und nicht unter die übrigen 16 Positionen der BetrKV fallen.
Rechtsgrundlage
Die Umlagefähigkeit sonstiger Betriebskosten ergibt sich aus § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Im Gegensatz zu den Positionen 1 bis 16 reicht ein allgemeiner Verweis auf die BetrKV im Mietvertrag nicht aus. Sonstige Betriebskosten sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag konkret benannt und einzeln aufgeführt sind. Der BGH hat dies in ständiger Rechtsprechung bestätigt (BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 167/03).
Umlagefähigkeit
Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich und konkret benannt sind. Ein allgemeiner Verweis auf § 2 Nr. 17 BetrKV oder die Formulierung "sonstige Betriebskosten" genügt nicht. Typische Beispiele umlagefähiger sonstiger Betriebskosten sind: Wartung von Rauchmeldern, Dachrinnenreinigung, Ungezieferbekämpfung (präventiv), Wartung von Feuerlöschern und Brandschutzeinrichtungen, Prüfung von Spielplatzgeräten, Wartung elektrischer Anlagen (E-Check) sowie die Reinigung von Lüftungsanlagen.
Ausnahmen & Besonderheiten:
- Nicht im Mietvertrag konkret benannte Kostenpositionen
- Einmalige oder unregelmäßige Kosten (nur regelmäßig wiederkehrende Kosten sind Betriebskosten)
- Instandsetzungs- und Reparaturkosten
- Verwaltungskosten des Vermieters
- Kosten, die bereits unter den Positionen 1-16 erfasst sind
- Kosten für Sicherheitsdienste (umstritten, nur bei mietvertraglicher Vereinbarung)
Verteilerschlüssel
WFLEmpfohlen
Verteilung nach Wohnfläche in Quadratmetern. Der Standardschlüssel, wenn keine andere Vereinbarung getroffen wurde.
EINHEIT
Verteilung zu gleichen Teilen auf alle Wohneinheiten. Kann je nach Art der sonstigen Betriebskosten sachgerecht sein.
Durchschnittliche Kosten
Quelle: Betriebskostenspiegel 2024, Deutscher Mieterbund
Häufige Fehler bei Sonstige Betriebskosten
Sonstige Betriebskosten ohne konkrete mietvertragliche Vereinbarung abrechnen
Der häufigste Fehler bei § 2 Nr. 17 BetrKV: Sonstige Betriebskosten werden abgerechnet, obwohl sie im Mietvertrag nicht einzeln aufgeführt sind. Ein allgemeiner Verweis auf "Betriebskosten nach der BetrKV" erfasst nur die Positionen 1-16, nicht die sonstigen Betriebskosten. Der BGH verlangt eine ausdrückliche Benennung der konkreten Kostenarten.
Tipp: Prüfen Sie den Mietvertrag sorgfältig: Sind die abzurechnenden sonstigen Betriebskosten dort namentlich aufgeführt? Falls nicht, können Sie die Kosten nicht umlegen. Bei Neuverträgen sollten Sie alle geplanten sonstigen Betriebskosten explizit benennen.
Einmalige Kosten als sonstige Betriebskosten abrechnen
Betriebskosten müssen laufend und regelmäßig anfallen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Einmalige oder unregelmäßige Ausgaben wie eine einmalige Schädlingsbekämpfung nach Befall oder eine einmalige Baumfällung sind keine Betriebskosten und dürfen nicht unter § 2 Nr. 17 BetrKV abgerechnet werden.
Tipp: Nur regelmäßig wiederkehrende Kosten sind umlagefähig. Dokumentieren Sie die Regelmäßigkeit der Kosten (z. B. jährliche Dachrinnenreinigung, halbjährliche Rauchmelderprüfung). Einmalige Maßnahmen gehören in die Instandhaltungskosten.
Verwaltungskosten als sonstige Betriebskosten tarnen
Manche Vermieter versuchen, nicht umlagefähige Verwaltungskosten (z. B. Kosten für die Hausverwaltung, Software, Büromaterial) unter den sonstigen Betriebskosten abzurechnen. Verwaltungskosten sind jedoch gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich von den Betriebskosten ausgenommen.
Tipp: Verwaltungskosten sind niemals umlagefähig, auch nicht unter dem Deckmantel der sonstigen Betriebskosten. Trennen Sie Verwaltungs- und Betriebskosten sorgfältig. Im Zweifel prüfen Sie, ob die Kosten dem laufenden Gebäudebetrieb dienen oder der Verwaltung des Mietverhältnisses.
Häufige Fragen zu Sonstige Betriebskosten
Welche sonstigen Betriebskosten gibt es typischerweise?
Häufige Beispiele für sonstige Betriebskosten sind: Wartung und Prüfung von Rauchmeldern, Dachrinnenreinigung, präventive Ungezieferbekämpfung (z. B. Rattenköderboxen), Wartung von Feuerlöschern und Brandschutzeinrichtungen, Prüfung von Spielplatzgeräten (DIN EN 1176), Wartung von Lüftungs- und Klimaanlagen, E-Check (Prüfung elektrischer Anlagen), Wartung von Rollläden und Markisen sowie Kosten für einen Pförtner oder Concierge.
Müssen sonstige Betriebskosten im Mietvertrag stehen?
Ja, zwingend. Im Gegensatz zu den Betriebskostenpositionen 1-16 der BetrKV müssen sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 im Mietvertrag konkret und einzeln benannt sein. Ein allgemeiner Verweis auf die BetrKV oder die Formulierung "sonstige Betriebskosten" reicht nicht aus. Der BGH hat dies mehrfach bestätigt. Fehlt die konkrete Benennung, kann der Vermieter diese Kosten nicht auf die Mieter umlegen.
Sind Kosten für die Wartung von Rauchmeldern umlagefähig?
Die Wartungskosten für Rauchmelder können als sonstige Betriebskosten umlagefähig sein, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Anschaffungs- und Installationskosten der Rauchmelder selbst sind hingegen keine Betriebskosten. In einigen Bundesländern ist die Wartungspflicht dem Mieter zugewiesen (z. B. in Mecklenburg-Vorpommern), in anderen dem Eigentümer. Die Rechtslage variiert je nach Bundesland.
Kann der Vermieter nachträglich sonstige Betriebskosten einführen?
Die nachträgliche Einführung neuer sonstiger Betriebskosten erfordert eine Änderung des Mietvertrags, der der Mieter zustimmen muss. Eine einseitige Erweiterung ist nicht möglich. Bei Neubauten oder nach Modernisierungen können jedoch neue Betriebskostenarten entstehen (z. B. Wartung einer neu eingebauten Lüftungsanlage). In diesem Fall empfiehlt sich eine Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag.
Ist die Dachrinnenreinigung eine umlagefähige Betriebskostenposition?
Die regelmäßige Dachrinnenreinigung kann als sonstige Betriebskostenposition nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig sein, wenn sie im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart ist und regelmäßig durchgeführt wird. Eine einmalige Reinigung nach einem Unwetter oder Verstopfung wäre hingegen eine Instandhaltungsmaßnahme und nicht umlagefähig. Die jährliche oder halbjährliche Reinigung zur Vorbeugung ist dagegen als laufende Betriebskosten einzustufen.