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Grundsteuer als Nebenkosten: Kostenarten-Prüfrahmen & Berechnung [2026]
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die auf den Grundbesitz erhoben wird. Sie wird vom Finanzamt auf Basis des Grundsteuerwerts (seit 2025: nach neuem Bewertungsmodell) festgesetzt und von der Gemeinde mit dem jeweiligen Hebesatz berechnet. Als laufende öffentliche Last des Grundstücks ist sie gemäß § 2 Nr. 1 BetrKV vollständig auf die Mieter im Prüfrahmen zu betrachten.
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Durchschnittliche Kosten
Rechtsgrundlage
Möglicher Normbezug
Der mögliche Kostenarten-Prüfrahmen der Grundsteuer ergibt sich aus § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort heißt es: „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer". Die Umlage setzt eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag voraus (§ 556 Abs. 1 BGB). Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuerbewertung nach dem Grundsteuer-Reformgesetz.
Umlagefähigkeit
Die Grundsteuer ist als Kostenart im Prüfrahmen gesondert zu prüfen. Sie zählt zu den klassischen Betriebskosten und kann als Kostenart im Prüfrahmen erscheinen; Mietvertrag und Belege bleiben zu prüfen. Auch nach der Grundsteuerreform 2025 bleibt die Kostenarten-Prüfrahmen unverändert bestehen.
Verteilerschlüssel
- WFL: Verteilung nach Wohnfläche in Quadratmetern. Dies ist der gängigste und von Gerichten am häufigsten akzeptierte Verteilerschlüssel für die Grundsteuer. (empfohlen)
- MEA: Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Häufig bei Eigentumswohnungen verwendet, wenn die WEG-Abrechnung die Grundsteuer nach MEA aufteilt.
- EINHEIT: Verteilung zu gleichen Teilen auf alle Wohneinheiten. Nur sinnvoll, wenn die Wohnungen annähernd gleich groß sind.
Ausnahmen
- Keine Umlage möglich, wenn im Mietvertrag gesondert zu prüfende Kostenvereinbarung enthalten ist.
- Bei einer Bruttomiete (Inklusivmiete) ist die Grundsteuer bereits enthalten und sollte nicht gesondert ungeprüft abgerechnet werden.
- Grundsteuererhöhungen nach § 560 BGB können bei Staffel- oder Indexmietverträgen unter Umständen nicht separat weitergegeben werden.
Häufige Fehler
Grundsteuer für gewerblich genutzte Flächen auf Wohnmieter umlegen: Wird ein Gebäude gemischt genutzt (Wohnen und Gewerbe), muss die Grundsteuer anteilig aufgeteilt werden. Der auf gewerbliche Flächen entfallende Anteil sollte bei Wohnmietern gesondert fachlich geprüft werden, da Gewerbemieter in der Regel einen höheren Grundsteueranteil fachlich prüfen.
Grundsteuernachzahlungen für mehrere Jahre in einer Abrechnung zusammenfassen: Fordert die Gemeinde Grundsteuer für vergangene Jahre nach, sollte die periodengerechte Zuordnung besonders geprüft werden. Jede Betriebskostenabrechnung sollte sich auf den jeweiligen Abrechnungszeitraum beziehen.
Keine Anpassung nach der Grundsteuerreform 2025: Mit der Grundsteuerreform haben sich die Bemessungsgrundlagen geändert. Vermieter, die weiterhin die alten Werte verwenden oder die neuen Bescheide nicht berücksichtigen, rechnen falsch ab.
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Häufige Fragen
Wie sollte die Grundsteuer im Mietvertrag geprüft werden?
Ja, die Grundsteuer ist gemäß § 2 Nr. 1 BetrKV als Kostenart im Prüfrahmen gesondert zu prüfen. Voraussetzung ist eine wirksame Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag. Die Umlage kann pauschal durch Verweis auf § 2 BetrKV oder durch ausdrückliche Nennung der Grundsteuer vereinbart werden.
Welchen Einfluss hat die Grundsteuerreform 2025 auf die Nebenkosten?
Die Grundsteuerreform verändert die Berechnung der Grundsteuer durch neue Bewertungsmodelle. Die Kostenarten-Prüfrahmen bleibt davon unberührt. Allerdings kann sich die absolute Höhe der Grundsteuer ändern – je nach Bundesland und Gemeinde sowohl nach oben als auch nach unten. Vermietende sollten die neuen Bescheide sorgfältig prüfen.
Welcher Verteilerschlüssel ist für die Grundsteuer am besten geeignet?
Die Verteilung nach Wohnfläche (m²) ist der empfohlene und am weitesten verbreitete Verteilerschlüssel für die Grundsteuer. Bei Eigentumswohnungen wird häufig auch der Miteigentumsanteil (MEA) verwendet, insbesondere wenn die WEG-Abrechnung diesen Schlüssel vorgibt.
Sollte geprüft werden, ob der Vermieter die Grundsteuer bei einer Indexmiete zusätzlich abrechnen?
Bei einem Indexmietvertrag nach § 557b BGB ist die gesonderte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen nur für Heiz- und Warmwasserkosten zulässig. Die Grundsteuer wird über die Indexanpassung abgedeckt. Eine separate Umlage ist nur möglich, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht.
Was passiert, wenn der Vermieter die Grundsteuer zu spät abrechnet?
Es gilt die allgemeine Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Wird die Nebenkostenabrechnung insgesamt zu spät erstellt, sollte die Nachforderung anhand der Abrechnungsfrist geprüft werden. Ein Guthaben ist getrennt zu prüfen.
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Quellen und Datenstand
Geprüft am 16. Juli 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV
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