Hausgeld ist nicht gleich Nebenkosten

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, erhält von der Hausverwaltung die Hausgeld- bzw. Jahresabrechnung der WEG (§ 28 WEG). Diese Abrechnung ist nicht die Nebenkostenabrechnung für den Mieter. Sie listet alle Kosten auf, die Sie als Eigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft tragen — darunter auch Positionen, die Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen.

Ihre Aufgabe als vermietender Eigentümer: aus der Hausgeldabrechnung die umlagefähigen Betriebskosten herausrechnen und daraus eine eigene, an der BetrKV-Struktur orientierte Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter erstellen. Umgelegt werden dürfen Betriebskosten nur, wenn der Mietvertrag die Umlage ausdrücklich vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB).

Welche Hausgeld-Positionen dürfen an den Mieter?

Nur die laufenden Betriebskosten nach § 2 BetrKV sind umlagefähig. Kosten, die der Substanz der Immobilie oder der Verwaltung des Eigentums dienen, bleiben bei Ihnen als Eigentümer.

Umlagefähig auf den Mieter§ 2 BetrKV

Trägt der Eigentümer selbstnicht umlagefähig

  • Zuführung zur Instandhaltungs-/Erhaltungsrücklage
  • Vergütung der WEG-/Hausverwaltung
  • Instandhaltungs- und Reparaturkosten
  • Kosten der Eigentümerversammlung
  • Kontoführungs- und Bankgebühren der WEG
  • Rücklagen und einmalige Sonderumlagen

Verteilerschlüssel: MEA gilt nicht für den Mieter

Innerhalb der WEG werden die Kosten meist nach Miteigentumsanteilen (MEA) oder nach einem Beschluss der Eigentümer verteilt (§ 16 WEG). Für die Abrechnung gegenüber Ihrem Mieter gilt jedoch der Verteilerschlüssel aus dem Mietvertrag: ohne abweichende Vereinbarung die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB), bei Heizung und Warmwasser zwingend zu 50–70 % nach Verbrauch (HeizkostenV).

Das bedeutet: Die aus der Hausgeldabrechnung übernommenen Gesamtkosten müssen Sie oft auf den mietvertraglichen Schlüssel umrechnen, statt den MEA-Anteil einfach zu übernehmen. Welcher Schlüssel für welche Kostenart üblich ist, zeigt der Verteilerschlüssel-Überblick.

Die Mieterfrist läuft, auch wenn die WEG-Abrechnung fehlt

Die WEG-Jahresabrechnung wird häufig erst nach der Eigentümerversammlung im Folgejahr beschlossen — oft spät. Für die Nebenkostenabrechnung an Ihren Mieter gilt trotzdem die Zwölf-Monats-Frist nach § 556 Abs. 3 BGB: Sie endet zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, unabhängig davon, wann die Hausverwaltung liefert.

Nach der Rechtsprechung kann sich ein Vermieter nicht darauf berufen, die WEG-Abrechnung habe noch nicht vorgelegen. Verstreicht die Frist, können Sie in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen. Alle Termine im Überblick: Fristen der Nebenkostenabrechnung.

In sechs Schritten zur korrekten Abrechnung

  1. Hausgeldabrechnung sichten Nehmen Sie die Jahresabrechnung der WEG (§ 28 WEG) und den Wirtschaftsplan zur Hand.
  2. Nicht umlagefähige Positionen streichen Instandhaltungsrücklage, Verwaltervergütung, Reparaturen und Bankgebühren herausnehmen.
  3. Umlagefähige Betriebskosten übernehmen Nur die § 2 BetrKV-Positionen weiterverwenden, die der Mietvertrag als umlagefähig nennt.
  4. Auf den Mietvertrags-Schlüssel umrechnen Gesamtkosten nach Wohnfläche bzw. bei Heizung nach Verbrauch auf den Mieter verteilen.
  5. Vorauszahlungen gegenrechnen Die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen abziehen — Ergebnis ist Nachzahlung oder Guthaben.
  6. Fristgerecht zustellen Innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums an den Mieter versenden.

Kauf oder Verkauf der Wohnung mitten im Abrechnungsjahr? Wer dann welchen Anteil trägt, klärt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung beim Eigentümerwechsel.