Eigentümerwechsel: Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung?
Bei einem Eigentümerwechsel tritt der neue Vermieter in alle Rechte und Pflichten ein — auch in die Abrechnungspflicht. Das regelt § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete").
Veröffentlicht am 29. März 2026 · Zuletzt aktualisiert am 29. März 2026
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§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete
Der wichtigste Grundsatz beim Eigentümerwechsel: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Wird die vermietete Immobilie verkauft, tritt der neue Eigentümer automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein — mit allen Rechten und Pflichten. Der Mieter muss dem nicht zustimmen.
§ 566 BGB
Rechtsgrundlage
Automatisch
beim Grundbucheintrag
Alle Pflichten
werden übernommen
Der Eigentumsübergang erfolgt mit der Eintragung ins Grundbuch — nicht bereits mit dem Kaufvertrag. Ab diesem Zeitpunkt ist der neue Eigentümer Ihr Vermieter und für alle mietvertraglichen Pflichten verantwortlich, einschließlich der Nebenkostenabrechnung.
Wer muss die Nebenkostenabrechnung erstellen?
Die Antwort ist eindeutig: Der neue Eigentümer muss die gesamte Nebenkostenabrechnung erstellen — auch für den Zeitraum, in dem der Voreigentümer noch Vermieter war. Das hat der BGH klargestellt (BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 168/03).
Stichtag: Grundbucheintragung
Der Tag der Eigentumsübertragung im Grundbuch ist entscheidend. Ab diesem Zeitpunkt ist der neue Eigentümer Ihr Vermieter.
Abrechnung über das gesamte Jahr
Der neue Eigentümer muss über den kompletten Abrechnungszeitraum abrechnen — auch über die Monate des Voreigentümers.
Unterlagen beschaffen
Der neue Eigentümer muss sich die Abrechnungsunterlagen vom Voreigentümer besorgen. Das ist sein Problem, nicht Ihres als Mieter.
Aufteilung des Abrechnungszeitraums
Für Sie als Mieter ist es einfach: Sie erhalten eine einzige Abrechnung über den gesamten Abrechnungszeitraum — vom neuen Eigentümer. Es gibt keine Aufteilung in zwei separate Abrechnungen.
Eine Abrechnung für den Mieter
Der neue Eigentümer erstellt eine vollständige Abrechnung über das gesamte Kalenderjahr (oder den vereinbarten Abrechnungszeitraum).
Interne Aufteilung zwischen den Eigentümern
Alter und neuer Eigentümer regeln die Kostenaufteilung untereinander — meist im Kaufvertrag. Das betrifft Sie als Mieter nicht.
Abrechnungsfrist gilt weiterhin
Die 12-Monats-Frist nach § 556 Abs. 3 BGB gilt unverändert. Der Eigentümerwechsel verlängert diese Frist nicht.
Rechenbeispiel: Eigentümerwechsel zum 01.07.
Herr Müller wohnt zur Miete. Am 01.07.2024 wird die Immobilie verkauft und der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2024.
Eigentümerwechsel zum 01.07.2024
Sie erhalten eine Abrechnung vom neuen Eigentümer über das gesamte Jahr 2024. Die 390 Euro Nachzahlung gehen an den neuen Vermieter. Wie alter und neuer Eigentümer die Kosten untereinander aufteilen, ist deren Angelegenheit.
Was passiert mit den Vorauszahlungen?
Die an den alten Vermieter geleisteten Vorauszahlungen werden vollständig auf die Gesamtabrechnung angerechnet. Der neue Eigentümer muss diese berücksichtigen — unabhängig davon, ob er das Geld vom Voreigentümer erhalten hat.
Vorauszahlungen werden angerechnet
Alle Zahlungen, die Sie an den alten Vermieter geleistet haben, werden in der Abrechnung des neuen Eigentümers berücksichtigt.
Kein doppeltes Zahlen
Sie müssen nicht erneut an den neuen Vermieter zahlen, was Sie bereits an den alten gezahlt haben. Das wäre eine ungerechtfertigte Bereicherung.
Guthaben wird vom neuen Eigentümer ausgezahlt
Ergibt die Abrechnung ein Guthaben, muss der neue Eigentümer dieses auszahlen — auch für den Zeitraum des Voreigentümers.
Ihre Rechte als Mieter beim Eigentümerwechsel
Beim Eigentümerwechsel bleiben alle Ihre Rechte als Mieter unverändert bestehen. Der Mietvertrag gilt weiter — mit dem neuen Eigentümer als Vertragspartner.
Belegeinsicht (§ 259 BGB)
Sie haben weiterhin das Recht, die Belege zur Nebenkostenabrechnung einzusehen — auch für den Zeitraum des alten Eigentümers.
Widerspruchsrecht
Finden Sie Fehler in der Abrechnung, können Sie innerhalb von 12 Monaten nach Zugang Widerspruch einlegen.
Fristen gelten unverändert
Abrechnungsfrist (12 Monate), Widerspruchsfrist und Verjährungsfristen gelten wie bisher. Der Eigentümerwechsel ändert daran nichts.
Kautionsschutz (§ 566a BGB)
Der neue Eigentümer übernimmt die Pflicht zur Rückzahlung Ihrer Kaution — unabhängig davon, ob der alte Eigentümer die Kaution weitergegeben hat.
Mietvertrag gilt unverändert
Alle Vereinbarungen aus dem Mietvertrag — Miethöhe, Kündigungsfristen, Nebenkostenregelungen — bleiben bestehen.
Sonderfälle: Zwangsversteigerung, Insolvenz, WEG
Nicht jeder Eigentümerwechsel verläuft über einen normalen Kaufvertrag. In bestimmten Konstellationen gelten Besonderheiten:
Zwangsversteigerung
Der Ersteher tritt in den Mietvertrag ein (§ 57 ZVG). Er hat allerdings ein Sonderkündigungsrecht. Solange das Mietverhältnis besteht, muss er die Nebenkostenabrechnung erstellen.
Insolvenz des Vermieters
Bei Insolvenz des Vermieters rechnet der Insolvenzverwalter ab. Wird die Immobilie im Rahmen des Insolvenzverfahrens verkauft, gelten die normalen Regeln des § 566 BGB.
WEG-Eigentumswechsel
Bei Eigentumswohnungen (WEG) muss zwischen Hausgeld (Eigentümergemeinschaft) und Betriebskosten (Mietvertrag) unterschieden werden. Nur die Betriebskosten betreffen den Mieter.
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