Stadt x Kostenart

Heizkosten in Offenbach am Main: Kosten & Vergleich 2026

Heizkosten liegen im hinterlegten Vergleichsstand für Offenbach am Main bei 1.22 EUR pro m² und Monat. Neben dem Vergleich mit Hessen ist hier vor allem § 2 Nr. 4 BetrKV für die Einordnung wichtig.

Veröffentlicht am 21. September 2025 · Zuletzt aktualisiert am 24. Juni 2026

StadtOffenbach am Main
KostenartHeizkosten
Datenqualitätgeschätzt
Datenstand2025
Zuletzt aktualisiert24. Juni 2026

Kurzantwort

Durchschnitt für Hessen. Für Offenbach am Main wird heizkosten derzeit aus dem Profil für Hessen abgeleitet und mit einem Faktor für Mittelstadt justiert. Typischer Fehler: Verbrauchsanteil liegt nicht zwischen 50 % und 70 %.

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Heizkosten in Offenbach am Main einordnen

Offenbach am Main bildet bei heizkosten keinen Standardfall ab, sondern einen eigenen lokalen Punkt im Vergleichsnetz aus Stadt, Bundesland und Bund. Für Offenbach am Main wird hier mit dem Durchschnitt für Hessen und einer stadtgrößenspezifischen Anpassung gerechnet.

Prüfrahmen und umlagefähige Grenzen

Möglicher Normbezug

Heizkosten werden in Offenbach am Main erst dann belastbar, wenn Rechtsgrundlage und Betrag zusammenpassen. Möglicher Kostenarten-Prüfrahmen nach § 2 Nr. 4 BetrKV in Verbindung mit der Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Die HeizkostenV nennt Referenz- und Prüfkriterien, die als Prüffrage herangezogen werden können, insbesondere einen Verbrauchsanteil zwischen 50 % und 70 % (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Der restliche Anteil (30-50 %) wird regelmäßig als Grundkosten nach einem festen Verteilerschlüssel wie Wohnfläche verteilt. Seit dem 1. Januar 2021 kann zusätzlich das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) als Prüfbezug relevant sein.

Datenbasis und lokaler Quellenstatus

Datenbasis für Offenbach am Main: Der Vergleichswert für heizkosten wird nicht aus einem einzelnen Preisblatt, sondern aus dem regionalen Betriebskostenprofil für Hessen abgeleitet. Der Wert ist daher als Modell- oder Mischwert zu lesen.

Lokales Datenprofil für Offenbach am Main

Offenbach am Main wird im Datensatz als Mittelstadt in Hessen geführt; AGS 06413000, ARS 064130000000, PLZ-Auszug 63065. Für heizkosten steht lokal 1.22 EUR/m² neben 1.20 EUR/m² im Landesprofil und 1.20 EUR/m² im Bundesprofil. Im Ranking der 400 hinterlegten Stadtwerte steht Offenbach am Main auf Platz 59; das entspricht etwa dem 15. Perzentil von oben. Gegenüber dem Bundesprofil liegt der Wert 2 % über, gegenüber Hessen 2 % über. Im Gesamtprofil von Offenbach am Main liegen die wichtigsten Treiber bei Heizkosten: 1.22 EUR/m²; Hauswart & Reinigung: 0.48 EUR/m²; Grundsteuer: 0.41 EUR/m²; der staerkste Abstand zum Bundeswert entsteht bei Grundsteuer (0.41 EUR/m²). Nahe Vergleichswerte für diese Kostenart: Darmstadt, Wissenschaftsstadt: 1.22 EUR/m²; Hanau, Brüder-Grimm-Stadt: 1.18 EUR/m²; Gießen: 1.18 EUR/m²; Marburg: 1.18 EUR/m². Diese Werte helfen, die lokale Preisspur von einer einzelnen Abrechnung zu trennen.

Quellenkette für heizkosten

Der Quellenblock für Offenbach am Main enthaelt eine URL-Quelle: Deutscher Mieterbund. Datenstand für heizkosten: 2025; letzter hinterlegter Check im Datensatz: 2026-06-24. Die Seite kennzeichnet diesen Wert als geschätzter oder modellierter Benchmark. Wenn der eigene Beleg ein anderes Jahr, einen anderen Tarifraum oder eine andere Wohnfläche nutzt, sollte zuerst diese Abweichung dokumentiert werden. Für die Prüfung ist deshalb nicht nur der Betrag von 1.22 EUR/m² relevant, sondern die Kette aus Quelle, Zeitraum, Verteilerschlüssel und dem konkreten Beleg zur Abrechnung. Bei Offenbach am Main ist ausserdem wichtig, dass das Stadtprofil Grundsteuer 1230 %, Frischwasser 2.33 EUR/m³, Abwasser 3.30 EUR/m³ und Müll 261 EUR/Jahr gemeinsam ausweist.

Rangfenster und lokale Spannweite

Belegspur für Offenbach am Main: Erst wird der lokale Wert 1.22 EUR/m² gelesen, dann das Rangfenster oberhalb Platz 56: Paderborn 1.22 EUR/m²; oberhalb Platz 57: Herne 1.22 EUR/m² / unterhalb Platz 60: Bottrop 1.22 EUR/m²; unterhalb Platz 61: Recklinghausen 1.22 EUR/m², danach die Nachbarreihe Darmstadt, Wissenschaftsstadt 1.22 EUR/m² (+0.0 %); Hanau, Brüder-Grimm-Stadt 1.18 EUR/m² (+3.4 %); Gießen 1.18 EUR/m² (+3.4 %); Marburg 1.18 EUR/m² (+3.4 %). So bleibt der Vergleich an Deutscher Mieterbund, Messpunkt heizkosten_regional_betriebskostenprofil, Datenstand Abrechnungsjahr 2024 gebunden und driftet nicht in einen allgemeinen Durchschnittstext ohne lokalen Datenanker.

Kommunale Prüfmatrix für Offenbach am Main

Kommunale Prüfmatrix offenbach-am-main/heizkosten: Offenbach am Main ist im Datensatz mit AGS 06413000, ARS 064130000000, Region westdeutschland, Bundesland Hessen und 132.746 Einwohnern abgelegt; die sichtbare Seite nutzt diese Kennung als lokalen Datenanker. Kostenanteil offenbach-am-main/heizkosten: Heizkosten steht bei 1.22 EUR/m² und macht 39.2 % des Stadtprofils von 3.11 EUR/m² aus; die Seite trennt diesen Messpunkt vom allgemeinen Betriebskostenwert. Ranking offenbach-am-main/heizkosten: Bundesrang 59 von 400, Landesrang 5 von 30, Perzentil von oben 15; Quellenhosts mieterbund.de. offenbach-am-main/heizkosten Quelle 1: mieterbund.de -> service / checks formulare / betriebskosten / betriebskostenspiegel offenbach-am-main/heizkosten Quellenstatus 1: Deutscher Mieterbund Betriebskostenspiegel 2024 / regionale Modellierung, Publisher Deutscher Mieterbund, Messpunkt heizkosten_regional_betriebskostenprofil, Datenstand Abrechnungsjahr 2024, geprüft 2026-03-29T09:15:55.539Z. offenbach-am-main/heizkosten PLZ-Fenster 1: 63065 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 1: 0 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 2: 6 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 3: 4 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 4: 1 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 5: 3 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 6: 0 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 7: 0 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 8: 0 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 9: 0 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 10: 6 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 11: 4 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 12: 1 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 13: 3 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 14: 0 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 15: 0 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 16: 0 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 17: 0 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 18: 0 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 19: 0 offenbach-am-main/heizkosten Kommunalschlüssel-Stelle 20: 0 offenbach-am-main/heizkosten PLZ-Prüfpunkt 1: 63065 gehoert zum sichtbaren Stadtprofil Offenbach am Main und bindet den heizkosten-Messpunkt an diese Kommune. offenbach-am-main/heizkosten Rang oberhalb 1: Platz 56 Paderborn in Nordrhein-Westfalen mit 1.22 EUR/m². offenbach-am-main/heizkosten Rang oberhalb 2: Platz 57 Herne in Nordrhein-Westfalen mit 1.22 EUR/m². offenbach-am-main/heizkosten Rang oberhalb 3: Platz 58 Neuss in Nordrhein-Westfalen mit 1.22 EUR/m². offenbach-am-main/heizkosten Rang unterhalb 1: Platz 60 Bottrop in Nordrhein-Westfalen mit 1.22 EUR/m². offenbach-am-main/heizkosten Rang unterhalb 2: Platz 61 Recklinghausen in Nordrhein-Westfalen mit 1.22 EUR/m². offenbach-am-main/heizkosten Rang unterhalb 3: Platz 62 Remscheid in Nordrhein-Westfalen mit 1.22 EUR/m². offenbach-am-main/heizkosten Nachbarzeile 1: Offenbach am Main gegen Darmstadt, Wissenschaftsstadt (darmstadt-wissenschaftsstadt) bei 1.22 zu 1.22 EUR/m², Abstand +0.0 %. offenbach-am-main/heizkosten Nachbarzeile 2: Offenbach am Main gegen Hanau, Brüder-Grimm-Stadt (hanau-brueder-grimm-stadt) bei 1.22 zu 1.18 EUR/m², Abstand +3.4 %. offenbach-am-main/heizkosten Nachbarzeile 3: Offenbach am Main gegen Gießen (giessen) bei 1.22 zu 1.18 EUR/m², Abstand +3.4 %. offenbach-am-main/heizkosten Nachbarzeile 4: Offenbach am Main gegen Marburg (marburg) bei 1.22 zu 1.18 EUR/m², Abstand +3.4 %. offenbach-am-main/heizkosten Nachbarprofil 1: darmstadt-wissenschaftsstadt in Hessen, Gesamtwert 3.04 EUR/m², Grundsteuer 1181. offenbach-am-main/heizkosten Nachbarprofil 2: hanau-brueder-grimm-stadt in Hessen, Gesamtwert 2.80 EUR/m², Grundsteuer 645. offenbach-am-main/heizkosten Nachbarprofil 3: giessen in Hessen, Gesamtwert 2.82 EUR/m², Grundsteuer 626. offenbach-am-main/heizkosten Nachbarprofil 4: marburg in Hessen, Gesamtwert 2.72 EUR/m², Grundsteuer 390. offenbach-am-main/heizkosten Nachbarprofil 5: kassel-documenta-stadt in Hessen, Gesamtwert 2.81 EUR/m², Grundsteuer 490. offenbach-am-main/heizkosten Profilzeile 1 grundsteuer: lokal 0.41 EUR/m², Land 0.22 EUR/m² (+86.4 %), Bund 0.18 EUR/m² (+127.8 %), Rohwert 1230 % Hebesatz B · +235 Punkte zum Vorjahr, Status kommunal hinterlegt. offenbach-am-main/heizkosten Profilzeile 2 wasserkosten: lokal 0.31 EUR/m², Land 0.31 EUR/m² (+0.0 %), Bund 0.26 EUR/m² (+19.2 %), Rohwert 2.33 EUR/m³ · Grundpreis 43.93 EUR/Jahr, Status kommunal hinterlegt. offenbach-am-main/heizkosten Profilzeile 3 abwasser: lokal 0.22 EUR/m², Land 0.19 EUR/m² (+15.8 %), Bund 0.21 EUR/m² (+4.8 %), Rohwert 3.30 EUR/m³ effektiv · 603 EUR/Jahr Modellhaushalt, Status kommunal hinterlegt. offenbach-am-main/heizkosten Profilzeile 4 müllgebühren: lokal 0.16 EUR/m², Land 0.14 EUR/m² (+14.3 %), Bund 0.19 EUR/m² (-15.8 %), Rohwert 261 EUR/Jahr Modellhaushalt, Status kommunal hinterlegt. offenbach-am-main/heizkosten Profilzeile 5 heizkosten: lokal 1.22 EUR/m², Land 1.20 EUR/m² (+1.7 %), Bund 1.20 EUR/m² (+1.7 %), Rohwert Durchschnitt für Hessen, Status modelliert. offenbach-am-main/heizkosten Profilzeile 6 versicherungen: lokal 0.21 EUR/m², Land 0.21 EUR/m² (+0.0 %), Bund 0.20 EUR/m² (+5.0 %), Rohwert Durchschnitt für Hessen, Status modelliert. offenbach-am-main/heizkosten Profilzeile 7 gartenpflege: lokal 0.10 EUR/m², Land 0.10 EUR/m² (+0.0 %), Bund 0.10 EUR/m² (+0.0 %), Rohwert Durchschnitt für Hessen, Status modelliert. offenbach-am-main/heizkosten Profilzeile 8 hauswart: lokal 0.48 EUR/m², Land 0.47 EUR/m² (+2.1 %), Bund 0.45 EUR/m² (+6.7 %), Rohwert Durchschnitt für Hessen, Status modelliert.

Verteilerschlüssel und typische Auffälligkeiten

Möglicher Normbezug

Beim Verteilerschlüssel ist für heizkosten vor allem Verbrauch der Referenzpunkt. Ein Anteil zwischen 50 % und 70 % nach erfasstem Wärmeverbrauch ist ein zentraler Referenz- und Prüfwert der HeizkostenV. Verbrauchsanteil liegt nicht zwischen 50 % und 70 %: Dokumentieren Sie das gewählte Verhältnis (z. B. 50/50 oder 30/70) konsistent in jeder Abrechnungsperiode. Häufig werden 50 % Grundkosten / 50 % Verbrauchskosten oder 30 % Grundkosten / 70 % Verbrauchskosten verwendet.

Regionaler Vergleich für heizkosten

Regional ähnliche Vergleichsstädte für heizkosten sind Darmstadt, Wissenschaftsstadt (1.22 EUR/m²), Hanau, Brüder-Grimm-Stadt (1.18 EUR/m²), Gießen (1.18 EUR/m²), Marburg (1.18 EUR/m²). Dadurch sehen Sie schneller, ob Offenbach am Main bei dieser Position eher teuer, moderat oder auffällig günstig ist.

Vergleichstabelle

Heizkosten

Durchschnitt
Offenbach am Main1.22 EUR/m²
Hessen1.20 EUR/m²
Deutschland1.20 EUR/m²

Durchschnitt für Hessen

Einordnung der Zahl

Für Offenbach am Main wird hier mit dem Durchschnitt für Hessen und einer stadtgrößenspezifischen Anpassung gerechnet.

Hinweis: Für Offenbach am Main wird dieser Wert in diesem Datenstand ganz oder teilweise über den Durchschnitt für Hessen abgesichert.

Quellenstand

Quellenstatus für Offenbach am Main: regional modellierter Vergleichswert aus dem Betriebskostenprofil für Hessen. Der Wert ist ein Benchmark, kein kommunaler Einzelbescheid.

Lokale Datenkarte für Offenbach am Main

AGS

06413000

ARS

064130000000

Einwohner

132.746

Datenstatus

geschätzt

Lokale Kennung: Offenbach am Main wird mit AGS 06413000, ARS 064130000000, Region westdeutschland, Bundesland Hessen, 132.746 Einwohnern und den PLZ 63065 geführt. Diese Kennung verhindert, dass der heizkosten-Vergleich nur ein austauschbarer Bundesdurchschnitt bleibt.

Messpunkt für heizkosten: Durchschnitt für Hessen; daraus entstehen 1.22 EUR/m² in Offenbach am Main, 1.20 EUR/m² im Landesprofil und 1.20 EUR/m² im Bundesprofil. Der Kostenblock bleibt als geschätzt gekennzeichnet, bis eine belastbare lokale URL-Quelle hinterlegt und geprüft ist.

Quellenkette für diese Seite: 1. Deutscher Mieterbund: https://mieterbund.de/service/checks-formulare/betriebskosten/betriebskostenspiegel/ (geprüft 2026-03-29) Datenstand 2025, letzter hinterlegter Check 2026-06-24. Wenn eine Abrechnung ein anderes Jahr oder einen anderen Tarifraum nutzt, ist genau diese Abweichung der erste sachliche Prüfpunkt.

Datenanker: Diese heizkosten-Seite nutzt Deutscher Mieterbund für den Messpunkt heizkosten_regional_betriebskostenprofil. Der hinterlegte Pfad lautet service / checks formulare / betriebskosten / betriebskostenspiegel, Datenstand Abrechnungsjahr 2024, letzter Check 2026-03-29. Für die Praxis heißt das: Ein Beleg aus einem anderen Gebührenjahr oder Versorgungsgebiet sollte nicht direkt mit dem lokalen Richtwert vermischt werden.

Vergleichsumfeld: Darmstadt, Wissenschaftsstadt 1.22 EUR/m²; Hanau, Brüder-Grimm-Stadt 1.18 EUR/m²; Gießen 1.18 EUR/m²; Marburg 1.18 EUR/m². Im gesamten Stadtprofil von Offenbach am Main stehen außerdem Grundsteuer 0.41 EUR/m²; Wasserkosten 0.31 EUR/m²; Abwasser & Entwässerung 0.22 EUR/m²; Müllgebühren 0.16 EUR/m²; Heizkosten 1.22 EUR/m²; Versicherungen 0.21 EUR/m²; Gartenpflege 0.10 EUR/m²; Hauswart & Reinigung 0.48 EUR/m². Die stärksten Kostentreiber im Stadtprofil sind Heizkosten 1.22 EUR/m²; Hauswart & Reinigung 0.48 EUR/m²; Grundsteuer 0.41 EUR/m².

Datenfingerabdruck

  • Stadtkennung: offenbach-am-main; AGS 06413000; ARS 064130000000; Bundesland hessen; Region westdeutschland.
  • Einwohnerprofil: 132.746 Einwohner; Top-100-Stadt ja; PLZ-Auszug 63065.
  • Kostenartendatensatz: heizkosten; Kernposition heizkosten; lokaler Datenstatus regional modelliert.
  • Messwert: Durchschnitt für Hessen; rechnerischer Quadratmeterwert 1.22 EUR/m²; Datenqualität estimated.
  • Vergleichswerte: Offenbach am Main 1.22 EUR/m²; Hessen 1.20 EUR/m²; Deutschland 1.20 EUR/m².
  • Quellenstand: Datenstand 2025; zuletzt geprüft 2026-06-24; Quellenhosts mieterbund.de.
  • Quellen-URLs: https://mieterbund.de/service/checks-formulare/betriebskosten/betriebskostenspiegel/.
  • Quellenpfade: service/checks-formulare/betriebskosten/betriebskostenspiegel.
  • Lokale Prüfspur für Offenbach am Main Heizkosten: Route stadt offenbach am main heizkosten, AGS 06413000, ARS 064130000000, Bundesland Hessen, Region westdeutschland, Einwohner 132.746.
  • Messspur für Offenbach am Main Heizkosten: lokaler Wert 1.22 EUR/m², Landeswert 1.20 EUR/m², Bundeswert 1.20 EUR/m², Rohwert Durchschnitt für Hessen.
  • Rangspur für Offenbach am Main Heizkosten: Bundesrang 59 von 400, Landesrang 5 von 30, Profilposition 1 von 8.
  • Quellspur 1 für Offenbach am Main Heizkosten: Host mieterbund de, Pfad service checks formulare betriebskosten betriebskostenspiegel, Publisher Deutscher Mieterbund.
  • Quellnotiz 1 für Offenbach am Main Heizkosten: Titel Deutscher Mieterbund Betriebskostenspiegel 2024 / regionale Modellierung, geprüft 2026-03-29T09:15:55.539Z, Hinweis Heizkosten · regional modellierter Benchmark für Hessen; kein kommunaler Einzelbescheid..
  • PLZ-Spur 1 für Offenbach am Main Heizkosten: 63065.
  • Nachbarspur 1 für Offenbach am Main Heizkosten: Darmstadt, Wissenschaftsstadt (darmstadt wissenschaftsstadt) steht bei 1.22 EUR/m², Abweichung +0.0 %.
  • Nachbarspur 2 für Offenbach am Main Heizkosten: Hanau, Brüder-Grimm-Stadt (hanau brueder grimm stadt) steht bei 1.18 EUR/m², Abweichung +3.4 %.
  • Nachbarspur 3 für Offenbach am Main Heizkosten: Gießen (giessen) steht bei 1.18 EUR/m², Abweichung +3.4 %.
  • Nachbarspur 4 für Offenbach am Main Heizkosten: Marburg (marburg) steht bei 1.18 EUR/m², Abweichung +3.4 %.
  • Rangfenster oberhalb von Offenbach am Main Heizkosten: Platz 56 Paderborn in Nordrhein-Westfalen mit 1.22 EUR/m².
  • Rangfenster oberhalb von Offenbach am Main Heizkosten: Platz 57 Herne in Nordrhein-Westfalen mit 1.22 EUR/m².
  • Rangfenster oberhalb von Offenbach am Main Heizkosten: Platz 58 Neuss in Nordrhein-Westfalen mit 1.22 EUR/m².
  • Rangfenster unterhalb von Offenbach am Main Heizkosten: Platz 60 Bottrop in Nordrhein-Westfalen mit 1.22 EUR/m².
  • Rangfenster unterhalb von Offenbach am Main Heizkosten: Platz 61 Recklinghausen in Nordrhein-Westfalen mit 1.22 EUR/m².
  • Rangfenster unterhalb von Offenbach am Main Heizkosten: Platz 62 Remscheid in Nordrhein-Westfalen mit 1.22 EUR/m².
  • Suchpfad 1 für Offenbach am Main Heizkosten: fragen darf vermieter heizkosten auf mieter umlegen; Linktitel Sollte geprüft werden, ob der Vermieter heizkosten umlegen?.
  • Suchpfad 2 für Offenbach am Main Heizkosten: fragen wie hoch duerfen heizkosten in nebenkostenabrechnung sein; Linktitel Wie hoch dürfen heizkosten sein?.
  • Stadtfakt 1 für Offenbach am Main Heizkosten: Einwohner 132.746.
  • Stadtfakt 2 für Offenbach am Main Heizkosten: Grundsteuer B 1230 %.
  • Stadtfakt 3 für Offenbach am Main Heizkosten: Stand Grundsteuer 2025 · verifiziert.
  • Stadtfakt 4 für Offenbach am Main Heizkosten: Ø Nebenkosten 3.11 EUR/m²/Monat.
  • Stadtfakt 5 für Offenbach am Main Heizkosten: Vergleich zum Bund 8 %.
  • Checkpunkt 1 für Offenbach am Main Heizkosten: Verbrauchsanteil liegt nicht zwischen 50 % und 70 %; Hinweis Dokumentieren Sie das gewählte Verhältnis (z. B. 50/50 oder 30/70) konsistent in jeder Abrechnungsperiode. Häufig werden 50 % Grundkosten / 50 % Verbrauchskosten oder 30 % Grundkosten / 70 % Verbrauchskosten verwendet..
  • Checkpunkt 2 für Offenbach am Main Heizkosten: Wartungskosten und Reparaturkosten vermischt; Hinweis Prüfen Sie Rechnungen von Heizungsfirmen sorgfältig. Trennen Sie Wartungsarbeiten von Reparaturen und lassen Sie sich im Zweifel eine aufgeschlüsselte Rechnung ausstellen..
  • Checkpunkt 3 für Offenbach am Main Heizkosten: CO2-Kosten vollständig auf den Mieter umlegen; Hinweis Ermitteln Sie die CO2-Emissionen pro Quadratmeter Ihres Gebäudes und dokumentieren Sie die Stufe nach dem CO2KostAufG. NebenkostenPro berechnet die Aufteilung automatisch..
  • Profilspur 1 für Offenbach am Main: grundsteuer liegt lokal bei 0.41 EUR/m², Land 0.22, Bund 0.18, Status lokal hinterlegt.
  • Profilspur 2 für Offenbach am Main: wasserkosten liegt lokal bei 0.31 EUR/m², Land 0.31, Bund 0.26, Status lokal hinterlegt.
  • Profilspur 3 für Offenbach am Main: abwasser liegt lokal bei 0.22 EUR/m², Land 0.19, Bund 0.21, Status lokal hinterlegt.
  • Profilspur 4 für Offenbach am Main: muellgebuehren liegt lokal bei 0.16 EUR/m², Land 0.14, Bund 0.19, Status lokal hinterlegt.
  • Profilspur 5 für Offenbach am Main: heizkosten liegt lokal bei 1.22 EUR/m², Land 1.20, Bund 1.20, Status modelliert.
  • Profilspur 6 für Offenbach am Main: versicherungen liegt lokal bei 0.21 EUR/m², Land 0.21, Bund 0.20, Status modelliert.
  • Profilspur 7 für Offenbach am Main: gartenpflege liegt lokal bei 0.10 EUR/m², Land 0.10, Bund 0.10, Status modelliert.
  • Profilspur 8 für Offenbach am Main: hauswart liegt lokal bei 0.48 EUR/m², Land 0.47, Bund 0.45, Status modelliert.
  • Abweichungsspur für Offenbach am Main grundsteuer: Landesabstand +86.4 %, Bundesabstand +127.8 %.
  • Abweichungsspur für Offenbach am Main wasserkosten: Landesabstand +0.0 %, Bundesabstand +19.2 %.
  • Abweichungsspur für Offenbach am Main abwasser: Landesabstand +15.8 %, Bundesabstand +4.8 %.
  • Abweichungsspur für Offenbach am Main muellgebuehren: Landesabstand +14.3 %, Bundesabstand -15.8 %.
  • Abweichungsspur für Offenbach am Main heizkosten: Landesabstand +1.7 %, Bundesabstand +1.7 %.
  • Abweichungsspur für Offenbach am Main versicherungen: Landesabstand +0.0 %, Bundesabstand +5.0 %.
  • Abweichungsspur für Offenbach am Main gartenpflege: Landesabstand +0.0 %, Bundesabstand +0.0 %.
  • Abweichungsspur für Offenbach am Main hauswart: Landesabstand +2.1 %, Bundesabstand +6.7 %.
  • Bundesweite Rangposition für heizkosten: Platz 59 von 400; Perzentil von oben 15; Landesrang 5 von 30.
  • Direkte Rangnachbarn oberhalb: #56 Paderborn/Nordrhein-Westfalen 1.22 EUR/m² | #57 Herne/Nordrhein-Westfalen 1.22 EUR/m² | #58 Neuss/Nordrhein-Westfalen 1.22 EUR/m².
  • Direkte Rangnachbarn unterhalb: #60 Bottrop/Nordrhein-Westfalen 1.22 EUR/m² | #61 Recklinghausen/Nordrhein-Westfalen 1.22 EUR/m² | #62 Remscheid/Nordrhein-Westfalen 1.22 EUR/m².
  • Stadtprofil-Anteil: heizkosten ist Position 1 von 8 im lokalen Kostenprofil und macht 39.2 % des hinterlegten Stadtwerts aus.
  • Abweichungsprofil: gegenüber Hessen +1.7 %, gegenüber Deutschland +1.7 %.
  • Lifecycle der Seite: veröffentlicht 2025-09-21; zuletzt aktualisiert 2026-06-24T14:41:24.401Z; Familiencheck 2026-06-24T14:41:24.401Z.
  • Nachbar-Slugkette: darmstadt-wissenschaftsstadt:Hessen | hanau-brueder-grimm-stadt:Hessen | giessen:Hessen | marburg:Hessen | kassel-documenta-stadt:Hessen.
  • Stadtprofilwerte: grundsteuer:0.41; wasserkosten:0.31; abwasser:0.22; muellgebuehren:0.16; heizkosten:1.22; versicherungen:0.21; gartenpflege:0.10; hauswart:0.48.
  • Rangfolge der lokalen Kostenpositionen: #1 heizkosten 1.22 EUR/m² | #2 hauswart 0.48 EUR/m² | #3 grundsteuer 0.41 EUR/m² | #4 wasserkosten 0.31 EUR/m² | #5 abwasser 0.22 EUR/m² | #6 versicherungen 0.21 EUR/m² | #7 muellgebuehren 0.16 EUR/m² | #8 gartenpflege 0.10 EUR/m².
  • Kostenmatrix im Stadtprofil: Grundsteuer: lokal 0.41 EUR/m², Land 0.22, Bund 0.18, Basis 1230 % Hebesatz B · +235 Punkte zum Vorjahr, lokal hinterlegt | Wasserkosten: lokal 0.31 EUR/m², Land 0.31, Bund 0.26, Basis 2.33 EUR/m³ · Grundpreis 43.93 EUR/Jahr, lokal hinterlegt | Abwasser & Entwässerung: lokal 0.22 EUR/m², Land 0.19, Bund 0.21, Basis 3.30 EUR/m³ effektiv · 603 EUR/Jahr Modellhaushalt, lokal hinterlegt | Müllgebühren: lokal 0.16 EUR/m², Land 0.14, Bund 0.19, Basis 261 EUR/Jahr Modellhaushalt, lokal hinterlegt | Heizkosten: lokal 1.22 EUR/m², Land 1.20, Bund 1.20, Basis Durchschnitt für Hessen, geschätzt | Versicherungen: lokal 0.21 EUR/m², Land 0.21, Bund 0.20, Basis Durchschnitt für Hessen, geschätzt | Gartenpflege: lokal 0.10 EUR/m², Land 0.10, Bund 0.10, Basis Durchschnitt für Hessen, geschätzt | Hauswart & Reinigung: lokal 0.48 EUR/m², Land 0.47, Bund 0.45, Basis Durchschnitt für Hessen, geschätzt.
  • Abweichungsmatrix im Stadtprofil: grundsteuer: Land +86.4 %, Bund +127.8 % | wasserkosten: Land +0.0 %, Bund +19.2 % | abwasser: Land +15.8 %, Bund +4.8 % | muellgebuehren: Land +14.3 %, Bund -15.8 % | heizkosten: Land +1.7 %, Bund +1.7 % | versicherungen: Land +0.0 %, Bund +5.0 % | gartenpflege: Land +0.0 %, Bund +0.0 % | hauswart: Land +2.1 %, Bund +6.7 %.
  • Stärkste lokale Kostentreiber: heizkosten:1.22; hauswart:0.48; grundsteuer:0.41.
  • Key-Facts der Stadtseite: Einwohner=132.746; Grundsteuer B=1230 %; Stand Grundsteuer=2025 · verifiziert; Ø Nebenkosten=3.11 EUR/m²/Monat; Vergleich zum Bund=8 %.
  • Auffälligste Abweichung im Stadtprofil: grundsteuer mit 0.41 EUR/m² gegenüber 0.18 EUR/m² Bund.
  • Nachbarvergleich für heizkosten: Darmstadt, Wissenschaftsstadt=1.22 EUR/m²; Hanau, Brüder-Grimm-Stadt=1.18 EUR/m²; Gießen=1.18 EUR/m²; Marburg=1.18 EUR/m².
  • Nachbarabweichungen für heizkosten: Darmstadt, Wissenschaftsstadt:+0.0%; Hanau, Brüder-Grimm-Stadt:+3.4%; Gießen:+3.4%; Marburg:+3.4%.
  • Nachbarstadtprofil: Darmstadt, Wissenschaftsstadt/Hessen: Gesamt 3.04 EUR/m², Grundsteuer 1181 | Hanau, Brüder-Grimm-Stadt/Hessen: Gesamt 2.80 EUR/m², Grundsteuer 645 | Gießen/Hessen: Gesamt 2.82 EUR/m², Grundsteuer 626 | Marburg/Hessen: Gesamt 2.72 EUR/m², Grundsteuer 390 | Kassel, documenta-Stadt/Hessen: Gesamt 2.81 EUR/m², Grundsteuer 490.
  • Bundeslandmodell: Hessisches Flächen-Faktor-Verfahren; Hessen verwendet seit 2025 ein Flächen-Faktor-Modell. Dabei zählen Flächen und ein Lagefaktor, nicht die Nettokaltmiete des Bundesmodells. Dadurch fallen kommunale Vergleichswerte zwischen Städten in Hessen oft deutlich anders aus als in NRW oder Berlin.
  • Quellenhinweise: Deutscher Mieterbund Betriebskostenspiegel 2024 / regionale Modellierung; Deutscher Mieterbund; Heizkosten · regional modellierter Benchmark für Hessen; kein kommunaler Einzelbescheid..
  • Quellenmetadaten: Deutscher Mieterbund: geprüft 2026-03-29T09:15:55.539Z; Notiz Heizkosten · regional modellierter Benchmark für Hessen; kein kommunaler Einzelbescheid..
  • Grundsteuerdaten im selben Stadtprofil: Hebesatz B 1230; Vorjahr 995; Modell einheitlich.
  • Wasserdaten im selben Stadtprofil: Frischwasser 2.33 EUR/m³; Abwasser 3.30 EUR/m³; Grundgebühr 43.93 EUR/Jahr.
  • Mülldaten im selben Stadtprofil: Modellhaushalt 261 EUR/Jahr; Restmüll 60 l/Woche; Biomüll 20 l/Woche.

Prüfrahmen und Verteilerschlüssel

Möglicher Normbezug

§ 2 Nr. 4 BetrKV

Heizkosten haben typischerweise einen Kostenarten-Prüfrahmen nach § 2 Nr. 4 BetrKV und werden anhand der HeizkostenV-Prüfkriterien betrachtet. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung ist regelmäßig ein zentraler Prüfpunkt. Bei Auffälligkeiten zur HeizkostenV kann § 12 HeizkostenV eine mögliche Prüfgrundlage sein.

Prüfpunkt

Verbrauch

Ein Anteil zwischen 50 % und 70 % nach erfasstem Wärmeverbrauch ist ein zentraler Referenz- und Prüfwert der HeizkostenV.

Vergleich mit Nachbarstädten

Darmstadt, Wissenschaftsstadt

Ø 1.22 EUR/m²

Hanau, Brüder-Grimm-Stadt

Ø 1.18 EUR/m²

Gießen

Ø 1.18 EUR/m²

Marburg

Ø 1.18 EUR/m²

Häufige Fehler bei Heizkosten

Verbrauchsanteil liegt nicht zwischen 50 % und 70 %

Die Heizkostenverordnung nennt einen Verbrauchsanteil zwischen 50 % und 70 % als Referenz- und Prüfkriterium. Weicht die Abrechnung davon auffällig ab, kann § 12 HeizkostenV eine mögliche Prüfgrundlage sein.

Dokumentieren Sie das gewählte Verhältnis (z. B. 50/50 oder 30/70) konsistent in jeder Abrechnungsperiode. Häufig werden 50 % Grundkosten / 50 % Verbrauchskosten oder 30 % Grundkosten / 70 % Verbrauchskosten verwendet.

Wartungskosten und Reparaturkosten vermischt

Regelmäßige Wartungskosten und Reparaturen sollten anhand von Rechnung, Leistungsbeschreibung und Kostenart getrennt geprüft werden. Reparaturen oder Erneuerungen sind gesondert zu prüfende Abgrenzungspunkte.

Prüfen Sie Rechnungen von Heizungsfirmen sorgfältig. Trennen Sie Wartungsarbeiten von Reparaturen und lassen Sie sich im Zweifel eine aufgeschlüsselte Rechnung ausstellen.

CO2-Kosten vollständig auf den Mieter umlegen

Seit dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz (in Kraft seit 1. Januar 2023) kann die Verteilung der CO2-Kosten aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) ein eigener Prüfpunkt sein. Die Aufteilung orientiert sich am CO2-Ausstoß pro Quadratmeter des Gebäudes in einem 10-Stufen-Modell.

Ermitteln Sie die CO2-Emissionen pro Quadratmeter Ihres Gebäudes und dokumentieren Sie die Stufe nach dem CO2KostAufG. NebenkostenPro berechnet die Aufteilung automatisch.

Prüffokus für die Praxis

Wenn heizkosten in Ihrer Abrechnung deutlich über dem lokalen Richtwert liegen, prüfen Sie zuerst Beleg, Zeitraum und verbrauchsanteil liegt nicht zwischen 50 % und 70 % und gehen Sie erst danach in die Vollprüfung. Gerade bei heizkosten trennt diese Reihenfolge lokale Preisstruktur von echten Abrechnungsfehlern.

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Quellen und Datenstand

Deutscher Mieterbund Betriebskostenspiegel 2024 / regionale Modellierung

Deutscher Mieterbund · Datenstand: Abrechnungsjahr 2024 · Geprüft: 29.3.2026 · Qualität: geschätzt

Messpunkt: heizkosten_regional_betriebskostenprofil · Verwendet auf: /stadt/offenbach-am-main/heizkosten

Heizkosten · regional modellierter Benchmark für Hessen; kein kommunaler Einzelbescheid.

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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: Juni 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV