Wie prüfe ich Entwässerung in der Nebenkostenabrechnung?

Starten Sie mit der Vertragsgrundlage, prüfen Sie dann den Beleg, danach den Verteilerschlüssel und zuletzt den Betrag pro m². Der Richtwert liegt bei etwa 0,21 € pro m² und Monat.

Niederschlagswassergebühr komplett auf Mieter umlegen, obwohl auch versiegelte Gewerbeflächen betroffen sind ist ein häufiger Auslöser für Rückfragen. Ebenfalls wichtig ist schmutzwasser- und Niederschlagswassergebühren nicht getrennt ausweisen.

Eine vertiefte Prüfung lohnt sich, wenn der Betrag deutlich über dem Vorjahr liegt, Belege fehlen oder der Schlüssel nicht zum Mietvertrag passt. Dann sollten Sie die Position schriftlich konkret benennen.

Kosten für die Reparatur oder Erneuerung von Entwässerungsleitungen sind gesondert zu prüfen (Instandhaltungskosten). Kanalherstellungsbeiträge oder Kanalbaubeiträge sind einmalige Kosten und keine laufenden Betriebskosten. Die Kosten einer Dichtigkeitsprüfung (Kanalinspektion) sind nach herrschender Rechtsprechung keine eindeutig zugeordneten Betriebskosten, sondern Instandhaltungsmaßnahmen. Diese Punkte sind wichtig, weil Google-Nutzer häufig nicht nur wissen wollen, ob entwässerung vorkommen, sondern welche Bestandteile in der konkreten Abrechnung gesondert geprüft werden sollten. Im Zweifel entscheidet nicht die Überschrift des Belegs, sondern Leistungsinhalt, Zeitraum, Vertrag und Rechenweg.

Eine hohe Prüfpriorität entsteht, wenn der Betrag außerhalb des Richtwertkorridors von 0,12 € bis 0,35 € pro m² und Monat liegt, der Vorjahreswert deutlich abweicht oder niederschlagswassergebühr komplett auf Mieter umlegen, obwohl auch versiegelte Gewerbeflächen betroffen sind. Eine mittlere Priorität reicht oft, wenn nur der Schlüssel unklar ist. Eine niedrige Priorität liegt eher vor, wenn Beleg, Vertrag, Zeitraum und Betrag konsistent sind und der Wert nahe 0,21 € pro m² und Monat liegt.

Verteilung nach Frischwasserverbrauch (Frischwassermaßstab). Da die Abwassermenge in der Regel dem Frischwasserverbrauch entspricht, ist dies der sachgerechteste Schlüssel – insbesondere wenn Kaltwasserzähler vorhanden sind. Dieser Schlüssel ist aber nur belastbar, wenn er zur mietvertraglichen Vereinbarung und zur konkreten Beleglage passt. Für die Gegenrechnung genügt meist ein klarer Dreischritt: 1) Gesamtkosten aus dem Beleg übernehmen, 2) Bezugsgröße des Schlüssels kontrollieren, 3) eigenen Anteil nachrechnen und mit dem angesetzten Betrag vergleichen. Besonders fehleranfällig ist dabei schmutzwasser- und Niederschlagswassergebühren nicht getrennt ausweisen.

Für Mieter steht im Vordergrund, aus der Abrechnung einen konkreten Prüfpunkt abzuleiten: Position, Betrag, Beleg, Schlüssel und mögliche Gegenrechnung. Mieter sollten den Prüfpunkt schriftlich und positionsgenau formulieren, damit Belegeinsicht und Einwendung nicht pauschal bleiben. Vermieter sollten dieselbe Position so vorbereiten, dass ein Dritter Betrag, Schlüssel und Zeitraum ohne Zusatzsuche nachvollziehen kann.

• Entwässerung in der Abrechnung markieren und Betrag notieren.
• Beleg, Leistungszeitraum und Umlageschlüssel anfordern oder prüfen.
• Betrag pro m² berechnen und mit Richtwert sowie Vorjahr vergleichen.