Beleuchtung: Nicht umlagefähige Anteile verständlich erklärt
Die Beleuchtungskosten nach § 2 Nr. 11 BetrKV umfassen ausschließlich den Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile wie Treppenhaus, Keller, Außenanlagen und Tiefgarage. Nicht umlagefähig sind der Mieterstrom einzelner Wohnungen, Strom für Verwaltungszwecke und Investitionskosten für neue Leuchtmittel. In der Praxis liegen die Kosten laut DMB-Betriebskostenspiegel bei ca. 0,05 bis 0,10 EUR/m2/Monat.
Veröffentlicht am 12. April 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Mieterstrom, Verwaltungsstrom, Aufzugsstrom und LED-Investitionskosten sind bei der Beleuchtung nicht umlagefähig.
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Rechtsrahmen zu Beleuchtung
Rechtsgrundlage
Allgemeinstrom für Gemeinschaftsflächen ist umlagefähig. Kernnorm ist § 2 Nr. 11 BetrKV. Nicht umlagefähig sind Neuinstallation und Erweiterung von Anlagen.
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Nicht umlagefähige Anteile: typische Fehlerquellen
Rechtsgrundlage
Nicht umlagefähig sind alle Stromkosten, die nicht der Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile dienen. Dazu gehört der individuelle Mieterstrom der Wohnungen, der Strom für Verwaltungseinrichtungen wie ein Hausverwaltungsbüro und der Aufzugsstrom, der unter § 2 Nr. 7 BetrKV fällt. Auch Anschaffungs- und Installationskosten für neue Leuchtmittel oder eine LED-Umrüstung sind Investitionskosten und dürfen nicht als laufende Betriebskosten umgelegt werden, allenfalls im Rahmen einer Modernisierungsumlage nach § 559 BGB.
Prüfpfad in der Praxis
Fordern Sie die Versorgerrechnung für den Allgemeinstromzähler an und vergleichen Sie den dort ausgewiesenen Verbrauch und Betrag mit den in der Abrechnung angesetzten Kosten. Stellen Sie sicher, dass nur der Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen (Treppenhaus, Hausflur, Außenbeleuchtung) erfasst ist und kein Verwaltungsstrom, Aufzugsstrom oder Strom einzelner Mieteinheiten eingerechnet wurde. Prüfen Sie bei mehreren Allgemeinstromzählern, ob die Zuordnung zu den jeweiligen Gebäudeteilen korrekt ist. Kontrollieren Sie abschließend den Abrechnungszeitraum der Stromrechnung gegen den Abrechnungszeitraum der Nebenkostenabrechnung und stellen Sie sicher, dass periodengerecht abgegrenzt wurde.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 11 BetrKV: Beleuchtung: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Prüfen Sie, ob ein separater Allgemeinstromzähler vorhanden ist und der abgerechnete Verbrauch plausibel erscheint. Fehlt ein eigener Zähler, muss der Vermieter die Abgrenzung zum Verwaltungsstrom nachvollziehbar darlegen.
- Stromrechnung für den Allgemeinstromzähler anfordern und den abgerechneten Verbrauch kontrollieren.
- Prüfen, ob Verwaltungsstrom oder Mieterstrom im Allgemeinstrom enthalten ist.
- Betrag pro Quadratmeter mit dem DMB-Durchschnitt von ca. 0,05 bis 0,10 EUR/m2/Monat vergleichen.
- Bei fehlendem Allgemeinstromzähler die Schätzmethode des Vermieters hinterfragen und Belege anfordern.
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV