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Grundsätze: Stellplatz in der Abrechnung
Nebenkosten für einen Stellplatz oder eine Tiefgarage sollten anhand des Mietverhältnisses fachlich geprüft werden. Das bedeutet: Der Stellplatz sollte entweder im Wohnungsmietvertrag mitvereinbart oder über einen eigenständigen Mietvertrag separat angemietet sein.
Entscheidend ist, dass Kosten der Stellplatzfläche nicht auf Wohnungsmieter ohne Stellplatz umgelegt werden dürfen. Der BGH hat dies in seinem Urteil vom 24. März 2009 (VIII ZR 128/08) ausdrücklich klargestellt: Stellplatzkosten und Wohnungskosten sind getrennt zu behandeln.
Wenn Stellplatzkosten gemeinsam mit anderen Positionen auftauchen, können Sie die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen und die Kostenarten samt Verteilerschlüssel strukturiert einordnen.
Kosten im Prüfrahmen für Stellplatz und Tiefgarage
Nicht jede Kostenposition, die im Zusammenhang mit einem Stellplatz entsteht, sollte auf den Mieter umgelegt werden. Im Prüfrahmen stehen ausschließlich laufende Betriebskosten im Sinne der BetrKV. Investitionen, Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen sind gesondert zu prüfen.
| Kostenart | Kostenart im Prüfrahmen | Anmerkung |
|---|---|---|
| Reinigung / Kehrung | Ja | Regelmäßige Reinigung der Stellflächen und Zufahrten |
| Beleuchtung (Strom) | Ja | Strom für Allgemeinflächen, Zufahrt, Tiefgarage |
| Versicherung | Ja | Haftpflicht- und Sachversicherung anteilig |
| Grundsteuer (anteilig) | Ja | Anteil der Stellplatzfläche an der Gesamtfläche |
| Schneeräumung Zufahrt | Ja | Winterdienst für Zufahrtswege und Rampen |
| Wartung Tiefgaragentor | Ja | Regelmäßige Wartung und Funktionsprüfung |
| Reparatur Torantrieb | Nein | Instandsetzung ist gesondert zu prüfende Kostenposition |
| Neuanstrich / Markierung | Nein | Investitionskosten, gesondert zu prüfen |
Getrennte vs. gemeinsame Abrechnung
Ob die Stellplatzkosten separat oder gemeinsam mit der Wohnungsabrechnung abgerechnet werden, hängt von der vertraglichen Gestaltung ab. Es gibt zwei typische Konstellationen:
Separater Mietvertrag
Wird der Stellplatz über einen eigenständigen Mietvertrag vermietet, muss die Nebenkostenabrechnung separat erfolgen. Die Kosten werden ausschließlich auf die Stellplatzmieter verteilt, unabhängig von der Wohnungsabrechnung.
Im Wohnungsmietvertrag enthalten
Ist der Stellplatz Bestandteil des Wohnungsmietvertrags, sollte geprüft werden, ob der Vermieter eine gemeinsame Abrechnung erstellen. Allerdings muss er die Stellplatzkosten getrennt berechnen und sollte sie nur auf Mieter mit Stellplatz umlegen. Die Stellplatzfläche sollte nicht ungeprüft in die allgemeine Wohnflächenberechnung einfließen.
NebenkostenPro markiert Prüfpunkte bei der Kostentrennung und Flächenberechnung.
Rechenbeispiel: Nebenkosten Tiefgarage
Das folgende Beispiel zeigt, wie die Betriebskosten einer Tiefgarage auf die einzelnen Stellplatzmieter verteilt werden. Die Umlage erfolgt pro Stellplatz (Kopfanteil), sofern im Mietvertrag kein anderer Verteilerschlüssel vereinbart wurde.
Tiefgarage mit 12 Stellplätzen
Jährliche Betriebskosten der Tiefgarage, umgelegt auf die einzelnen Stellplatzmieter.
Das entspricht rund 10,42 Euro pro Monat. Bei größeren Tiefgaragen mit Lüftungsanlage und Entwässerung können die Kosten pro Stellplatz deutlich höher ausfallen.
Besonderheiten bei der Tiefgarage
Tiefgaragenstellplätze verursachen aufgrund der baulichen Gegebenheiten höhere Betriebskosten als einfache Außenstellplätze. Folgende Kostenpositionen kommen bei einer Tiefgarage zusätzlich hinzu:
Lüftungsanlage
Mechanische Belüftung ist gesetzlich vorgeschrieben und verursacht hohe Stromkosten sowie regelmäßige Wartung.
Entwässerung
Bodenentwässerung, Hebeanlagen und Abscheider müssen regelmäßig gewartet und gereinigt werden.
CO-Melder Wartung
Kohlenmonoxid-Melder in geschlossenen Garagen unterliegen einer jährlichen Prüfpflicht.
Höhere Reinigungskosten
Geschlossene Flächen erfordern intensivere Reinigung, insbesondere bei Ölspuren und Feuchtigkeit.
Mieter ohne Stellplatz: Keine Kostenbeteiligung
Mieter, die keinen Stellplatz angemietet haben, dürfen an den Stellplatz-Nebenkosten nicht beteiligt werden. Dieses Trennungsgebot gilt unabhängig davon, ob die Stellplätze über separate oder über den Wohnungsmietvertrag vermietet werden.
Ein häufiger Abrechnungsfehler besteht darin, dass die Stellplatzfläche in die Gesamtwohnfläche eingerechnet wird. Dadurch verschiebt sich der Verteilerschlüssel zulasten aller Mieter — auch derjenigen ohne Stellplatz. Prüfen Sie daher, ob die in der Abrechnung angegebene Gesamtfläche ausschließlich die Wohnfläche umfasst.
Prüfungsbedürftig
Stellplatzfläche wird in die Gesamtwohnfläche eingerechnet und erhöht so den Kostenanteil aller Mieter.
Korrekt
Stellplatzkosten werden separat berechnet und ausschließlich auf Mieter mit Stellplatz umgelegt.
Typische Auffälligkeiten bei Stellplatz-Nebenkosten
Bei der Abrechnung von Stellplatz- und Tiefgaragenkosten treten regelmäßig dieselben Fehler auf. Prüfen Sie Ihre Abrechnung auf diese typischen Problemstellen:
Kosten auf alle Mieter verteilt
Stellplatzkosten werden über den allgemeinen Verteilerschlüssel auf sämtliche Mieter umgelegt — auch auf Mieter ohne Stellplatz.
Keine Flächentrennung
Stellplatzfläche wird in die Wohnfläche eingerechnet, was den Verteilerschlüssel verfälscht.
Investitionskosten umgelegt
Reparaturen, Neumarkierungen oder bauliche Maßnahmen werden als Betriebskosten abgerechnet.
Fehlende Vereinbarung
Der Mietvertrag enthält keine Regelung zur Umlage der Stellplatz-Nebenkosten — die Abrechnung ist dann auffällig.