Warmwasser: Leerstand verständlich erklärt
Die Warmwasserkosten werden nach § 2 Nr. 5a BetrKV und der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) abgerechnet. Die zentrale Pflicht ist die Trennung der Warmwasserkosten von den Heizkosten nach § 9 HeizkostenV, wobei der Warmwasseranteil rechnerisch über die Formel Q = 2,5 x V x (tw - 10) ermittelt wird. Mindestens 50 %, höchstens 70 % der Warmwasserkosten müssen verbrauchsabhängig verteilt werden.
Veröffentlicht am 3. September 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Bei Leerstand entfällt der verbrauchsabhängige Warmwasseranteil, aber die Grundkosten von 30-50 % laufen unabhängig von der Belegung weiter.
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Rechtsrahmen zu Warmwasser
Rechtsgrundlage
Umlagefähig; bei zentraler Versorgung gelten Vorgaben der HeizkostenV. Kernnorm ist § 2 Nr. 5 BetrKV. Nicht umlagefähig sind Reparatur- und Erneuerungskosten der Anlage.
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Leerstand: typische Fehlerquellen
Warmwasserkosten bestehen aus Verbrauchs- und Grundkosten. Leerstehende Wohnungen verursachen keinen Warmwasserverbrauch, sodass der verbrauchsabhängige Anteil (50-70 %) auf null fällt. Die Grundkosten (30-50 %), die nach Wohnfläche verteilt werden, laufen jedoch unabhängig von der Belegung weiter. Der Vermieter muss den Grundkostenanteil der leerstehenden Wohnungen selbst tragen und darf ihn nicht auf die verbliebenen Mieter umlegen. Dies gilt auch für die anteilige Warmwasser-Zählermiete.
Prüfpfad in der Praxis
Rechtsgrundlage
Prüfen Sie zunächst, ob die Kosten für Warmwasserbereitung korrekt von den Heizkosten getrennt wurden -- bei zentraler Versorgung schreibt § 9 HeizkostenV die Formel Q = 2,5 × V × (tw - 10) vor, um den Wärmeanteil für Warmwasser rechnerisch zu ermitteln. Kontrollieren Sie die Wärmemengenzähler-Werte und vergleichen Sie die ausgewiesene Warmwassermenge mit den Einzelzählerständen. Prüfen Sie, ob die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebene Legionellenprüfung separat ausgewiesen und nicht unzulässig den Warmwasserkosten zugeschlagen wurden. Stellen Sie sicher, dass der Verbrauchsanteil mindestens 50 % und höchstens 70 % der Warmwasserkosten ausmacht, wie es § 7 Abs. 1 HeizkostenV verlangt.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 5 BetrKV: Warmwasser: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
§ 7 HeizkostenV: Heizkosten sind grundsätzlich mit 50-70% Verbrauchsanteil abzurechnen.
§ 12 HeizkostenV: Bei Verstoessen besteht regelmäßig ein Kürzungsrecht.
Rechenbeispiel Warmwasser (Leerstand)
Gesamtkosten Heizung/Warmwasser
8400.00 EUR
Grundkostenanteil
30 %
Verbrauchskostenanteil
70 %
Wohnflächenanteil der Einheit
8.0 %
Verbrauchsanteil der Einheit
8.5 %
- Grundkosten: 8400.00 EUR x 30 % = 2520.00 EUR
- Verbrauchskosten: 8400.00 EUR x 70 % = 5880.00 EUR
- Anteil Einheit: 2520.00 EUR x 8.0 % + 5880.00 EUR x 8.5 % = 701.40 EUR
- 701.40 EUR / 12 = 58.45 EUR monatlicher Richtwert
Der beispielhafte Kostenanteil der Einheit liegt bei 701.40 EUR pro Jahr (monatlich 58.45 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Kontrollieren Sie, ob die Trennung von Heizkosten und Warmwasserkosten nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV rechnerisch nachvollziehbar dargestellt ist. Fehlt diese Aufteilung vollständig, steht Ihnen nach § 12 HeizkostenV ein Kürzungsrecht von 15 % auf den gesamten Warmwasseranteil zu.
- Prüfen, ob Heizkosten und Warmwasserkosten nach § 9 HeizkostenV getrennt ausgewiesen sind.
- Formel nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV nachrechnen: Q = 2,5 x V x (tw - 10) mit den angegebenen Werten.
- Verbrauchsabhängigen Anteil kontrollieren: mindestens 50 %, höchstens 70 % nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV.
- Legionellenprüfungskosten als umlagefähig akzeptieren, aber Boilerreparaturen und Entkalkung als nicht umlagefähig beanstanden.
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV