Versicherungen: Nicht umlagefähige Anteile verständlich erklärt
Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig, sofern sie dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner dienen. Umlagefähig sind insbesondere die Wohngebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser), die Haus-und-Grund-Haftpflichtversicherung und eine Elementarschadenversicherung. Nicht umlagefähig sind dagegen Versicherungen, die ausschließlich das wirtschaftliche Risiko des Vermieters abdecken, wie die Mietausfallversicherung oder eine Rechtsschutzversicherung.
Veröffentlicht am 26. April 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Mietausfallversicherung, Rechtsschutz und Hausratversicherung des Vermieters dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.
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Rechtsrahmen zu Sach- und Haftpflichtversicherung
Rechtsgrundlage
Gebäudebezogene Sach- und Haftpflichtversicherung ist umlagefähig. Kernnorm ist § 2 Nr. 13 BetrKV. Nicht umlagefähig sind Rechtsschutz-, Mietausfall- und rein eigentümerbezogene Policen.
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Nicht umlagefähige Anteile: typische Fehlerquellen
Rechtsgrundlage
Nach § 2 Nr. 13 BetrKV sind nur Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes umlagefähig. Die Mietausfallversicherung sichert das Einnahmerisiko des Vermieters ab und ist daher nicht umlagefähig. Gleiches gilt für die Rechtsschutzversicherung des Vermieters, seine private Hausratversicherung und eine Mietnomadenversicherung. Auch Selbstbehalte, die der Vermieter im Schadensfall selbst tragen muss, dürfen nicht in die Betriebskosten eingestellt werden.
Prüfpfad in der Praxis
Fordern Sie die Versicherungspolicen und die aktuelle Prämienrechnung des Gebäudeversicherers an und prüfen Sie, ob nur umlagefähige Versicherungsarten (Gebäude-, Haftpflicht-, Elementarversicherung) in der Abrechnung enthalten sind. Trennen Sie nicht umlagefähige Policen wie Mietausfallversicherung, Rechtsschutz oder Hausratversicherung des Vermieters heraus. Kontrollieren Sie bei gemischt genutzten Gebäuden, ob Gewerbezuschläge vorweg abgezogen wurden, bevor die Kosten auf Wohnmieter verteilt werden. Gleichen Sie den Prämienzeitraum mit dem Abrechnungszeitraum ab und prüfen Sie, ob Einmalzahlungen oder Nachberechnungen des Versicherers korrekt periodengerecht zugeordnet wurden.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 13 BetrKV: Sach- und Haftpflichtversicherung: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Fordern Sie die Versicherungspolice oder zumindest die Beitragsrechnung ein und prüfen Sie, ob einzelne nicht umlagefähige Versicherungsarten im Gesamtbetrag enthalten sind. Achten Sie besonders auf eine eingeschlossene Mietausfallversicherung.
- Versicherungsbeitragsrechnung anfordern und die einzelnen Versicherungsarten identifizieren.
- Mietausfallversicherung, Rechtsschutz und Hausratversicherung des Vermieters als nicht umlagefähig kennzeichnen.
- Prüfen, ob bei gemischter Nutzung Gewerbezuschläge in der Prämie vorweg abgezogen wurden.
- Betrag pro Quadratmeter mit dem DMB-Durchschnitt von ca. 0,20 bis 0,35 EUR/m2/Monat vergleichen.
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV