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Beleuchtung: Prüfen mit Checkliste verständlich erklärt
Die Beleuchtungskosten nach § 2 Nr. 11 BetrKV umfassen ausschließlich den Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile wie Treppenhaus, Keller, Außenanlagen und Tiefgarage. Prüfungsbedürftig sind der Mieterstrom einzelner Wohnungen, Strom für Verwaltungszwecke und Investitionskosten für neue Leuchtmittel. In der Praxis liegen die Kosten laut DMB-Betriebskostenspiegel bei ca. 0,05 bis 0,10 EUR/m2/Monat.
Kurzantwort
Zur Prüfung der Beleuchtungskosten benötigen Sie die Stromrechnung des Allgemeinstromzählers und den Verteilerschlüssel.
Beleuchtung direkt im Abrechnungsfall prüfen
Nutzen Sie den Aspekt-Check als Leitfaden und wechseln Sie danach in die vollständige Abrechnungsanalyse.
Rechtsrahmen zu Beleuchtung
Möglicher Normbezug
Allgemeinstrom für Gemeinschaftsflächen kann ein Kostenart im Prüfrahmen sein. Kernnorm ist § 2 Nr. 11 BetrKV. Prüfungsbedürftig sind Neuinstallation und Erweiterung von Anlagen.
Prüfen mit Checkliste: typische Auffälligkeitenquellen
Möglicher Normbezug
Kontrollieren Sie zuerst, ob ein separater Allgemeinstromzähler vorhanden ist und ob die Zählernummer auf der Stromrechnung mit der Abrechnung übereinstimmt. Prüfen Sie dann, welche Verbraucher an diesem Zähler hängen: Nur Treppenhausbeleuchtung, Kellerbeleuchtung und Außenbeleuchtung können eine Kostenart im Prüfrahmen bilden. Vergleichen Sie den Betrag pro Quadratmeter mit dem Durchschnitt von ca. 0,05 bis 0,10 EUR/m2/Monat. Liegt der Wert deutlich darüber, ist wahrscheinlich Verwaltungs- oder Aufzugsstrom enthalten.
Prüfpfad in der Praxis
Möglicher Normbezug
Bitten Sie um die Versorgerrechnung für den Allgemeinstromzähler an und vergleichen Sie den dort ausgewiesenen Verbrauch und Betrag mit den in der Abrechnung angesetzten Kosten. Stellen Sie sicher, dass nur der Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen (Treppenhaus, Hausflur, Außenbeleuchtung) erfasst ist und kein Verwaltungsstrom, Aufzugsstrom oder Strom einzelner Mieteinheiten eingerechnet wurde. Prüfen Sie bei mehreren Allgemeinstromzählern, ob die Zuordnung zu den jeweiligen Gebäudeteilen korrekt ist. Kontrollieren Sie abschließend den Abrechnungszeitraum der Stromrechnung gegen den Abrechnungszeitraum der Nebenkostenabrechnung und stellen Sie sicher, dass periodengerecht abgegrenzt wurde.
Rechenbeispiel Beleuchtung (Prüfen mit Checkliste)
- Objekt
- Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
- Gesamtkostenposition
- 39604.08 EUR
- Gesamtwohnfläche
- 950 m2
- Wohnfläche der Einheit
- 78 m2
- 39604.08 EUR / 950 m2 = 41.69 EUR pro m2
- 41.69 EUR x 78 m2 = 3251.82 EUR Jahresanteil
- 3251.82 EUR / 12 = 270.99 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 3251.82 EUR (monatlich 270.99 EUR).
Praxis-Tipp
Prüfen Sie, ob ein separater Allgemeinstromzähler vorhanden ist und der abgerechnete Verbrauch plausibel erscheint. Fehlt ein eigener Zähler, ist zu prüfen, ob der Vermieter die Abgrenzung zum Verwaltungsstrom nachvollziehbar darlegen.
Nächste Schritte
- Stromrechnung für den Allgemeinstromzähler anfordern und den abgerechneten Verbrauch kontrollieren.
- Prüfen, ob Verwaltungsstrom oder Mieterstrom im Allgemeinstrom enthalten ist.
- Betrag pro Quadratmeter mit dem DMB-Durchschnitt von ca. 0,05 bis 0,10 EUR/m2/Monat vergleichen.
- Bei fehlendem Allgemeinstromzähler die Schätzmethode des Vermieters hinterfragen und Belege anfordern.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 11 BetrKV
§ 556a BGB
In Ihrer Abrechnung prüfen
Beleuchtung in Ihrer Nebenkostenabrechnung prüfen
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Häufige Fragen
Welcher Fehler ist bei Beleuchtung im Aspekt Prüfen mit Checkliste am häufigsten?
Der häufigste Prüffehler ist, nicht zu hinterfragen, welche Verbraucher am Allgemeinstromzähler angeschlossen sind. Ohne diese Information bleiben gesondert zu prüfende Stromverbraucher wie Aufzüge oder Verwaltungsräume unentdeckt.
Welche Norm ist für Beleuchtung hier zentral?
Zentral ist § 2 Nr. 11 BetrKV, der die Kosten der Beleuchtung auf gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen als Betriebskosten im Kostenarten-Prüfrahmen definiert. Die Norm grenzt bewusst den Allgemeinstrom vom individuellen Mieterstrom ab; im Einzelfall ist zu prüfen, ob nur der gemeinschaftliche Verbrauch umgelegt wurde.
Wie gehe ich bei strittigen Beleuchtung-Positionen vor?
Bitten Sie um zunächst die Stromrechnung für den Allgemeinstromzähler an und prüfen Sie, ob nur Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen erfasst ist. Beanstanden Sie schriftlich jeden Anteil, der erkennbar auf Verwaltungsstrom, Aufzugsstrom oder Mieterstrom entfällt, und beziffern Sie die Differenz unter Verweis auf § 2 Nr. 11 BetrKV.
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Jetzt prüfenStand: 2026-03-14. Inhalt zur Orientierung, keine Rechtsberatung.