Hauswart & Reinigung in Ulm: Kosten & Vergleich 2026

Rechtsgrundlage

§ 2 Nr. 14 BetrKV

Umlagefähig sind die Hauswartkosten für betriebskostenrelevante Tätigkeiten: Treppenhausreinigung, Gehwegreinigung, Winterdienst, Gartenpflege, Kontrolle der Heizungsanlage, Mülltonnenbereitstellung, Beleuchtungskontrolle und allgemeine Gebäudeüberwachung. Nicht umlagefähig sind Anteile für Verwaltungstätigkeiten (Mieterkommunikation, Schlüsselverwaltung, Zählerablesung), Instandhaltung und Reparaturen sowie Schönheitsreparaturen. In der Praxis wird häufig ein pauschaler Abzug von 20-30 % für nicht umlagefähige Tätigkeiten vorgenommen.

Pruefpunkt

Wohnflaeche

Verteilung nach Wohnfläche in Quadratmetern. Der am häufigsten verwendete und empfohlene Schlüssel für Hauswartkosten.

Hauswartkosten ohne Abzug für Verwaltung und Instandhaltung abrechnen

Die vollständige Umlage der Hauswartkosten ist unzulässig. Der Hauswart führt in der Regel auch Tätigkeiten aus, die der Verwaltung (Mieterkommunikation, Schlüsselübergaben) oder Instandhaltung (kleine Reparaturen) zuzurechnen sind. Diese Anteile muss der Vermieter selbst tragen. Gerichte fordern regelmäßig einen angemessenen Abzug.

Führen Sie eine Tätigkeitsaufstellung des Hauswarts und ordnen Sie jede Tätigkeit zu: umlagefähige Betriebskosten vs. Verwaltung/Instandhaltung. Ein pauschaler Abzug von 20-30 % wird von vielen Gerichten akzeptiert, wenn keine genaue Aufschlüsselung möglich ist.

Doppelabrechnung von Hauswart-Tätigkeiten als separate Betriebskostenpositionen

Wenn der Hauswart z. B. die Treppenhausreinigung, den Winterdienst oder die Gartenpflege erledigt, dürfen diese Tätigkeiten nicht zusätzlich als separate Positionen (Gebäudereinigung, Straßenreinigung, Gartenpflege) abgerechnet werden. Es liegt sonst eine unzulässige Doppelbelastung vor.

Erstellen Sie eine klare Zuordnung: Entweder werden Tätigkeiten über den Hauswart abgerechnet ODER als separate Position. Nie beides gleichzeitig. Dokumentieren Sie, welche Aufgaben der Hauswart übernimmt.

Kosten für einen überteuerten Facility-Management-Vertrag vollständig umlegen

Manche Vermieter beauftragen teure Facility-Management-Firmen, deren Leistungen weit über die umlagefähigen Hauswart-Tätigkeiten hinausgehen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB erfordert, dass die Kosten in einem angemessenen Verhältnis stehen.

Vergleichen Sie die Kosten des Facility-Management-Vertrags mit den marktüblichen Kosten eines Hauswarts. Lassen Sie den Vertrag aufschlüsseln und rechnen Sie nur die umlagefähigen Leistungen ab.