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Nebenkosten in Ulm: Durchschnitt, Quellenstand & Vergleich 2026
In Ulm liegen die modellierten Nebenkosten im hinterlegten Vergleichsstand bei 2,78 EUR pro m² und Monat. Auffällig sind vor allem die Kostenart Heizkosten mit 1,20 EUR/m² sowie der hinterlegte Grundsteuer-Reformsatz von 390 %.
Veröffentlicht am 4. November 2025 · Zuletzt aktualisiert am 24. Juni 2026
Kurzantwort
Kurz gesagt: In Ulm sollten Sie zuerst die Kostenart Heizkosten, den Hebesatz von 390 % und die Wasser-/Abwasserwerte prüfen.
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Im üblichen Rahmen. Auch dann lohnt der Blick auf Verteilerschlüssel und nicht umlagefähige Posten – ein Durchschnittswert sagt nichts über die einzelnen Positionen aus.
Abrechnung auf Auffälligkeiten prüfenVergleichswert für Ulm aus den auf dieser Seite ausgewiesenen lokalen Kostendaten (Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Müll) – ein örtlicher Mittelwert, keine Obergrenze. Maßgeblich bleiben Bescheid, Rechnung und Verteilerschlüssel Ihrer Abrechnung. Automatisiert und unter Einsatz von KI-Systemen erstellte Hinweise, keine Rechtsdienstleistung und keine Rechtsberatung im Sinne des RDG, keine Gewähr für Richtigkeit.
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Kostenprofil in Ulm
Ulm bewegt sich mit 2,78 EUR/m² nicht nur gegen den Bundeswert von 2,87 EUR/m², sondern auch gegen den direkten Landesvergleich. Der stärkste Kostentreiber ist heizkosten mit 1,20 EUR/m², danach folgen hauswart & reinigung und die kommunalen Gebühren.
Grundsteuerreform und Bodenwertmodell Baden-Württemberg
Bodenwertmodell Baden-Württemberg: Baden-Württemberg koppelt die Grundsteuer seit 2025 an Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Gebäudegröße und Miete spielen dort weniger Rolle als im Bundesmodell, deshalb reagieren die Hebesätze in teuren Lagen oft deutlich anders als in Flächenländern. Lokal sind für Ulm 390 % für Grundsteuer B hinterlegt. Die Stadt arbeitet mit einem einheitlichen Grundsteuer-B-Hebesatz von 390 %. Gerade bei einem Reformsprung von -40 Punkten sollten Vermieter keine alten Bescheiddaten in die Abrechnung übernehmen.
Wasser, Abwasser und Müll in Ulm
Ulm zeigt bei den kommunalen Gebühren ein eigenes Muster: Frischwasser 1,89 EUR/m³, Abwasser 2,37 EUR/m³ und Abfall 366 EUR für den Modellhaushalt. Gerade diese drei Zahlen erklären häufig, warum zwei optisch ähnliche Abrechnungen zwischen Städten deutlich auseinanderlaufen.
Regionaler Vergleich für Ulm
Die Nachbarstadt-Perspektive ist für Ulm besonders nützlich: Heilbronn (2,64 EUR/m²; Grundsteuer 345 %), Pforzheim (2,81 EUR/m²; Grundsteuer 348 %), Reutlingen (2,83 EUR/m²; Grundsteuer 320 %), Heidelberg (2,65 EUR/m²; Grundsteuer 185 %). Wer eine Abrechnung prüft, erkennt damit sofort, ob eine hohe Nachzahlung eher ein lokales Preisniveau abbildet oder aus der konkreten Abrechnung selbst stammt.
So setzen Sie die Werte in der Prüfung ein
Wenn eine Abrechnung in Ulm auffällig hoch wirkt, prüfen Sie nicht alle Positionen gleichzeitig. Beginnen Sie mit Grundsteuer, Wasser/Abwasser und dem stärksten Kostentreiber heizkosten. Erst danach lohnt sich der Blick auf nicht-lokale Positionen wie Hauswart oder Versicherungen.
Kostenarten in Ulm im Detail
Gegenüber dem Bundesdurchschnitt liegt Ulm im hinterlegten Vergleich -3 %. Im Landesvergleich beträgt die Abweichung -3 %. Den stärksten lokalen Ausschlag liefert die Kostenart Müllgebühren mit 0,25 EUR/m².
Quellenstand
Die Werte sind gekennzeichnete Vergleichswerte und keine ungeprüften Live-Gebühren. Grundsteuer: verifiziert, Quellenstand 2025; Wasser/Abwasser: mit Quellenstand hinterlegt, Quellenstand 2023; Müll: modellhaushalt, Quellenstand 2022. Für die konkrete Abrechnung bleiben Bescheid, Rechnung und Verteilerschlüssel maßgeblich. Hinweis Shadow-App: ohne hinterlegtes Konfidenz-/Schätz-Flag werden lokale Werte als verifiziert behandelt.
Kostenarten im Vergleich
| Kostenart | Ulm | Baden-Württemberg | Deutschland | Trend |
|---|---|---|---|---|
| Grundsteuer (390 % Hebesatz B · -40 Punkte zum Vorjahr) | 0,13 EUR/m² | 0,14 EUR/m² | 0,18 EUR/m² | Günstiger |
| Wasserkosten (1,89 EUR/m³ · Grundpreis 118,66 EUR/Jahr) | 0,25 EUR/m² | 0,25 EUR/m² | 0,26 EUR/m² | Durchschnitt |
| Abwasser & Entwässerung (2,37 EUR/m³ effektiv · 433 EUR/Jahr Modellhaushalt) | 0,16 EUR/m² | 0,16 EUR/m² | 0,21 EUR/m² | Günstiger |
| Müllgebühren (366 EUR/Jahr Modellhaushalt) | 0,25 EUR/m² | 0,20 EUR/m² | 0,19 EUR/m² | Teurer |
| Heizkosten | 1,20 EUR/m² | 1,18 EUR/m² | 1,20 EUR/m² | Durchschnitt |
| Versicherungen | 0,21 EUR/m² | 0,21 EUR/m² | 0,20 EUR/m² | Durchschnitt |
| Gartenpflege | 0,10 EUR/m² | 0,10 EUR/m² | 0,10 EUR/m² | Durchschnitt |
| Hauswart & Reinigung | 0,48 EUR/m² | 0,47 EUR/m² | 0,45 EUR/m² | Teurer |
Grundsteuer vor Ort
Der hinterlegte Grundsteuer-B-Hebesatz in Ulm liegt bei 390 %. Im Vorjahr waren es 430 %, also eine Senkung von 40 Punkten.
Ulm ist im Datensatz mit einem einheitlichen Hebesatz für die Grundsteuer B hinterlegt.
Quelle: Haus & Grund Deutschland / IW Consult · Stand: 2025 · Datenstatus: verifiziert
Bodenwertmodell Baden-Württemberg
Baden-Württemberg koppelt die Grundsteuer seit 2025 an Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Gebäudegröße und Miete spielen dort weniger Rolle als im Bundesmodell, deshalb reagieren die Hebesätze in teuren Lagen oft deutlich anders als in Flächenländern.
Wasser, Abwasser und kommunale Gebühren
Wasser und Abwasser
Stand 2023- Frischwasser
- 1,89 EUR/m³
- Abwasser
- 2,37 EUR/m³
- Grundgebühr
- 118,66 EUR/Jahr
Datenquellen
Müllgebühren
Stand 2022- Modellhaushalt
- 366 EUR/Jahr
- Restmüll
- 60 l/Woche
- Biomüll
- 20 l/Woche
- Papiertonne
- ja
Datenquellen
Vergleich mit Nachbarstädten
Prüffokus für die Praxis
Für Ulm sollten Sie in der Abrechnung zuerst den Gesamtwert von 2,78 EUR/m² gegen die lokalen Vergleichswerte stellen. Danach lohnt sich der Blick auf die Kostenart Heizkosten sowie auf die kommunalen Gebührenblöcke.
- Heizkosten: 1,20 EUR/m² in Ulm
- Hauswart & Reinigung: 0,48 EUR/m² in Ulm
- Wasserkosten: 0,25 EUR/m² in Ulm
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Nebenkosten in Ulm im Durchschnitt?
Ulm liegt im hinterlegten Vergleichsstand bei rund 2,78 EUR pro m² und Monat. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 2,87 EUR.
Welche Position weicht in Ulm am stärksten vom Bundesschnitt ab?
Müllgebühren fällt in Ulm besonders auf. Der lokale Wert liegt ungefaehr 32 % über dem Bundeswert.
Sind die Wasser- oder Müllwerte für Ulm geschätzt?
Für Ulm liegen strukturierte kommunale Vergleichsdaten für die wichtigsten Gebührenpositionen vor. Die Shadow-App führt kein separates Schätz-Flag; maßgeblich bleiben der jeweilige Quellenstand und der konkrete Bescheid.
Welcher Grundsteuer-Hebesatz gilt in Ulm?
Für Ulm sind 390 % Grundsteuer B hinterlegt. Der Datenstand ist 2025 und als verifiziert hinterlegt.
Mit welchen Städten lässt sich Ulm sinnvoll vergleichen?
Für den regionalen Vergleich eignen sich vor allem Heilbronn, Pforzheim, Reutlingen. Diese Vergleichsstädte zeigen, ob hohe Nebenkosten eher am lokalen Preisniveau oder an einer auffälligen Abrechnung liegen.
Wie prüfe ich meine Nebenkostenabrechnung in Ulm sinnvoll?
Vergleichen Sie zuerst Grundsteuer, Wasser und Müll mit den lokalen Richtwerten. Fordern Sie danach Belege an und prüfen Sie Verteilerschlüssel, Wohnfläche und den Abrechnungszeitraum.
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