Hauswart & Reinigung in Emden: Kosten & Vergleich 2026
Emden und hauswart & reinigung lassen sich nur sauber über den Dreiklang Stadt, Bundesland und Bund lesen. Hauswartkosten ohne Abzug für Verwaltung und Instandhaltung abrechnen: Führen Sie eine Tätigkeitsaufstellung des Hauswarts und ordnen Sie jede Tätigkeit zu: Betriebskosten im Kostenarten-Prüfrahmen vs. Verwaltung/Instandhaltung. Ein pauschaler Abzug von 20-30 % wird von vielen Gerichten akzeptiert, wenn keine genaue Aufschlüsselung möglich ist.
Veröffentlicht am 15. Mai 2025 · Zuletzt aktualisiert am 24. Juni 2026
Kurzantwort
Hauswart & Reinigung liegen in Emden 2 % unter dem Bundeswert. Prüffokus: Wohnfläche.
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Hauswart & Reinigung in Emden einordnen
Emden bildet bei hauswart & reinigung keinen Standardfall ab, sondern einen eigenen lokalen Punkt im Vergleichsnetz aus Stadt, Bundesland und Bund. Für Emden wird hier mit dem Durchschnitt für Niedersachsen und einer stadtgrößenspezifischen Anpassung gerechnet.
Prüfrahmen und umlagefähige Grenzen
Möglicher Normbezug
§ 2 Nr. 14 BetrKV ist hier die Hauptnorm. Im Prüfrahmen stehen die Hauswartkosten für betriebskostenrelevante Tätigkeiten: Treppenhausreinigung, Gehwegreinigung, Winterdienst, Gartenpflege, Kontrolle der Heizungsanlage, Mülltonnenbereitstellung, Beleuchtungskontrolle und allgemeine Gebäudeüberwachung. Prüfungsbedürftig sind Anteile für Verwaltungstätigkeiten (Mieterkommunikation, Schlüsselverwaltung, Zählerablesung), Instandhaltung und Reparaturen sowie Schönheitsreparaturen. In der Praxis wird häufig ein pauschaler Abzug von 20-30 % für gesondert zu prüfende Tätigkeiten vorgenommen. Wichtig bleibt trotzdem: Anteil für Verwaltungstätigkeiten (Mieterkommunikation, Büroarbeit, Schlüsselverwaltung)
Datenbasis und lokaler Quellenstatus
Datenbasis für Emden: Der Vergleichswert für hauswart & reinigung wird nicht aus einem einzelnen Preisblatt, sondern aus dem regionalen Betriebskostenprofil für Niedersachsen abgeleitet. Der Wert ist daher als Modell- oder Mischwert zu lesen.
Lokales Datenprofil für Emden
Emden wird im Datensatz als kleinere Stadt in Niedersachsen geführt; AGS 03402000, ARS 034020000000, PLZ-Auszug 26721. Für hauswart & reinigung steht lokal 0.44 EUR/m² neben 0.44 EUR/m² im Landesprofil und 0.45 EUR/m² im Bundesprofil. Im Ranking der 400 hinterlegten Stadtwerte steht Emden auf Platz 320; das entspricht etwa dem 80. Perzentil von oben. Gegenüber dem Bundesprofil liegt der Wert 2 % unter, gegenüber Niedersachsen 0 % über. Im Gesamtprofil von Emden liegen die wichtigsten Treiber bei Heizkosten: 1.19 EUR/m²; Hauswart & Reinigung: 0.44 EUR/m²; Abwasser & Entwässerung: 0.21 EUR/m²; der staerkste Abstand zum Bundeswert entsteht bei Wasserkosten (0.20 EUR/m²). Nahe Vergleichswerte für diese Kostenart: Cuxhaven: 0.44 EUR/m²; Stade: 0.44 EUR/m²; Goslar: 0.44 EUR/m²; Peine: 0.44 EUR/m². Diese Werte helfen, die lokale Preisspur von einer einzelnen Abrechnung zu trennen.
Quellenkette für hauswart & reinigung
Der Quellenblock für Emden enthaelt eine URL-Quelle: Deutscher Mieterbund. Datenstand für hauswart & reinigung: 2024; letzter hinterlegter Check im Datensatz: 2026-06-24. Die Seite kennzeichnet diesen Wert als geschätzter oder modellierter Benchmark. Wenn der eigene Beleg ein anderes Jahr, einen anderen Tarifraum oder eine andere Wohnfläche nutzt, sollte zuerst diese Abweichung dokumentiert werden. Für die Prüfung ist deshalb nicht nur der Betrag von 0.44 EUR/m² relevant, sondern die Kette aus Quelle, Zeitraum, Verteilerschlüssel und dem konkreten Beleg zur Abrechnung. Bei Emden ist ausserdem wichtig, dass das Stadtprofil Grundsteuer 480 %, Frischwasser 1.49 EUR/m³, Abwasser 3.10 EUR/m³ und Müll 284 EUR/Jahr gemeinsam ausweist.
Rangfenster und lokale Spannweite
Rangfenster für Emden: bundesweit Platz 320 von 400, im Bundesland Platz 21 von 47; oberhalb Platz 317: Wolfenbüttel 0.44 EUR/m²; oberhalb Platz 318: Peine 0.44 EUR/m²; unterhalb Platz 321: Stade 0.44 EUR/m²; unterhalb Platz 322: Goslar 0.44 EUR/m². Der Anteil von hauswart & reinigung am lokalen Stadtprofil liegt bei 16.5 %, die lokale Reihenfolge lautet 1. Heizkosten 1.19 EUR/m²; 2. Hauswart & Reinigung 0.44 EUR/m²; 3. Abwasser & Entwässerung 0.21 EUR/m²; 4. Wasserkosten 0.20 EUR/m²; 5. Versicherungen 0.20 EUR/m²; 6. Müllgebühren 0.18 EUR/m²; 7. Grundsteuer 0.16 EUR/m²; 8. Gartenpflege 0.09 EUR/m². Quellenanker: Deutscher Mieterbund, Messpunkt hauswart_regional_betriebskostenprofil, Datenstand Abrechnungsjahr 2024.
Kommunale Prüfmatrix für Emden
Kommunale Prüfmatrix emden/hauswart: Emden ist im Datensatz mit AGS 03402000, ARS 034020000000, Region norddeutschland, Bundesland Niedersachsen und 49.202 Einwohnern abgelegt; die sichtbare Seite nutzt diese Kennung als lokalen Datenanker. Kostenanteil emden/hauswart: Hauswart & Reinigung steht bei 0.44 EUR/m² und macht 16.5 % des Stadtprofils von 2.67 EUR/m² aus; die Seite trennt diesen Messpunkt vom allgemeinen Betriebskostenwert. Ranking emden/hauswart: Bundesrang 320 von 400, Landesrang 21 von 47, Perzentil von oben 80; Quellenhosts mieterbund.de. emden/hauswart Quelle 1: mieterbund.de -> service / checks formulare / betriebskosten / betriebskostenspiegel emden/hauswart Quellenstatus 1: Deutscher Mieterbund Betriebskostenspiegel 2024 / regionale Modellierung, Publisher Deutscher Mieterbund, Messpunkt hauswart_regional_betriebskostenprofil, Datenstand Abrechnungsjahr 2024, geprüft 2026-03-29T09:15:55.539Z. emden/hauswart PLZ-Fenster 1: 26721 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 1: 0 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 2: 3 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 3: 4 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 4: 0 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 5: 2 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 6: 0 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 7: 0 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 8: 0 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 9: 0 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 10: 3 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 11: 4 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 12: 0 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 13: 2 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 14: 0 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 15: 0 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 16: 0 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 17: 0 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 18: 0 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 19: 0 emden/hauswart Kommunalschlüssel-Stelle 20: 0 emden/hauswart PLZ-Prüfpunkt 1: 26721 gehoert zum sichtbaren Stadtprofil Emden und bindet den hauswart-Messpunkt an diese Kommune. emden/hauswart Rang oberhalb 1: Platz 317 Wolfenbüttel in Niedersachsen mit 0.44 EUR/m². emden/hauswart Rang oberhalb 2: Platz 318 Peine in Niedersachsen mit 0.44 EUR/m². emden/hauswart Rang oberhalb 3: Platz 319 Cuxhaven in Niedersachsen mit 0.44 EUR/m². emden/hauswart Rang unterhalb 1: Platz 321 Stade in Niedersachsen mit 0.44 EUR/m². emden/hauswart Rang unterhalb 2: Platz 322 Goslar in Niedersachsen mit 0.44 EUR/m². emden/hauswart Rang unterhalb 3: Platz 323 Melle in Niedersachsen mit 0.44 EUR/m². emden/hauswart Nachbarzeile 1: Emden gegen Cuxhaven (cuxhaven) bei 0.44 zu 0.44 EUR/m², Abstand +0.0 %. emden/hauswart Nachbarzeile 2: Emden gegen Stade (stade) bei 0.44 zu 0.44 EUR/m², Abstand +0.0 %. emden/hauswart Nachbarzeile 3: Emden gegen Goslar (goslar) bei 0.44 zu 0.44 EUR/m², Abstand +0.0 %. emden/hauswart Nachbarzeile 4: Emden gegen Peine (peine) bei 0.44 zu 0.44 EUR/m², Abstand +0.0 %. emden/hauswart Nachbarprofil 1: cuxhaven in Niedersachsen, Gesamtwert 2.68 EUR/m², Grundsteuer 505. emden/hauswart Nachbarprofil 2: stade in Niedersachsen, Gesamtwert 2.67 EUR/m², Grundsteuer 490. emden/hauswart Nachbarprofil 3: goslar in Niedersachsen, Gesamtwert 2.66 EUR/m², Grundsteuer 460. emden/hauswart Nachbarprofil 4: peine in Niedersachsen, Gesamtwert 2.65 EUR/m², Grundsteuer 435. emden/hauswart Nachbarprofil 5: melle in Niedersachsen, Gesamtwert 2.63 EUR/m², Grundsteuer 365. emden/hauswart Profilzeile 1 grundsteuer: lokal 0.16 EUR/m², Land 0.16 EUR/m² (+0.0 %), Bund 0.18 EUR/m² (-11.1 %), Rohwert 480 % Hebesatz B · Vorjahr unverändert, Status modelliert. emden/hauswart Profilzeile 2 wasserkosten: lokal 0.20 EUR/m², Land 0.20 EUR/m² (+0.0 %), Bund 0.26 EUR/m² (-23.1 %), Rohwert 1.49 EUR/m³ · Grundpreis 118.66 EUR/Jahr, Status kommunal hinterlegt. emden/hauswart Profilzeile 3 abwasser: lokal 0.21 EUR/m², Land 0.21 EUR/m² (+0.0 %), Bund 0.21 EUR/m² (+0.0 %), Rohwert 3.10 EUR/m³ effektiv, Status kommunal hinterlegt. emden/hauswart Profilzeile 4 müllgebühren: lokal 0.18 EUR/m², Land 0.18 EUR/m² (+0.0 %), Bund 0.19 EUR/m² (-5.3 %), Rohwert 284 EUR/Jahr Modellhaushalt, Status modelliert. emden/hauswart Profilzeile 5 heizkosten: lokal 1.19 EUR/m², Land 1.21 EUR/m² (-1.6 %), Bund 1.20 EUR/m² (-0.8 %), Rohwert Durchschnitt für Niedersachsen, Status modelliert. emden/hauswart Profilzeile 6 versicherungen: lokal 0.20 EUR/m², Land 0.20 EUR/m² (+0.0 %), Bund 0.20 EUR/m² (+0.0 %), Rohwert Durchschnitt für Niedersachsen, Status modelliert. emden/hauswart Profilzeile 7 gartenpflege: lokal 0.09 EUR/m², Land 0.09 EUR/m² (+0.0 %), Bund 0.10 EUR/m² (-10.0 %), Rohwert Durchschnitt für Niedersachsen, Status modelliert. emden/hauswart Profilzeile 8 hauswart: lokal 0.44 EUR/m², Land 0.44 EUR/m² (+0.0 %), Bund 0.45 EUR/m² (-2.2 %), Rohwert Durchschnitt für Niedersachsen, Status modelliert.
Verteilerschlüssel und typische Auffälligkeiten
Wenn hauswart & reinigung in Emden strittig werden, entscheidet oft der Schlüssel. Wohnfläche: Verteilung nach Wohnfläche in Quadratmetern. Der am häufigsten verwendete und empfohlene Schlüssel für Hauswartkosten.
Regionaler Vergleich für hauswart & reinigung
Regional ähnliche Vergleichsstädte für hauswart & reinigung sind Cuxhaven (0.44 EUR/m²), Stade (0.44 EUR/m²), Goslar (0.44 EUR/m²), Peine (0.44 EUR/m²). Dadurch sehen Sie schneller, ob Emden bei dieser Position eher teuer, moderat oder auffällig günstig ist.
Vergleichstabelle
| Kostenart | Emden | Niedersachsen | Deutschland | Trend |
|---|---|---|---|---|
| Hauswart & Reinigung(Durchschnitt für Niedersachsen) | 0.44 EUR/m² | 0.44 EUR/m² | 0.45 EUR/m² | Durchschnitt |
Hauswart & Reinigung
DurchschnittDurchschnitt für Niedersachsen
Einordnung der Zahl
Für Emden wird hier mit dem Durchschnitt für Niedersachsen und einer stadtgrößenspezifischen Anpassung gerechnet.
Hinweis: Für Emden wird dieser Wert in diesem Datenstand ganz oder teilweise über den Durchschnitt für Niedersachsen abgesichert.
Quellenstand
Quellenstatus für Emden: regional modellierter Vergleichswert aus dem Betriebskostenprofil für Niedersachsen. Der Wert ist ein Benchmark, kein kommunaler Einzelbescheid.
Lokale Datenkarte für Emden
AGS
03402000
ARS
034020000000
Einwohner
49.202
Datenstatus
geschätzt
Lokale Kennung: Emden wird mit AGS 03402000, ARS 034020000000, Region norddeutschland, Bundesland Niedersachsen, 49.202 Einwohnern und den PLZ 26721 geführt. Diese Kennung verhindert, dass der hauswart & reinigung-Vergleich nur ein austauschbarer Bundesdurchschnitt bleibt.
Messpunkt für hauswart & reinigung: Durchschnitt für Niedersachsen; daraus entstehen 0.44 EUR/m² in Emden, 0.44 EUR/m² im Landesprofil und 0.45 EUR/m² im Bundesprofil. Der Kostenblock bleibt als geschätzt gekennzeichnet, bis eine belastbare lokale URL-Quelle hinterlegt und geprüft ist.
Quellenkette für diese Seite: 1. Deutscher Mieterbund: https://mieterbund.de/service/checks-formulare/betriebskosten/betriebskostenspiegel/ (geprüft 2026-03-29) Datenstand 2024, letzter hinterlegter Check 2026-06-24. Wenn eine Abrechnung ein anderes Jahr oder einen anderen Tarifraum nutzt, ist genau diese Abweichung der erste sachliche Prüfpunkt.
Quellenpfad: Für Emden ist hauswart_regional_betriebskostenprofil als geschätzte Datenspur hinterlegt. Der Quellenanker kommt von Deutscher Mieterbund, Datenstand Abrechnungsjahr 2024, geprüft am 2026-03-29; im Datensatz wird er auf /stadt/emden/hauswart verwendet. Beim Abgleich mit einer konkreten Abrechnung sollte zuerst geprüft werden, ob Jahr, Tarifgebiet und Kostenart zu diesem Quellenpfad passen.
Vergleichsumfeld: Cuxhaven 0.44 EUR/m²; Stade 0.44 EUR/m²; Goslar 0.44 EUR/m²; Peine 0.44 EUR/m². Im gesamten Stadtprofil von Emden stehen außerdem Grundsteuer 0.16 EUR/m²; Wasserkosten 0.20 EUR/m²; Abwasser & Entwässerung 0.21 EUR/m²; Müllgebühren 0.18 EUR/m²; Heizkosten 1.19 EUR/m²; Versicherungen 0.20 EUR/m²; Gartenpflege 0.09 EUR/m²; Hauswart & Reinigung 0.44 EUR/m². Die stärksten Kostentreiber im Stadtprofil sind Heizkosten 1.19 EUR/m²; Hauswart & Reinigung 0.44 EUR/m²; Abwasser & Entwässerung 0.21 EUR/m².
Datenfingerabdruck
- Stadtkennung: emden; AGS 03402000; ARS 034020000000; Bundesland niedersachsen; Region norddeutschland.
- Einwohnerprofil: 49.202 Einwohner; Top-100-Stadt nein; PLZ-Auszug 26721.
- Kostenartendatensatz: hauswart; Kernposition hauswart; lokaler Datenstatus regional modelliert.
- Messwert: Durchschnitt für Niedersachsen; rechnerischer Quadratmeterwert 0.44 EUR/m²; Datenqualität estimated.
- Vergleichswerte: Emden 0.44 EUR/m²; Niedersachsen 0.44 EUR/m²; Deutschland 0.45 EUR/m².
- Quellenstand: Datenstand 2024; zuletzt geprüft 2026-06-24; Quellenhosts mieterbund.de.
- Quellen-URLs: https://mieterbund.de/service/checks-formulare/betriebskosten/betriebskostenspiegel/.
- Quellenpfade: service/checks-formulare/betriebskosten/betriebskostenspiegel.
- Lokale Prüfspur für Emden Hauswart & Reinigung: Route stadt emden hauswart, AGS 03402000, ARS 034020000000, Bundesland Niedersachsen, Region norddeutschland, Einwohner 49.202.
- Messspur für Emden Hauswart & Reinigung: lokaler Wert 0.44 EUR/m², Landeswert 0.44 EUR/m², Bundeswert 0.45 EUR/m², Rohwert Durchschnitt für Niedersachsen.
- Rangspur für Emden Hauswart & Reinigung: Bundesrang 320 von 400, Landesrang 21 von 47, Profilposition 2 von 8.
- Quellspur 1 für Emden Hauswart & Reinigung: Host mieterbund de, Pfad service checks formulare betriebskosten betriebskostenspiegel, Publisher Deutscher Mieterbund.
- Quellnotiz 1 für Emden Hauswart & Reinigung: Titel Deutscher Mieterbund Betriebskostenspiegel 2024 / regionale Modellierung, geprüft 2026-03-29T09:15:55.539Z, Hinweis Hauswart & Reinigung · regional modellierter Benchmark für Niedersachsen; kein kommunaler Einzelbescheid..
- PLZ-Spur 1 für Emden Hauswart & Reinigung: 26721.
- Nachbarspur 1 für Emden Hauswart & Reinigung: Cuxhaven (cuxhaven) steht bei 0.44 EUR/m², Abweichung +0.0 %.
- Nachbarspur 2 für Emden Hauswart & Reinigung: Stade (stade) steht bei 0.44 EUR/m², Abweichung +0.0 %.
- Nachbarspur 3 für Emden Hauswart & Reinigung: Goslar (goslar) steht bei 0.44 EUR/m², Abweichung +0.0 %.
- Nachbarspur 4 für Emden Hauswart & Reinigung: Peine (peine) steht bei 0.44 EUR/m², Abweichung +0.0 %.
- Rangfenster oberhalb von Emden Hauswart & Reinigung: Platz 317 Wolfenbüttel in Niedersachsen mit 0.44 EUR/m².
- Rangfenster oberhalb von Emden Hauswart & Reinigung: Platz 318 Peine in Niedersachsen mit 0.44 EUR/m².
- Rangfenster oberhalb von Emden Hauswart & Reinigung: Platz 319 Cuxhaven in Niedersachsen mit 0.44 EUR/m².
- Rangfenster unterhalb von Emden Hauswart & Reinigung: Platz 321 Stade in Niedersachsen mit 0.44 EUR/m².
- Rangfenster unterhalb von Emden Hauswart & Reinigung: Platz 322 Goslar in Niedersachsen mit 0.44 EUR/m².
- Rangfenster unterhalb von Emden Hauswart & Reinigung: Platz 323 Melle in Niedersachsen mit 0.44 EUR/m².
- Suchpfad 1 für Emden Hauswart & Reinigung: fragen darf vermieter hauswart auf mieter umlegen; Linktitel Sollte geprüft werden, ob der Vermieter hauswart umlegen?.
- Suchpfad 2 für Emden Hauswart & Reinigung: fragen wie hoch duerfen hauswart in nebenkostenabrechnung sein; Linktitel Wie hoch dürfen hauswart sein?.
- Stadtfakt 1 für Emden Hauswart & Reinigung: Einwohner 49.202.
- Stadtfakt 2 für Emden Hauswart & Reinigung: Grundsteuer B 480 %.
- Stadtfakt 3 für Emden Hauswart & Reinigung: Stand Grundsteuer 2024 · geschaetzt.
- Stadtfakt 4 für Emden Hauswart & Reinigung: Ø Nebenkosten 2.67 EUR/m²/Monat.
- Stadtfakt 5 für Emden Hauswart & Reinigung: Vergleich zum Bund -7 %.
- Checkpunkt 1 für Emden Hauswart & Reinigung: Hauswartkosten ohne Abzug für Verwaltung und Instandhaltung abrechnen; Hinweis Führen Sie eine Tätigkeitsaufstellung des Hauswarts und ordnen Sie jede Tätigkeit zu: Betriebskosten im Kostenarten-Prüfrahmen vs. Verwaltung/Instandhaltung. Ein pauschaler Abzug von 20-30 % wird von vielen Gerichten akzeptiert, wenn keine genaue Aufschlüsselung möglich ist..
- Checkpunkt 2 für Emden Hauswart & Reinigung: Doppelabrechnung von Hauswart-Tätigkeiten als separate Betriebskostenpositionen; Hinweis Erstellen Sie eine klare Zuordnung: Entweder werden Tätigkeiten über den Hauswart abgerechnet ODER als separate Position. Nie beides gleichzeitig. Dokumentieren Sie, welche Aufgaben der Hauswart übernimmt..
- Checkpunkt 3 für Emden Hauswart & Reinigung: Kosten für einen überteuerten Facility-Management-Vertrag vollständig umlegen; Hinweis Vergleichen Sie die Kosten des Facility-Management-Vertrags mit den marktüblichen Kosten eines Hauswarts. Lassen Sie den Vertrag aufschlüsseln und rechnen Sie nur die im Prüfrahmen liegenden Leistungen ab..
- Profilspur 1 für Emden: grundsteuer liegt lokal bei 0.16 EUR/m², Land 0.16, Bund 0.18, Status modelliert.
- Profilspur 2 für Emden: wasserkosten liegt lokal bei 0.20 EUR/m², Land 0.20, Bund 0.26, Status lokal hinterlegt.
- Profilspur 3 für Emden: abwasser liegt lokal bei 0.21 EUR/m², Land 0.21, Bund 0.21, Status lokal hinterlegt.
- Profilspur 4 für Emden: muellgebuehren liegt lokal bei 0.18 EUR/m², Land 0.18, Bund 0.19, Status modelliert.
- Profilspur 5 für Emden: heizkosten liegt lokal bei 1.19 EUR/m², Land 1.21, Bund 1.20, Status modelliert.
- Profilspur 6 für Emden: versicherungen liegt lokal bei 0.20 EUR/m², Land 0.20, Bund 0.20, Status modelliert.
- Profilspur 7 für Emden: gartenpflege liegt lokal bei 0.09 EUR/m², Land 0.09, Bund 0.10, Status modelliert.
- Profilspur 8 für Emden: hauswart liegt lokal bei 0.44 EUR/m², Land 0.44, Bund 0.45, Status modelliert.
- Abweichungsspur für Emden grundsteuer: Landesabstand +0.0 %, Bundesabstand -11.1 %.
- Abweichungsspur für Emden wasserkosten: Landesabstand +0.0 %, Bundesabstand -23.1 %.
- Abweichungsspur für Emden abwasser: Landesabstand +0.0 %, Bundesabstand +0.0 %.
- Abweichungsspur für Emden muellgebuehren: Landesabstand +0.0 %, Bundesabstand -5.3 %.
- Abweichungsspur für Emden heizkosten: Landesabstand -1.7 %, Bundesabstand -0.8 %.
- Abweichungsspur für Emden versicherungen: Landesabstand +0.0 %, Bundesabstand +0.0 %.
- Abweichungsspur für Emden gartenpflege: Landesabstand +0.0 %, Bundesabstand -10.0 %.
- Abweichungsspur für Emden hauswart: Landesabstand +0.0 %, Bundesabstand -2.2 %.
- Bundesweite Rangposition für hauswart: Platz 320 von 400; Perzentil von oben 80; Landesrang 21 von 47.
- Direkte Rangnachbarn oberhalb: #317 Wolfenbüttel/Niedersachsen 0.44 EUR/m² | #318 Peine/Niedersachsen 0.44 EUR/m² | #319 Cuxhaven/Niedersachsen 0.44 EUR/m².
- Direkte Rangnachbarn unterhalb: #321 Stade/Niedersachsen 0.44 EUR/m² | #322 Goslar/Niedersachsen 0.44 EUR/m² | #323 Melle/Niedersachsen 0.44 EUR/m².
- Stadtprofil-Anteil: hauswart ist Position 2 von 8 im lokalen Kostenprofil und macht 16.5 % des hinterlegten Stadtwerts aus.
- Abweichungsprofil: gegenüber Niedersachsen +0.0 %, gegenüber Deutschland -2.2 %.
- Lifecycle der Seite: veröffentlicht 2025-05-15; zuletzt aktualisiert 2026-06-24T14:41:24.401Z; Familiencheck 2026-06-24T14:41:24.401Z.
- Nachbar-Slugkette: cuxhaven:Niedersachsen | stade:Niedersachsen | goslar:Niedersachsen | peine:Niedersachsen | melle:Niedersachsen.
- Stadtprofilwerte: grundsteuer:0.16; wasserkosten:0.20; abwasser:0.21; muellgebuehren:0.18; heizkosten:1.19; versicherungen:0.20; gartenpflege:0.09; hauswart:0.44.
- Rangfolge der lokalen Kostenpositionen: #1 heizkosten 1.19 EUR/m² | #2 hauswart 0.44 EUR/m² | #3 abwasser 0.21 EUR/m² | #4 wasserkosten 0.20 EUR/m² | #5 versicherungen 0.20 EUR/m² | #6 muellgebuehren 0.18 EUR/m² | #7 grundsteuer 0.16 EUR/m² | #8 gartenpflege 0.09 EUR/m².
- Kostenmatrix im Stadtprofil: Grundsteuer: lokal 0.16 EUR/m², Land 0.16, Bund 0.18, Basis 480 % Hebesatz B · Vorjahr unveraendert, geschätzt | Wasserkosten: lokal 0.20 EUR/m², Land 0.20, Bund 0.26, Basis 1.49 EUR/m³ · Grundpreis 118.66 EUR/Jahr, lokal hinterlegt | Abwasser & Entwässerung: lokal 0.21 EUR/m², Land 0.21, Bund 0.21, Basis 3.10 EUR/m³ effektiv, lokal hinterlegt | Müllgebühren: lokal 0.18 EUR/m², Land 0.18, Bund 0.19, Basis 284 EUR/Jahr Modellhaushalt, geschätzt | Heizkosten: lokal 1.19 EUR/m², Land 1.21, Bund 1.20, Basis Durchschnitt für Niedersachsen, geschätzt | Versicherungen: lokal 0.20 EUR/m², Land 0.20, Bund 0.20, Basis Durchschnitt für Niedersachsen, geschätzt | Gartenpflege: lokal 0.09 EUR/m², Land 0.09, Bund 0.10, Basis Durchschnitt für Niedersachsen, geschätzt | Hauswart & Reinigung: lokal 0.44 EUR/m², Land 0.44, Bund 0.45, Basis Durchschnitt für Niedersachsen, geschätzt.
- Abweichungsmatrix im Stadtprofil: grundsteuer: Land +0.0 %, Bund -11.1 % | wasserkosten: Land +0.0 %, Bund -23.1 % | abwasser: Land +0.0 %, Bund +0.0 % | muellgebuehren: Land +0.0 %, Bund -5.3 % | heizkosten: Land -1.7 %, Bund -0.8 % | versicherungen: Land +0.0 %, Bund +0.0 % | gartenpflege: Land +0.0 %, Bund -10.0 % | hauswart: Land +0.0 %, Bund -2.2 %.
- Stärkste lokale Kostentreiber: heizkosten:1.19; hauswart:0.44; abwasser:0.21.
- Key-Facts der Stadtseite: Einwohner=49.202; Grundsteuer B=480 %; Stand Grundsteuer=2024 · geschaetzt; Ø Nebenkosten=2.67 EUR/m²/Monat; Vergleich zum Bund=-7 %.
- Auffälligste Abweichung im Stadtprofil: wasserkosten mit 0.20 EUR/m² gegenüber 0.26 EUR/m² Bund.
- Nachbarvergleich für hauswart: Cuxhaven=0.44 EUR/m²; Stade=0.44 EUR/m²; Goslar=0.44 EUR/m²; Peine=0.44 EUR/m².
- Nachbarabweichungen für hauswart: Cuxhaven:+0.0%; Stade:+0.0%; Goslar:+0.0%; Peine:+0.0%.
- Nachbarstadtprofil: Cuxhaven/Niedersachsen: Gesamt 2.68 EUR/m², Grundsteuer 505 | Stade/Niedersachsen: Gesamt 2.67 EUR/m², Grundsteuer 490 | Goslar/Niedersachsen: Gesamt 2.66 EUR/m², Grundsteuer 460 | Peine/Niedersachsen: Gesamt 2.65 EUR/m², Grundsteuer 435 | Melle/Niedersachsen: Gesamt 2.63 EUR/m², Grundsteuer 365.
- Bundeslandmodell: Niedersächsisches Flächen-Lage-Modell; Niedersachsen kombiniert seit 2025 Fläche und Lagefaktor. Das macht die Spannweite zwischen guten und einfacheren Lagen sichtbarer, während der kommunale Hebesatz die endgültige Belastung weiter lokal steuert.
- Quellenhinweise: Deutscher Mieterbund Betriebskostenspiegel 2024 / regionale Modellierung; Deutscher Mieterbund; Hauswart & Reinigung · regional modellierter Benchmark für Niedersachsen; kein kommunaler Einzelbescheid..
- Quellenmetadaten: Deutscher Mieterbund: geprüft 2026-03-29T09:15:55.539Z; Notiz Hauswart & Reinigung · regional modellierter Benchmark für Niedersachsen; kein kommunaler Einzelbescheid..
- Grundsteuerdaten im selben Stadtprofil: Hebesatz B 480; Vorjahr 480; Modell einheitlich.
- Wasserdaten im selben Stadtprofil: Frischwasser 1.49 EUR/m³; Abwasser 3.10 EUR/m³; Grundgebühr 118.66 EUR/Jahr.
- Mülldaten im selben Stadtprofil: Modellhaushalt 284 EUR/Jahr; Restmüll 60 l/Woche; Biomüll 20 l/Woche.
Prüfrahmen und Verteilerschlüssel
Möglicher Normbezug
§ 2 Nr. 14 BetrKV
Im Prüfrahmen stehen die Hauswartkosten für betriebskostenrelevante Tätigkeiten: Treppenhausreinigung, Gehwegreinigung, Winterdienst, Gartenpflege, Kontrolle der Heizungsanlage, Mülltonnenbereitstellung, Beleuchtungskontrolle und allgemeine Gebäudeüberwachung. Prüfungsbedürftig sind Anteile für Verwaltungstätigkeiten (Mieterkommunikation, Schlüsselverwaltung, Zählerablesung), Instandhaltung und Reparaturen sowie Schönheitsreparaturen. In der Praxis wird häufig ein pauschaler Abzug von 20-30 % für gesondert zu prüfende Tätigkeiten vorgenommen.
Prüfpunkt
Wohnfläche
Verteilung nach Wohnfläche in Quadratmetern. Der am häufigsten verwendete und empfohlene Schlüssel für Hauswartkosten.
Vergleich mit Nachbarstädten
Häufige Fehler bei Hauswart & Reinigung
Hauswartkosten ohne Abzug für Verwaltung und Instandhaltung abrechnen
Die vollständige Umlage der Hauswartkosten ist prüfungsbedürftig. Der Hauswart führt in der Regel auch Tätigkeiten aus, die der Verwaltung (Mieterkommunikation, Schlüsselübergaben) oder Instandhaltung (kleine Reparaturen) zuzurechnen sind. Diese Anteile ist die Kostenzuordnung gesondert zu prüfen. Gerichte fordern regelmäßig einen angemessenen Abzug.
Führen Sie eine Tätigkeitsaufstellung des Hauswarts und ordnen Sie jede Tätigkeit zu: Betriebskosten im Kostenarten-Prüfrahmen vs. Verwaltung/Instandhaltung. Ein pauschaler Abzug von 20-30 % wird von vielen Gerichten akzeptiert, wenn keine genaue Aufschlüsselung möglich ist.
Doppelabrechnung von Hauswart-Tätigkeiten als separate Betriebskostenpositionen
Wenn der Hauswart z. B. die Treppenhausreinigung, den Winterdienst oder die Gartenpflege erledigt, sollten zusätzliche separate Positionen (Gebäudereinigung, Straßenreinigung, Gartenpflege) auf doppelte Erfassung geprüft werden. Es liegt sonst eine prüfungsbedürftige Doppelbelastung vor.
Erstellen Sie eine klare Zuordnung: Entweder werden Tätigkeiten über den Hauswart abgerechnet ODER als separate Position. Nie beides gleichzeitig. Dokumentieren Sie, welche Aufgaben der Hauswart übernimmt.
Kosten für einen überteuerten Facility-Management-Vertrag vollständig umlegen
Manche Vermieter beauftragt werden teure Facility-Management-Firmen, deren Leistungen weit über die im Prüfrahmen liegenden Hauswart-Tätigkeiten hinausgehen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB erfordert, dass die Kosten in einem angemessenen Verhältnis stehen.
Vergleichen Sie die Kosten des Facility-Management-Vertrags mit den marktüblichen Kosten eines Hauswarts. Lassen Sie den Vertrag aufschlüsseln und rechnen Sie nur die im Prüfrahmen liegenden Leistungen ab.
Prüffokus für die Praxis
Wenn hauswart & reinigung in Ihrer Abrechnung deutlich über dem lokalen Richtwert liegen, prüfen Sie zuerst Beleg, Zeitraum und hauswartkosten ohne abzug für verwaltung und instandhaltung abrechnen und gehen Sie erst danach in die Vollprüfung. Gerade bei hauswart & reinigung trennt diese Reihenfolge lokale Preisstruktur von echten Abrechnungsfehlern.
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Quellen und Datenstand
Deutscher Mieterbund · Datenstand: Abrechnungsjahr 2024 · Geprüft: 29.3.2026 · Qualität: geschätzt
Messpunkt: hauswart_regional_betriebskostenprofil · Verwendet auf: /stadt/emden/hauswart
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: Juni 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV