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Hauswart

Hauswart: Prüfungsbedürftige Anteile verständlich erklärt

Die Hauswartkosten nach § 2 Nr. 14 BetrKV umfassen die Vergütung für Pflege, Kontrolle und Überwachung des Gebäudes. Entscheidend ist, dass der Verwaltungsanteil (üblicherweise 20-30 % der Arbeitszeit) und Reparaturtätigkeiten herausgerechnet werden, da diese gesondert zu prüfen sind. Außerdem dürfen Leistungen, die der Hauswart erbringt (z. B. Reinigung, Gartenpflege), nicht zusätzlich unter Nr. 9 oder Nr. 10 separat abgerechnet werden.

KostenartHauswart Stand14. März 2026 Rechtsgrundlage§ 2 Nr. 14 BetrKV, § 556a BGB

Kurzantwort

Prüfungsbedürftig sind Verwaltungstätigkeiten, Reparaturarbeiten, Modernisierungsaufgaben und doppelt abgerechnete Reinigungs- oder Gartenleistungen.

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Rechtsrahmen zu Hauswart

Möglicher Normbezug

Bei Laufende Hauswarttaetigkeit sollte der mögliche Kostenarten-Prüfrahmen anteilig fachlich geprüft werden. Kernnorm ist § 2 Nr. 14 BetrKV. Prüfungsbedürftig sind Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturarbeiten.

Prüfungsbedürftige Anteile: typische Auffälligkeitenquellen

Möglicher Normbezug

Beim Hauswart muss streng zwischen im Prüfrahmen zu betrachtender Gebäudepflege und gesondert zu prüfenden Tätigkeiten getrennt werden. Verwaltungsaufgaben (Mieterkommunikation, Schlüsselverwaltung, Zählerablesung, Wohnungsübergaben) sind gesondert zu prüfen — der Abzug liegt erfahrungsgemäß bei 20-30 %. Reparaturen und Kleinreparaturen, die der Hauswart durchführt, fallen unter Instandhaltung und sollten gesondert zugeordnet werden. Wenn der Hauswart Reinigung oder Gartenpflege übernimmt, sollten ohne fachliche Prüfung nicht zusätzlich unter Nr. 9 (Gebäudereinigung) oder Nr. 10 (Gartenpflege) von einem externen Dienstleister abgerechnet werden.

Prüfpfad in der Praxis

Möglicher Normbezug

Prüfen Sie den Hauswartvertrag und alle zugehörigen Rechnungen auf den konkreten Leistungsumfang. Markieren Sie den gesondert zu prüfenden Verwaltungsanteil gesondert, der erfahrungsgemäß bei 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten liegt. Identifizieren Sie Reparaturarbeiten im Leistungsverzeichnis und markieren Sie diese gesondert, weil Instandhaltung gesondert zu prüfen ist. Schließen Sie Doppelberechnungen mit Nr. 9 (Gebäudereinigung) und Nr. 10 (Gartenpflege) aus, indem Sie prüfen, ob der Hauswart diese Tätigkeiten zusätzlich zu externen Dienstleistern ausführt. Vergleichen Sie den verbleibenden rechnerischen Betrag mit dem Vorjahr und dem Durchschnitt.

Rechenbeispiel Hauswart (Prüfungsbedürftige Anteile)

Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
32997.92 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
  1. 32997.92 EUR / 950 m2 = 34.73 EUR pro m2
  2. 34.73 EUR x 78 m2 = 2708.94 EUR Jahresanteil
  3. 2708.94 EUR / 12 = 225.75 EUR monatlicher Richtwert
  4. Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.

Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 2708.94 EUR (monatlich 225.75 EUR).

Praxis-Tipp

Bitten Sie um eine Aufschlüsselung der Hauswart-Tätigkeiten: Wie viel Arbeitszeit entfällt auf Verwaltung (Mieterkommunikation, Schlüsselverwaltung, Zählerablesung) und wie viel auf Reparaturen? Beide Anteile sollten vor einer Umlage fachlich abgegrenzt werden, da nur Pflege, Kontrolle und Überwachung im Prüfrahmen zu betrachten sind.

Nächste Schritte

  1. Tätigkeitsaufstellung des Hauswarts anfordern und Verwaltungsanteil (erfahrungsgemäß 20-30 %) identifizieren.
  2. Reparaturstunden aus den Hauswartkosten herausrechnen — nur Pflege, Kontrolle und Überwachung können eine Kostenart im Prüfrahmen bilden.
  3. Prüfen, ob Hauswart-Reinigung oder Hauswart-Gartenpflege zusätzlich unter Nr. 9 oder Nr. 10 BetrKV abgerechnet wurde (Doppelberechnung).
  4. Bei Kosten über 0,30 EUR/m²/Monat gezielt nach enthaltenen Verwaltungs- und Reparaturanteilen fragen.

Rechtsgrundlage

§ 2 Nr. 14 BetrKV

Hauswart: zentrale Kostenart nach BetrKV.

§ 556a BGB

Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.

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Häufige Fragen

Welcher Fehler ist bei Hauswart im Aspekt Prüfungsbedürftige Anteile am häufigsten?

Am häufigsten wird der Verwaltungsanteil nicht abgezogen. Prüfen Sie, ob in den Hauswartkosten Zeitanteile für Mieterkommunikation, Schlüsselverwaltung oder Wohnungsübergaben enthalten sind — diese sind nicht auf die Mieter als Prüfpunkt zu betrachten.

Welche Norm ist für Hauswart hier zentral?

§ 2 Nr. 14 BetrKV regelt die Hauswartkosten und nennt Pflege, Kontrolle und Überwachung des Gebäudes als fachliche Orientierung. Verwaltungstätigkeiten (Mieterkommunikation, Schlüsselverwaltung) und Reparaturarbeiten sind ausdrücklich gesondert zu prüfen und sollten vor der Verteilung gesondert geprüft werden.

Wie gehe ich bei strittigen Hauswart-Positionen vor?

Bitten Sie um eine detaillierte Aufschlüsselung der Hauswart-Tätigkeiten nach Zeitanteilen an. Prüfen Sie, ob Verwaltungs- und Reparaturanteile korrekt abgezogen wurden und ob Leistungen wie Reinigung oder Gartenpflege nicht doppelt unter den jeweiligen eigenen Positionen (Nr. 9, Nr. 10) erscheinen. Beziffern Sie strittige Anteile konkret in Ihrer schriftlichen Einwendung.

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Quellen: Betriebskostenverordnung (BetrKV) BGB § 556a - Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

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Stand: 14. März 2026. Inhalt zur Orientierung, keine Rechtsberatung.