Wie wird Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei Mieterwechsel abgerechnet?

Für Aufteilung bei Mieterwechsel sollten mindestens diese Unterlagen nebeneinanderliegen: 1) die Nebenkostenabrechnung mit Gesamtbetrag und Mieteranteil, 2) der Mietvertrag mit Betriebskostenvereinbarung, 3) der konkrete Beleg oder Gebührenbescheid, 4) der Leistungs- oder Abrechnungszeitraum, 5) der angewendete Verteilerschlüssel. Bei verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen ist zusätzlich wichtig, ob der Beleg wirklich zur Kostenart § 2 Nr. 6 BetrKV passt und ob Sonderbestandteile getrennt ausgewiesen sind.

Reparatur- und Erneuerungskosten an der Anlage sind gesondert zu prüfen. Ohne korrekte Kostentrennung nach § 9 HeizkostenV ist die Abrechnung auffällig; § 12 HeizkostenV kann eine mögliche Prüfgrundlage sein. Wird die Warmwassermenge nicht gemessen (fehlender Wärmemengenzähler), nennt § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV einen 18-%-Ansatz als Prüfbezug. Diese Punkte sind wichtig, weil Google-Nutzer häufig nicht nur wissen wollen, ob verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen vorkommen, sondern welche Bestandteile in der konkreten Abrechnung gesondert geprüft werden sollten. Im Zweifel entscheidet nicht die Überschrift des Belegs, sondern Leistungsinhalt, Zeitraum, Vertrag und Rechenweg.

Ein Anteil zwischen 50 % und 70 % nach individuellem Verbrauch ist für Heizkosten- und Warmwasseranteil ein zentraler Referenz- und Prüfwert. Für die Heizung werden typischerweise Heizkostenverteiler oder Wärmezähler, für Warmwasser Warmwasserzähler eingesetzt. Dieser Schlüssel ist aber nur belastbar, wenn er zur mietvertraglichen Vereinbarung und zur konkreten Beleglage passt. Für die Gegenrechnung genügt meist ein klarer Dreischritt: 1) Gesamtkosten aus dem Beleg übernehmen, 2) Bezugsgröße des Schlüssels kontrollieren, 3) eigenen Anteil nachrechnen und mit dem angesetzten Betrag vergleichen. Besonders fehleranfällig ist dabei falsche Warmwassertemperatur in der Formel verwendet.

• § 2 Nr. 6 BetrKV: Möglicher Kostenarten-Prüfrahmen nach § 2 Nr. 6 BetrKV für die „Kosten des Betriebs der verbundenen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage". Für die Kostentrennung kann § 9 HeizkostenV als Prüfbezug dienen; die Norm nennt eine Formel zur Ermittlung des Warmwasseranteils bei verbundenen Anlagen. Die verbrauchsabhängige Darstellung ist sowohl für den Heiz- als auch für den Warmwasseranteil ein zentraler HeizkostenV-Prüfpunkt.
• § 556 Abs. 1 BGB: Kann als Prüfbezug dienen, wenn Mietvertrag, Kostenart und Belege gemeinsam betrachtet werden.
• § 556a Abs. 1 BGB: Ohne besondere Vereinbarung wird Wohnfläche häufig als Orientierungsmaßstab genutzt; abweichende Schlüssel sollten anhand von Vertrag, Begründung und Belegen nachvollzogen werden.