Wäschepflege: Leerstand verständlich erklärt
Kosten der Wäschepflege nach § 2 Nr. 16 BetrKV sind nur umlagefähig, wenn im Gebäude eine Gemeinschafts-Waschküche vorhanden ist. Umlagefähig sind dann Strom, Wasser und Wartung der gemeinschaftlich genutzten Geräte. Geräte-Neuanschaffungen und Umbauten der Waschküche sind hingegen nicht umlagefähig.
Veröffentlicht am 22. Oktober 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Grundkosten der Waschküche wie Strom für Beleuchtung und Grundwartung sind gebäudebezogen — Leerstandsanteile trägt der Vermieter.
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Rechtsrahmen zu Einrichtungen für Wäschepflege
Rechtsgrundlage
Laufender Betrieb gemeinschaftlicher Wäscheeinrichtungen ist umlagefähig. Kernnorm ist § 2 Nr. 16 BetrKV. Nicht umlagefähig sind Geräteanschaffung und große Reparaturen.
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Leerstand: typische Fehlerquellen
Die Fixkosten einer Gemeinschafts-Waschküche — etwa Grundstrom für Beleuchtung, Frostschutz und Wartungspauschalen — fallen unabhängig von der Belegung an. Bei leerstehenden Einheiten muss der Vermieter den entsprechenden Anteil übernehmen. Da die Gesamtkosten in dieser Kategorie im Vergleich zu anderen Betriebskosten gering sind (ca. 0,02–0,05 EUR/m²/Monat), fällt der Leerstandseffekt betragsmäßig klein aus, muss aber rechnerisch korrekt umgesetzt werden.
Prüfpfad in der Praxis
Stellen Sie zunächst fest, ob eine Gemeinschaftswaschküche im Gebäude tatsächlich vorhanden ist und allen Mietern zur Verfügung steht. Prüfen Sie, ob die abgerechneten Kosten ausschließlich Betriebsstrom, Wasserverbrauch und Gerätewartung betreffen und keine Geräteneuanschaffungen oder größere Reparaturen enthalten. Kontrollieren Sie, ob bei münzbetriebenen Waschmaschinen eine Doppelbelastung vorliegt, indem dieselben Strom- und Wasserkosten sowohl über den Münzeinwurf als auch über die Nebenkosten berechnet werden. Gleichen Sie die Münzerlöse gegen die Betriebskosten ab, da Einnahmen aus dem Münzbetrieb die umlagefähigen Kosten reduzieren müssen.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 16 BetrKV: Einrichtungen für Wäschepflege: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Rechenbeispiel Einrichtungen für Wäschepflege (Leerstand)
Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
11916.53 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
- 11916.53 EUR / 950 m2 = 12.54 EUR pro m2
- 12.54 EUR x 78 m2 = 978.12 EUR Jahresanteil
- 978.12 EUR / 12 = 81.51 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 978.12 EUR (monatlich 81.51 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Falls Münzautomaten an den Waschmaschinen installiert sind, müssen die Münzerlöse von den Gesamtkosten abgezogen werden, bevor die Umlage auf die Mieter erfolgt. Fehlt dieser Abzug, ist die Abrechnung fehlerhaft.
- Prüfen, ob tatsächlich eine Gemeinschafts-Waschküche vorhanden ist — ohne Anlage keine Umlage.
- Kontrollieren, ob Geräte-Neuanschaffungen als Wartung deklariert wurden.
- Bei Münzwaschmaschinen sicherstellen, dass Münzerlöse gegengerechnet werden.
- Strom- und Wasserkosten der Waschküche auf Plausibilität prüfen (Durchschnitt: 0,02–0,05 EUR/m²/Monat).
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