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Entwässerung: Leerstand verständlich erklärt
Die Entwässerung nach § 2 Nr. 3 BetrKV umfasst Schmutzwasser- und Niederschlagswassergebühren, die an die Kommune gezahlt werden. Beide Gebührenarten sollten in der Abrechnung getrennt nachvollziehbar sein, da sie unterschiedliche Verteilerschlüssel erfordern. Während Schmutzwasser sachgerecht nach Frischwasserverbrauch verteilt wird, bemisst sich die Niederschlagswassergebühr nach der versiegelten Grundstücksfläche.
Kurzantwort
Bei Leerstand entfällt der Schmutzwasseranteil mangels Frischwasserverbrauch, aber die Niederschlagswassergebühr bleibt in voller Höhe bestehen.
Entwässerung direkt im Abrechnungsfall prüfen
Nutzen Sie den Aspekt-Check als Leitfaden und wechseln Sie danach in die vollständige Abrechnungsanalyse.
Rechtsrahmen zu Entwaesserung
Möglicher Normbezug
Laufende Abwasserkosten können eine Kostenart im Prüfrahmen bilden. Kernnorm ist § 2 Nr. 3 BetrKV. Prüfungsbedürftig sind Kanalsanierung und Instandsetzung.
Leerstand: typische Auffälligkeitenquellen
Möglicher Normbezug
Die Entwässerungskosten bei Leerstand sind zweigeteilt zu betrachten: Schmutzwassergebühren entfallen für leerstehende Wohnungen, wenn nach Frischwasserverbrauch abgerechnet wird, da kein Wasser verbraucht wird. Die Niederschlagswassergebühr hingegen wird unabhängig von der Belegung nach versiegelter Fläche berechnet und fällt in voller Höhe an. Es ist zu prüfen, ob der Vermieter den Leerstandsanteil der Niederschlagswassergebühr nicht ungeprüft auf die verbliebenen Mieter verteilen.
Prüfpfad in der Praxis
Möglicher Normbezug
Prüfen Sie zunächst den kommunalen Gebührenbescheid und unterscheiden Sie zwischen Schmutzwassergebühr und Niederschlagswassergebühr -- viele Kommunen erheben diese getrennt. Kontrollieren Sie, ob die Schmutzwassermenge korrekt aus dem Frischwasserverbrauch abgeleitet wurde, und prüfen Sie, ob ein Abzug für Gartenwasser (sofern separater Zähler vorhanden) berücksichtigt wurde. Gleichen Sie die in der Abrechnung angesetzte versiegelte Grundstücksfläche mit dem Grundsteuerbescheid oder Lageplan ab, da Niederschlagswassergebühren direkt von dieser Fläche abhängen. Prüfen Sie, ob Kanalgebühren für Stellplätze oder Gewerbeflächen gesondert ausgewiesen und nicht ungeprüft in den Wohnanteil übernommen wurden.
Rechenbeispiel Entwaesserung (Leerstand)
- Objekt
- Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
- Gesamtkostenposition
- 36401.58 EUR
- Gesamtwohnfläche
- 950 m2
- Wohnfläche der Einheit
- 78 m2
- 36401.58 EUR / 950 m2 = 38.32 EUR pro m2
- 38.32 EUR x 78 m2 = 2988.96 EUR Jahresanteil
- 2988.96 EUR / 12 = 249.08 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 2988.96 EUR (monatlich 249.08 EUR).
Praxis-Tipp
Achten Sie darauf, dass Schmutzwasser- und Niederschlagswassergebühren in Ihrer Abrechnung separat aufgeführt sind. Die Niederschlagswassergebühr sollte nicht ungeprüft nach Wohnfläche, sondern nur nach versiegelter Fläche oder einem sachgerechten Ersatzschlüssel verteilt werden.
Nächste Schritte
- Kommunalen Gebührenbescheid anfordern und Schmutzwasser- von Niederschlagswassergebühren trennen.
- Verteilerschlüssel prüfen: Schmutzwasser nach Frischwasserverbrauch, Niederschlagswasser nach versiegelter Fläche.
- Gewerbliche Abwassermengen (z.B. Betriebe mit Fettabscheider) auf korrekte Vorwegabtrennung prüfen.
- Kosten für Kanalreparaturen, Kanalinspektionen oder Drainageerneuerungen als gesondert zu prüfen identifizieren.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 3 BetrKV
§ 556a BGB
In Ihrer Abrechnung prüfen
Entwässerung in Ihrer Nebenkostenabrechnung prüfen
NebenkostenPro strukturiert diese Kostenart in Ihrer Abrechnung und markiert typische Prüfpunkte in der kostenlosen Vorschau.
Häufige Fragen
Welcher Fehler ist bei Entwaesserung im Aspekt Leerstand am häufigsten?
Ein häufiger Prüfpunkt ist die Umverteilung der gesamten Entwässerungskosten leerstehender Wohnungen auf belegte Einheiten. Korrekt ist: Schmutzwasser entfällt bei Leerstand automatisch, aber den Niederschlagswasseranteil ist die Kostenzuordnung gesondert zu prüfen.
Welche Norm ist für Entwaesserung hier zentral?
§ 2 Nr. 3 BetrKV regelt die Entwässerung als Betriebskosten im Kostenart. Die Norm umfasst ausschließlich die laufenden kommunalen Gebühren für Schmutz- und Niederschlagswasser. Kanalsanierungen oder die Erneuerung der Grundstücksentwässerung sind als Instandhaltung gesondert zu prüfen.
Wie gehe ich bei strittigen Entwaesserung-Positionen vor?
Bitten Sie um den kommunalen Gebührenbescheid als Beleg an und prüfen Sie, ob Schmutzwasser und Niederschlagswasser getrennt ausgewiesen sind. Vergleichen Sie die Schmutzwassergebühr mit dem tatsächlichen Frischwasserverbrauch und dokumentieren Sie Pauschalverteilungen innerhalb der 12-Monats-Frist nach § 556 Abs. 3 BGB.
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Jetzt prüfenStand: 2026-03-14. Inhalt zur Orientierung, keine Rechtsberatung.