Entwässerung: Leerstand verständlich erklärt
Die Entwässerung nach § 2 Nr. 3 BetrKV umfasst Schmutzwasser- und Niederschlagswassergebühren, die an die Kommune gezahlt werden. Beide Gebührenarten sollten in der Abrechnung getrennt nachvollziehbar sein, da sie unterschiedliche Verteilerschlüssel erfordern. Während Schmutzwasser sachgerecht nach Frischwasserverbrauch verteilt wird, bemisst sich die Niederschlagswassergebühr nach der versiegelten Grundstücksfläche.
Veröffentlicht am 2. April 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Bei Leerstand entfällt der Schmutzwasseranteil mangels Frischwasserverbrauch, aber die Niederschlagswassergebühr bleibt in voller Höhe bestehen.
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Rechtsrahmen zu Entwässerung
Möglicher Normbezug
Laufende Abwasserkosten können eine Kostenart im Prüfrahmen bilden. Kernnorm ist § 2 Nr. 3 BetrKV. Prüfungsbedürftig sind Kanalsanierung und Instandsetzung.
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Leerstand: typische Auffälligkeitenquellen
Die Entwässerungskosten bei Leerstand sind zweigeteilt zu betrachten: Schmutzwassergebühren entfallen für leerstehende Wohnungen, wenn nach Frischwasserverbrauch abgerechnet wird, da kein Wasser verbraucht wird. Die Niederschlagswassergebühr hingegen wird unabhängig von der Belegung nach versiegelter Fläche berechnet und fällt in voller Höhe an. Es ist zu prüfen, ob der Vermieter den Leerstandsanteil der Niederschlagswassergebühr nicht ungeprüft auf die verbliebenen Mieter verteilen.
Prüfpfad in der Praxis
Prüfen Sie zunächst den kommunalen Gebührenbescheid und unterscheiden Sie zwischen Schmutzwassergebühr und Niederschlagswassergebühr -- viele Kommunen erheben diese getrennt. Kontrollieren Sie, ob die Schmutzwassermenge korrekt aus dem Frischwasserverbrauch abgeleitet wurde, und prüfen Sie, ob ein Abzug für Gartenwasser (sofern separater Zähler vorhanden) berücksichtigt wurde. Gleichen Sie die in der Abrechnung angesetzte versiegelte Grundstücksfläche mit dem Grundsteuerbescheid oder Lageplan ab, da Niederschlagswassergebühren direkt von dieser Fläche abhängen. Prüfen Sie, ob Kanalgebühren für Stellplätze oder Gewerbeflächen gesondert ausgewiesen und nicht ungeprüft in den Wohnanteil übernommen wurden.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 3 BetrKV: Entwässerung: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Rechenbeispiel Entwässerung (Leerstand)
Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
36401.58 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
- 36401.58 EUR / 950 m2 = 38.32 EUR pro m2
- 38.32 EUR x 78 m2 = 2988.96 EUR Jahresanteil
- 2988.96 EUR / 12 = 249.08 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 2988.96 EUR (monatlich 249.08 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Achten Sie darauf, dass Schmutzwasser- und Niederschlagswassergebühren in Ihrer Abrechnung separat aufgeführt sind. Die Niederschlagswassergebühr sollte nicht ungeprüft nach Wohnfläche, sondern nur nach versiegelter Fläche oder einem sachgerechten Ersatzschlüssel verteilt werden.
- Kommunalen Gebührenbescheid anfordern und Schmutzwasser- von Niederschlagswassergebühren trennen.
- Verteilerschlüssel prüfen: Schmutzwasser nach Frischwasserverbrauch, Niederschlagswasser nach versiegelter Fläche.
- Gewerbliche Abwassermengen (z.B. Betriebe mit Fettabscheider) auf korrekte Vorwegabtrennung prüfen.
- Kosten für Kanalreparaturen, Kanalinspektionen oder Drainageerneuerungen als gesondert zu prüfen identifizieren.
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