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Grundsatz: Leerstandsanteil fachlich prüfen
Steht eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus leer, sollte die Zuordnung der auf diese Wohnung entfallenden Betriebskosten fachlich geprüft werden. Der Leerstandsanteil sollte getrennt dargestellt und nicht ungeprüft den verbliebenen Mietern zugeordnet werden. Als Prüfbezug kann die BGH-Entscheidung vom 31. Mai 2006 (Az. VIII ZR 159/03) herangezogen werden.
Die Begründung: Das Leerstandsrisiko gehört zur Sphäre des Vermieters. Er hat es in der Hand, die Wohnung zu vermieten oder leer stehen zu lassen. Die übrigen Mieter dürfen durch den Leerstand keinen Nachteil erleiden. Bei der Verteilung nach Wohnfläche muss daher die Gesamtfläche des Hauses — inklusive der leerstehenden Wohnung — als Berechnungsgrundlage erhalten bleiben.
Leerstand und Verteilerschlüssel
Je nach Verteilerschlüssel wirkt sich Leerstand unterschiedlich auf die Abrechnung aus. In beiden Fällen gilt: Die Kosten der leeren Wohnung sollten nicht ungeprüft auf die Mieter umgelegt werden.
Verteilung nach Wohnfläche
Die Gesamtfläche inklusive der leerstehenden Wohnung bleibt die Berechnungsbasis. Der auf die leere Wohnung entfallende Flächenanteil ist der Vermieteranteil. Die Anteile der Mieter bleiben unverändert.
Verteilung nach Personenzahl
Bei Verteilung nach Personenzahl wird die leerstehende Wohnung mit 0 Personen angesetzt. Die Gesamtpersonenzahl umfasst nur die bewohnten Wohnungen. Es sollte den auf den Leerstand entfallenden Anteil separat ermitteln und gesondert fachlich prüfen lassen — z. B. über den Flächenanteil.
Rechenbeispiel: Mit und ohne Leerstand
Anhand eines konkreten Beispiels zeigen wir, wie sich Leerstand auf Ihre Nebenkostenabrechnung auswirkt — und was passiert, wenn der Vermieter falsch rechnet.
6-Parteienhaus, 1 Wohnung leer, je 70 m²
Verteilung der Betriebskosten nach Wohnfläche (korrekte Berechnung)
Laden Sie Ihre Abrechnung hoch — unsere KI prüft den Verteilerschlüssel automatisch.
Typische Auffälligkeiten bei Leerstand in der Nebenkostenabrechnung
In der Praxis treten bei Leerstand regelmäßig dieselben Fehler auf. Wer diese kennt, kann seine Abrechnung gezielt prüfen.
Leerstandswohnung aus Gesamtfläche herausgerechnet
Die leerstehende Wohnung wird bei der Verteilung ignoriert. Die Gesamtfläche sinkt, der Anteil jedes Mieters steigt unrechtmäßig an.
Verbrauchskosten auf zu wenige Einheiten verteilt
Heizungsgrundkosten oder Wassergrundgebühren werden nur auf die bewohnten Wohnungen verteilt, obwohl die Gesamtfläche als Basis dienen muss.
Sanierungsleerstand als normaler Leerstand behandelt
Steht eine Wohnung wegen Modernisierung leer, gelten besondere Regeln. Die Modernisierungskosten sind gesondert zu prüfende Kosten und sind gesondert zu prüfen.
Keine Anpassung des Verteilerschlüssels
Der Verteilerschlüssel wird nicht an den Leerstand angepasst. Bei Personenzahl-Verteilung muss die leerstehende Wohnung mit 0 Personen angesetzt werden.
Verbrauchsabhängige vs. feste Kosten bei Leerstand
Die Behandlung von Leerstand unterscheidet sich je nachdem, ob die Kosten verbrauchsabhängig oder flächenbezogen abgerechnet werden.
Heizkosten (HeizkostenV)
- Grundkosten (30–50 %): Verteilung nach Fläche — Gesamtfläche inklusive Leerstand als Basis. Der Leerstandsanteil sollte getrennt nachvollziehbar sein.
- Verbrauchskosten (50–70 %): Verteilung nach Verbrauch — Leerstand = 0 Verbrauch, also kein Anteil.
Wasserkosten
- Verbrauch: Zählerstand 0 bei Leerstand — kein Verbrauchsanteil für die leere Wohnung.
- Grundgebühr: Muss auf alle Einheiten (inklusive Leerstand) verteilt werden. Der Leerstandsanteil fachlich prüfen.
Sonderfälle: Sanierung, Zweitwohnung, Gewerbe
Nicht jeder Leerstand wird gleich behandelt. Je nach Ursache und Nutzungsart gelten unterschiedliche Regeln.
Sanierungsleerstand
Steht eine Wohnung wegen umfassender Modernisierung leer, ist gesondert zu prüfen sowohl die Modernisierungskosten als auch die anteiligen Betriebskosten. Modernisierungskosten sind gesondert zu prüfende Kosten im Sinne der BetrKV.
Zweitwohnung / selten genutzt
Eine Wohnung, die vermietet ist, aber selten genutzt wird (z. B. Zweitwohnung), zählt als belegt. Der Mieteranteil wird rechnerisch nach dem angesetzten Schlüssel ermittelt an den Betriebskosten — unabhängig von der tatsächlichen Nutzung.
Gewerbliches Mietrecht
Im gewerblichen Mietrecht können Vertragsparteien abweichende Regelungen zur Leerstandsverteilung treffen. Solche Klauseln sind im Wohnraummietrecht dagegen auffällig, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.