Leerstand in der Nebenkostenabrechnung: Wer zahlt?
Steht eine Wohnung leer, muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten selbst tragen. Eine Umlage auf die verbliebenen Mieter ist unzulässig.
Veröffentlicht am 29. März 2026 · Zuletzt aktualisiert am 29. März 2026
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Grundsatz: Vermieter trägt Leerstandskosten
Steht eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus leer, darf der Vermieter die auf diese Wohnung entfallenden Betriebskosten nicht auf die verbliebenen Mieter umlegen. Der Vermieter trägt den Anteil der leerstehenden Wohnung selbst. Diesen Grundsatz hat der BGH in seiner Entscheidung vom 31. Mai 2006 (Az. VIII ZR 159/03) ausdrücklich bestätigt.
Die Begründung: Das Leerstandsrisiko gehört zur Sphäre des Vermieters. Er hat es in der Hand, die Wohnung zu vermieten oder leer stehen zu lassen. Die übrigen Mieter dürfen durch den Leerstand keinen Nachteil erleiden. Bei der Verteilung nach Wohnfläche muss daher die Gesamtfläche des Hauses — inklusive der leerstehenden Wohnung — als Berechnungsgrundlage erhalten bleiben.
Vermieter
trägt die Kosten
100 % Fläche
muss in die Berechnung
BGH-Rechtsprechung
bestätigt
Leerstand und Verteilerschlüssel
Je nach Verteilerschlüssel wirkt sich Leerstand unterschiedlich auf die Abrechnung aus. In beiden Fällen gilt: Die Kosten der leeren Wohnung dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Verteilung nach Wohnfläche
Die Gesamtfläche inklusive der leerstehenden Wohnung bleibt die Berechnungsbasis. Der auf die leere Wohnung entfallende Flächenanteil ist der Vermieteranteil. Die Anteile der Mieter bleiben unverändert.
Verteilung nach Personenzahl
Bei Verteilung nach Personenzahl wird die leerstehende Wohnung mit 0 Personen angesetzt. Die Gesamtpersonenzahl umfasst nur die bewohnten Wohnungen. Der Vermieter muss den auf den Leerstand entfallenden Anteil separat ermitteln und selbst tragen — z. B. über den Flächenanteil.
Rechenbeispiel: Mit und ohne Leerstand
Anhand eines konkreten Beispiels zeigen wir, wie sich Leerstand auf Ihre Nebenkostenabrechnung auswirkt — und was passiert, wenn der Vermieter falsch rechnet.
6-Parteienhaus, 1 Wohnung leer, je 70 m²
Verteilung der Betriebskosten nach Wohnfläche (korrekte Berechnung)
Häufige Fehler bei Leerstand in der Nebenkostenabrechnung
In der Praxis treten bei Leerstand regelmäßig dieselben Fehler auf. Wer diese kennt, kann seine Abrechnung gezielt prüfen.
Leerstandswohnung aus Gesamtfläche herausgerechnet
Die leerstehende Wohnung wird bei der Verteilung ignoriert. Die Gesamtfläche sinkt, der Anteil jedes Mieters steigt unrechtmäßig an.
Verbrauchskosten auf zu wenige Einheiten verteilt
Heizungsgrundkosten oder Wassergrundgebühren werden nur auf die bewohnten Wohnungen verteilt, obwohl die Gesamtfläche als Basis dienen muss.
Sanierungsleerstand als normaler Leerstand behandelt
Steht eine Wohnung wegen Modernisierung leer, gelten besondere Regeln. Die Modernisierungskosten sind keine Betriebskosten und dürfen nicht umgelegt werden.
Keine Anpassung des Verteilerschlüssels
Der Verteilerschlüssel wird nicht an den Leerstand angepasst. Bei Personenzahl-Verteilung muss die leerstehende Wohnung mit 0 Personen angesetzt werden.
Verbrauchsabhängige vs. feste Kosten bei Leerstand
Die Behandlung von Leerstand unterscheidet sich je nachdem, ob die Kosten verbrauchsabhängig oder flächenbezogen abgerechnet werden.
Heizkosten (HeizkostenV)
Wasserkosten
Sonderfälle: Sanierung, Zweitwohnung, Gewerbe
Nicht jeder Leerstand wird gleich behandelt. Je nach Ursache und Nutzungsart gelten unterschiedliche Regeln.
Sanierungsleerstand
Steht eine Wohnung wegen umfassender Modernisierung leer, trägt der Vermieter sowohl die Modernisierungskosten als auch die anteiligen Betriebskosten. Modernisierungskosten sind keine Betriebskosten im Sinne der BetrKV.
Zweitwohnung / selten genutzt
Eine Wohnung, die vermietet ist, aber selten genutzt wird (z. B. Zweitwohnung), zählt als belegt. Der Mieter trägt seinen regulären Anteil an den Betriebskosten — unabhängig von der tatsächlichen Nutzung.
Gewerbliches Mietrecht
Im gewerblichen Mietrecht können Vertragsparteien abweichende Regelungen zur Leerstandsverteilung treffen. Solche Klauseln sind im Wohnraummietrecht dagegen unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
Häufig gestellte Fragen
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV