Lexikon

Wohnfläche einfach erklärt

Die Wohnfläche ist der gesetzliche Standardmassstab für die Verteilung von Betriebskosten gemaess § 556a Abs. 1 BGB. Sie wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt und umfasst alle dem Wohnen dienenden Raeume, jedoch nicht Keller, Garagen oder Nebengebäude.

Kategorieabrechnung
Rechtsgrundlage§ 556a Abs. 1 BGB, Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Datenstand2026-03-03

Zusammenfassung

Gemaess § 556a Abs. 1 BGB sind Betriebskosten, die nicht verbrauchsabhaengig erfasst werden, nach der Wohnfläche aufzuteilen. Dieser Massstab gilt automatisch, wenn der Mietvertrag keinen anderen Schlüssel vereinbart. Die gesetzliche Grundlage stellt sicher, dass größere Wohnungen einen proportional hoeheren Anteil an flächenabhaengigen Gemeinschaftskosten wie Grundsteuer, Hausversicherung oder Gebäudereinigung tragen.

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Wohnfläche als gesetzlicher Standardmassstab

Rechtsgrundlage

Gemaess § 556a Abs. 1 BGB sind Betriebskosten, die nicht verbrauchsabhaengig erfasst werden, nach der Wohnfläche aufzuteilen. Dieser Massstab gilt automatisch, wenn der Mietvertrag keinen anderen Schlüssel vereinbart. Die gesetzliche Grundlage stellt sicher, dass größere Wohnungen einen proportional hoeheren Anteil an flächenabhaengigen Gemeinschaftskosten wie Grundsteuer, Hausversicherung oder Gebäudereinigung tragen.

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Berechnungsgrundlage: Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Rechenbeispiel

Für Mietverhaeltnisse, die ab dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurden, gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als verbindliche Berechnungsgrundlage. Vollwertige Wohnraeume (Schlaf-, Wohn-, Kinder- und Arbeitszimmer, Kueche, Bad, Flur) werden zu 100 Prozent angerechnet. Raeume mit einer lichten Hoehe von 1 bis 2 Meter sowie Balkone und Terrassen werden zu 25 bis 50 Prozent beruecksichtigt, je nach Ausstattung. Keller, nicht ausgebaute Boeden, Garagen und Treppen bleiben vollstaendig unberuecksichtigt.

Abgrenzung: Was gehoert nicht zur Wohnfläche?

Häufige Fehlerquellen sind die Einbeziehung von Nebenraeumen ausserhalb der Wohnung. Abstellraeume im Keller, Tiefgaragenstellplaetze, Waschkeller und Trockenboden erhoehn die Fläche der Wohneinheit nicht. Auch Loggiaflächenraeume werden nur anteilig berechnet. Rechnet der Vermieter eine zu grosse Wohnfläche an, verschiebt sich die Quote zu Ungunsten des Mieters. Bereits eine Abweichung von 5 Prozent kann nach BGH-Rechtsprechung einen relevanten Fehler darstellen.

Gesamtfläche des Hauses und Quote

Der Vermieter muss nicht nur die Fläche der einzelnen Wohnung, sondern auch die Gesamtfläche aller zum Abrechnungskreis gehoerenden Einheiten korrekt ausweisen. Bei gemischt genutzten Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten ist ein Vorabzug des Gewerbeanteils aus der Gesamtkostenmasse notwendig, bevor die Wohnfläche als Schlüssel greift. Wird dieser Schritt übersprungen, subventionieren Wohnungsmieter die Gewerbeeinheiten.

Konsequenzen falscher Flächenangaben

Weicht die in der Abrechnung verwendete Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten ab, hat der Mieter Anspruch auf Korrektur. Bei mehr als 10 Prozent Abweichung können Mieter nach BGH-Rechtsprechung zusätzlich Rueckforderungen für vergangene Abrechnungsperioden geltend machen. Gibt der Mietvertrag eine falsche Fläche an, gilt trotzdem die tatsaechliche Fläche als Grundlage, sofern beide Parteien darüber informiert waren.

Wohnfläche messen und nachweisen

Du kannst die Wohnfläche deiner Wohnung selbst nachmessen oder einen Architekten beauftragen. Ausgangspunkt ist die Innenmassnahme jedes Raumes. Wichtig: Schraegflächen, Nischen und Dachschraegen muessen nach WoFlV korrekt anteilig berechnet werden. Weicht das Ergebnis erheblich von der Abrechnung ab, kannst du vom Vermieter die schriftliche Flächenberechnung als Beleg einfordern.

Synonyme und verwandte Bezeichnungen

Nutzfläche
Mietfläche
Wohnraumfläche
Fläche nach WoFlV

Grundsteuer nach Wohnfläche in einem Vierparteienhaus

Die Grundsteuer für das Haus betraegt 1.800 EUR jährlich. Die Gesamtwohnfläche aller vier Wohnungen betraegt 320 m2. Die eigene Wohnung hat laut Mietvertrag 68 m2. Der korrekte Anteil ergibt sich aus 68/320 x 1.800 EUR. Steht in der Abrechnung eine Gesamtfläche von nur 300 m2 (z.B. weil eine Wohnung faelschlicherweise nicht einbezogen wurde), erhoehen sich die Quoten aller anderen Mieter unzulässigerweise.

Grundsteuer gesamt

1.800 EUR

Gesamtwohnfläche korrekt

320 m2

Eigene Wohnfläche

68 m2

Korrekter Mieteranteil (68/320 x 1.800 EUR)

382,50 EUR

Wenn der Vermieter die Gesamtfläche zu niedrig ansetzt, steigt der eigene Anteil. Das Beispiel zeigt: Bereits 20 m2 Differenz bei der Gesamtfläche verändern den Jahresbetrag um mehrere Dutzend Euro.

Bedeutung in der Praxis

Für Mieter

Die Wohnfläche ist dein wichtigstes Prüfinstrument bei der Nebenkostenabrechnung. Miss deine Wohnung nach, vergleiche das Ergebnis mit dem Mietvertrag und kontrolliere, ob die in der Abrechnung angegebene Gesamtfläche plausibel ist. Bei einer Diskrepanz hast du das Recht, vom Vermieter die schriftliche Flächenberechnung als Beleg anzufordern. Innerhalb von zwoelf Monaten nach Erhalt der Abrechnung kannst du Einwendungen einlegen.

Für Vermieter

Als Vermieter musst du die Wohnfläche aller Einheiten nach WoFlV korrekt erfassen und dokumentieren. Verwende als Grundlage immer die tatsaechliche Fläche, nicht den Wert aus dem Mietvertrag, falls diese abweichen. Bei Umbauten oder Modernisierungen, die die Fläche einer Wohnung verändern, aktualisiere deine Unterlagen vor dem nächsten Abrechnungsjahr. Dokumentiere die Berechnung so, dass du sie bei einer Belegeinsicht sofort vorlegen kannst.

Häufige Fragen

Weiterlesen

Verteilerschlüssel

Überblick über alle gaengigen Abrechnungsmassstabe nach § 556a BGB.

Personenzahl als Umlageschlüssel

Der personenbezogene Massstab als Alternative zur Wohnfläche.

Was tun bei falscher Wohnfläche in der Abrechnung

Konkrete Handlungsschritte, wenn die Flächenangabe nicht stimmt.

Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung

Wie du Fehler bei der Wohnfläche foermlich beanstandest.

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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: Februar 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV