Lexikon

Kaltmiete einfach erklärt

Die Kaltmiete (auch Nettokaltmiete) ist das Entgelt für die reine Nutzungsüberlassung der Wohnung, ohne Betriebs- oder Heizkosten. Sie ist die Grundlage für Mietpreisbremse, Vergleichsmiete und Mietanpassungen nach §§ 556d, 558 BGB und wird im Mietvertrag explizit von Betriebskostenvorauszahlungen getrennt ausgewiesen.

Kategoriemietvertrag
Rechtsgrundlage§ 556 BGB
Datenstand2026-03-03

Zusammenfassung

Die Kaltmiete ist der reine Wohnungswert ohne jede Nebenkostenkomponente. Sie enthaelt weder Heizkosten noch Betriebskosten wie Müll, Wasser oder Versicherungen. Im Mietvertrag wird sie häufig als 'Nettokaltmiete' oder 'Grundmiete' bezeichnet, um sie von der Warmmiete (Kaltmiete + alle Betriebskosten) abzugrenzen. Rechtlich relevant ist die Kaltmiete insbesondere für die Mietpreisbremse (§ 556d BGB), den Vergleichsmietenspiegel (§ 558c BGB) und als Grundlage für Mietanpassungen nach § 558 BGB.

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Definition und Abgrenzung

Rechtsgrundlage

Die Kaltmiete ist der reine Wohnungswert ohne jede Nebenkostenkomponente. Sie enthaelt weder Heizkosten noch Betriebskosten wie Müll, Wasser oder Versicherungen. Im Mietvertrag wird sie häufig als 'Nettokaltmiete' oder 'Grundmiete' bezeichnet, um sie von der Warmmiete (Kaltmiete + alle Betriebskosten) abzugrenzen. Rechtlich relevant ist die Kaltmiete insbesondere für die Mietpreisbremse (§ 556d BGB), den Vergleichsmietenspiegel (§ 558c BGB) und als Grundlage für Mietanpassungen nach § 558 BGB.

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Bedeutung für Betriebskostenabrechnung

Rechtsgrundlage

In der Nebenkostenabrechnung spielt die Kaltmiete nur indirekt eine Rolle: Sie ist nicht Teil der Betriebskosten und wird in der Abrechnung nicht angesetzt. Wichtig ist die klare Trennung: Was in der monatlichen Mietzahlung auf die Kaltmiete entfaellt und was auf Betriebskostenvorauszahlungen entfaellt. Häufiger Fehler in Mietvertraegen: Pauschal 'Miete' vereinbart, ohne zwischen Kaltmiete und Betriebskosten zu trennen. In solchen Faellen wird nach § 556 Abs. 2 BGB vermutet, dass die Zahlung eine Pauschalmiete ist.

Kaltmiete und Mietpreisbremse

Rechtsgrundlage

Die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB gilt für die Kaltmiete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dort darf die Kaltmiete bei Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsueblichen Vergleichsmiete liegen. Betriebskosten und Vorauszahlungen sind von dieser Begrenzung nicht erfasst. Mieter können einen Rueckzahlungsanspruch für zu hoch vereinbarte Kaltmieten geltend machen, wenn sie innerhalb von 30 Monaten nach Einzug schriftlich ruegen (§ 556g BGB).

Kaltmiete versus Warmmiete: steuerliche und wirtschaftliche Relevanz

Für Mieter ist die Unterscheidung zwischen Kalt- und Warmmiete relevant bei: Wohngeldberechnung (nur Kaltmiete zaehlt als Grundmiete), Berechnung des Mietspiegels (immer Nettokaltmiete), Kuendigungsschutzregelungen und der Frage, welcher Betrag die Grundlage für Mietanpassungen ist. Für Vermieter ist die Kaltmiete der betriebswirtschaftlich maßgebliche Ertrag, denn die Betriebskosten werden nur durchgereicht, ohne dass ein Ertrag entsteht.

Kaltmiete im Kontext von Staffel- und Indexmiete

Rechtsgrundlage

Bei Staffelmiete (§ 557a BGB) und Indexmiete (§ 557b BGB) ist jeweils die Kaltmiete Gegenstand der Anpassung - nicht die Gesamtmiete inkl. Betriebskosten. Wird die Kaltmiete per Staffel um 50 EUR erhoehen, aendert sich die monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten dadurch nicht. Diese bleibt separat anpassbar nach § 560 Abs. 4 BGB. Mieter mit Indexmiete profitieren davon, dass Betriebskostenanpassungen unabhaengig von der Kaltmietenentwicklung bleiben.

Synonyme und verwandte Bezeichnungen

Nettokaltmiete
Grundmiete
Nettomiete
Basismiete

Miete aufgegliedert: Kaltmiete, Betriebskosten, Gesamtmiete

Eine 70 m2 Wohnung in München wird neu vermietet. Mietvertrag: Kaltmiete 1.200 EUR, Betriebskostenvorauszahlung 180 EUR (kalt) und 120 EUR (Heizung/Warmwasser). Der Mieter zahlt monatlich insgesamt 1.500 EUR.

Kaltmiete (Nettokaltmiete)

1.200,00 EUR/Monat

Betriebskosten-Vorauszahlung (kalt)

180,00 EUR/Monat

Heiz- und Warmwasserkosten-Vorauszahlung

120,00 EUR/Monat

Gesamtmiete (Warmmiete)

1.500,00 EUR/Monat

Nur die Kaltmiete von 1.200 EUR wird mit der ortsueblichen Vergleichsmiete verglichen (Mietpreisbremse). Die Betriebskosten von 300 EUR werden separat abgerechnet; Nachzahlungen oder Guthaben entstehen ausschließlich aus diesem Teil.

Bedeutung in der Praxis

Für Mieter

Als Mieter solltest du im Mietvertrag stets prüfen, ob Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung getrennt ausgewiesen sind. Nur so kannst du spaeter beurteilen, ob Betriebskostennachzahlungen angemessen sind und ob die Kaltmiete der Mietpreisbremse entspricht. Eine ungetrennte Angabe der 'Gesamtmiete' ohne Aufgliederung kann Streitigkeiten auslosen und bei einer Pauschalmiete-Interpretation die spaetere Abrechnung ausschließen.

Für Vermieter

Vermieter sollten Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen im Mietvertrag klar und separat ausweisen. Wird nur eine Gesamtsumme genannt, riskiert man rechtliche Unsicherheit über das Abrechnungsmodell (Pauschale vs. Vorauszahlung). Zudem ist die transparente Aufgliederung Voraussetzung dafür, Betriebskostenvorauszahlungen spaeter unabhaengig von der Kaltmiete anpassen zu können.

Häufige Fragen

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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: Februar 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV