Lexikon

Warmmiete einfach erklärt

Die Warmmiete (Bruttowarmmiete) ist die monatliche Gesamtzahlung des Mieters, bestehend aus der Kaltmiete zuzueglich aller Betriebskostenvorauszahlungen inklusive Heizung und Warmwasser. Sie ist der tatsaechliche monatliche Liquiditaetsaufwand des Mieters, aber nicht die Basis für Mietanpassungen nach § 558 BGB.

Kategoriemietvertrag
Rechtsgrundlage§ 556 BGB
Datenstand2026-03-03

Zusammenfassung

Die Warmmiete setzt sich zusammen aus: (1) Nettokaltmiete (Entgelt für die Wohnraumnutzung), (2) Betriebskostenvorauszahlungen für kalte Betriebskosten nach § 2 Nr. 1-17 BetrKV (z. B. Grundsteuer, Müll, Wasser, Versicherungen) und (3) Heizkosten- und Warmwasservorauszahlungen nach § 7 HeizkostenV. In der Praxis werden Punkte (2) und (3) manchmal zu einer Gesamtvorauszahlung zusammengefasst, was die Transparenz erschwert. Eine detaillierte Aufstellung im Mietvertrag ist empfehlenswert.

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Zusammensetzung der Warmmiete

Rechtsgrundlage

Die Warmmiete setzt sich zusammen aus: (1) Nettokaltmiete (Entgelt für die Wohnraumnutzung), (2) Betriebskostenvorauszahlungen für kalte Betriebskosten nach § 2 Nr. 1-17 BetrKV (z. B. Grundsteuer, Müll, Wasser, Versicherungen) und (3) Heizkosten- und Warmwasservorauszahlungen nach § 7 HeizkostenV. In der Praxis werden Punkte (2) und (3) manchmal zu einer Gesamtvorauszahlung zusammengefasst, was die Transparenz erschwert. Eine detaillierte Aufstellung im Mietvertrag ist empfehlenswert.

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Warmmiete und Betriebskostenabrechnung

Rechtsgrundlage

Da die Betriebskosten- und Heizkostenanteile der Warmmiete Vorauszahlungen sind, muessen sie jährlich abgerechnet werden (§ 556 Abs. 3 BGB, §§ 6 ff. HeizkostenV). Die tatsaechliche Jahreslast kann hoeher oder niedriger als die Summe der monatlichen Vorauszahlungen ausfallen. Die Warmmiete ist daher kein Festbetrag, sondern eine vorlaeufige Zahlungsgröße. Lediglich bei echten Pauschalmieten (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB) ist die Gesamtzahlung endgueltig ohne Abrechnung.

Warmmiete als Wirtschaftlichkeitsmass

Für Mieter ist die Warmmiete die entscheidende Kennzahl bei der Wohnungssuche: Sie gibt an, was tatsaechlich monatlich aus der Haushaltskasse fliesst. Beim Vergleich verschiedener Wohnungen sind jedoch Vorsicht geboten: Eine niedrige Kaltmiete bei schlechter Daemmung kann durch hohe Heizkosten zu einer insgesamt teureren Warmmiete führen als eine gut gedaemmte Wohnung mit etwas hoeherer Kaltmiete. Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes zeigt, dass Warmmieten im Bundesdurchschnitt 2023 bei ca. 9-13 EUR/m2/Monat lagen.

Warmmiete versus Inklusivmiete

Der Begriff 'Inklusivmiete' wird umgangssprachlich synonym mit Warmmiete verwendet, hat aber eine engere Bedeutung: Eine echte Inklusivmiete ist eine Pauschalmiete, bei der keine separate Abrechnung der Betriebskosten erfolgt. Die Warmmiete hingegen bezeichnet oft einfach die addierte monatliche Zahlung aus Kaltmiete und Vorauszahlungen, die sehr wohl einer Jahresabrechnung unterliegt. Es ist wichtig, diese Begriffe im Mietvertrag prazise zu verwenden, um Missverstaendnisse über Abrechnungspflichten zu vermeiden.

Relevanz für Wohngeld, ALG II und Wohnkostenvergleiche

Für staatliche Transferleistungen (Wohngeld, Buergergeld / frueheres ALG II) wird die Warmmiete unterschiedlich behandelt: Beim Wohngeld zaehlt die Nettokaltmiete plus bestimmte Betriebskostenanteile. Bei Buergergeld werden die tatsaechlichen Kosten der Unterkunft erstattet, also häufig die Warmmiete, wobei eine Angemessenheitsgrenze gilt. Für Vergleiche im Wohnungsmarkt (Inserate, Mietspiegel) sind stets Nettokaltmieten heranzuziehen, nicht Warmmieten.

Synonyme und verwandte Bezeichnungen

Bruttowarmmiete
Gesamtmiete
Inklusivmiete
Miete all-in

Warmmiete einer 80 m2 Wohnung in Hamburg

Eine 80 m2 Wohnung in Hamburg-Altona: Kaltmiete 1.100 EUR/Monat, Betriebskostenvorauszahlung (kalt) 160 EUR/Monat, Heizkosten-Vorauszahlung 130 EUR/Monat. Die Jahresabrechnung 2024 ergibt für die Heizperiode hoehere Kosten als vorerwartet.

Kaltmiete

1.100,00 EUR/Monat

Betriebskosten-Vorauszahlung (kalt)

160,00 EUR/Monat

Heiz-/Warmwasser-Vorauszahlung

130,00 EUR/Monat

Warmmiete gesamt

1.390,00 EUR/Monat

Die Warmmiete von 1.390 EUR/Monat entspricht 17,38 EUR/m2. Die Betriebskosten- und Heizkostenanteile (290 EUR/Monat, 3.480 EUR/Jahr) unterliegen der jährlichen Abrechnung; bei einem milden Winter könnte ein Guthaben entstehen.

Bedeutung in der Praxis

Für Mieter

Als Mieter ist die Warmmiete dein tatssachlicher monatlicher Wohnkostenaufwand. Achte bei Wohnungsangeboten darauf, ob eine Warmmiete angegeben wird - und wenn ja, ob sie auf Vorauszahlungsbasis oder als echte Pauschalmiete gilt. Nur bei einer Pauschalmiete hast du keine spaetere Nachzahlungspflicht; bei Vorauszahlungsmodellen kann die tatsaechliche Jahresbelastung hoeher oder niedriger sein.

Für Vermieter

Für Vermieter ist die transparente Aufgliederung der Warmmiete in Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen entscheidend. Nur so können Betriebskosten spaeter abgerechnet werden. Wird im Mietvertrag nur eine undifferenzierte Gesamtsumme genannt, entsteht rechtliche Unsicherheit über das Abrechnungsmodell. Zudem ist die Kaltmiete die alleinige Basis für Mietanpassungserklärungen nach § 558 BGB.

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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: Februar 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV