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Fernwärmeabrechnung einfach erklärt

Die Fernwärmeabrechnung ist die jährliche Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten für Gebäude, die an ein Fernwärmenetz angeschlossen sind. Sie richtet sich nach der Heizkostenverordnung sowie der AVBFernwärmeV und enthaelt häufig komplexe Preisgleitklauseln, die den Lieferpreis an Energieindizes koppeln.

Kategorieheizkosten
RechtsgrundlageHeizkostenV
Datenstand2026-03-03

Zusammenfassung

Die Fernwärmeabrechnung unterliegt gleich mehreren Rechtsquellen. Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt, wie der Vermieter die Heizkosten auf die einzelnen Mieteinheiten verteilen muss: mindestens 50 Prozent verbrauchsabhaengig nach gemessenen Einheiten, höchstens 70 Prozent. Die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) regelt das Verhaeltnis zwischen dem Fernwärmeversorger und dem Hauseigentümer. Im Mietverhaeltnis gilt ergaenzend § 556 BGB. Diese Dreiecksstruktur führt dazu, dass bei Fernwärme besonders viele Fehlerquellen entstehen.

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Rechtliche Grundlagen der Fernwärmeabrechnung

Rechtsgrundlage

Die Fernwärmeabrechnung unterliegt gleich mehreren Rechtsquellen. Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt, wie der Vermieter die Heizkosten auf die einzelnen Mieteinheiten verteilen muss: mindestens 50 Prozent verbrauchsabhaengig nach gemessenen Einheiten, höchstens 70 Prozent. Die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) regelt das Verhaeltnis zwischen dem Fernwärmeversorger und dem Hauseigentümer. Im Mietverhaeltnis gilt ergaenzend § 556 BGB. Diese Dreiecksstruktur führt dazu, dass bei Fernwärme besonders viele Fehlerquellen entstehen.

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Preisgleitklauseln als Besonderheit der Fernwärme

Rechtsgrundlage

Fernwärmeversorger sind nach § 24 AVBFernwärmeV berechtigt, in ihren Liefervertraegen Preisanpassungsklauseln zu vereinbaren, die den Lieferpreis an Energieindizes (z.B. Erdgaspreis, Schwerolpreis, Verbraucherpreisindex) koppeln. Diese Preisgleitklauseln können dazu führen, dass der Fernwärmepreis unterjahrig mehrfach steigt oder faellt. Der BGH hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass Preisgleitklauseln zulaessig sind, wenn sie transparent und nachvollziehbar sind. Für den Mieter bedeutet das, dass die Fernwärmerechnung bei stark steigenden Energiepreisen erheblich hoeher ausfallen kann als die Vorauszahlungen.

Zusammensetzung der Fernwärmekosten

Rechtsgrundlage

Die Jahresrechnung des Fernwärmeversorgers enthalt in der Regel mehrere Preisbestandteile: den Arbeitspreis (verbrauchsabhaengig in Cent/kWh), den Grundpreis (verbrauchsunabhaengig, nach Leistungsbedarf), Messung und Messgeraetemiete sowie mögliche Preiszuschlaege für CO2. Der Gesamtbetrag aus der Fernwärmerechnung ist dann die Basis für die Umlage auf die Mieter nach HeizkostenV. Der Vermieter muss dem Mieter die Fernwärmerechnung des Versorgers auf Anfrage im Rahmen der Belegeinsicht vorlegen.

Verteilung auf Mieteinheiten nach HeizkostenV

Rechtsgrundlage

Aus der Gesamtfernwärmerechnung des Hauses werden nach § 7 HeizkostenV die Heizkosten auf die Einheiten aufgeteilt. Der Grundkostenanteil (Arbeitspreis-unabhaengig) wird nach Wohnfläche verteilt, der Verbrauchskostenanteil nach den individuell gemessenen Verbaurswerten der Heizkostenverteiler oder Waermezaehler. Für Warmwasser gilt zusätzlich § 8 HeizkostenV. Komplizierend kommt hinzu, dass manche Fernwärmeversorger den Zeitraum der Abrechnung nicht deckungsgleich mit dem Mietsabrechnungsjahr gestalten, was Abgrenzungsprobleme bei Mieterwechseln erzeugt.

Unterjahrige Verbrauchsinformation bei Fernwärme

Rechtsgrundlage

Seit dem 1. Januar 2022 sind Fernwärmeversorger verpflichtet, Mietern monatlich oder mindestens vierteljährlich Verbrauchsinformationen zur Verfügung zu stellen (§ 6b HeizkostenV). Diese Pflicht wird häufig über Smart-Meter-Zaehler oder Online-Portale des Messdienstleisters erfuellt. Die unterjaeahrige Information gibt Mietern die Möglichkeit, ihren Verbrauch zu steuern und auf ungewoehnlich hohe Werte zu reagieren. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, kann der Mieter um 3 Prozent gekürzte Heizkosten zahlen.

CO2-Preis bei Fernwärme und seine Aufteilung

Seit dem 1. Januar 2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) auch für Fernwärme. Der CO2-Preis, den der Fernwärmeversorger auf den Energietraeger zahlt und an den Eigentümer weitergibt, wird nach einem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Die genaue Aufteilung haengt vom spezifischen CO2-Ausstoss des Fernwärme-Energietraegermixes und dem Energieeffizienzstandard des Gebäudes ab. Viele Fernwärmeversorger weisen den CO2-Preisanteil inzwischen gesondert in ihrer Jahresrechnung aus, was die korrekte Weiterverrechnung erleichtert.

Synonyme und verwandte Bezeichnungen

Fernwärme Heizkostenabrechnung
Waermelieferungsabrechnung
Fernwärme Verbrauchsabrechnung
Districtheating Abrechnung

Fernwärmeabrechnung eines Mehrfamilienhauses für 2024

Ein Mehrfamilienhaus mit 8 Einheiten und 640 m2 Gesamtfläche erhaelt vom Fernwärmeversorger eine Jahresrechnung. Die Rechnung enthaelt Arbeitskosten von 14.400 EUR (verbrauchsabhaengig) und Grundkosten von 3.600 EUR. Die Aufteilung auf Mieter erfolgt: 50 % Grundkostenanteil nach Fläche, 50 % Verbrauchskostenanteil nach Heizkostenverteiler.

Gesamte Fernwärmekosten 2024

18.000,00 EUR

Grundkostenanteil (50 %)

9.000,00 EUR (nach Fläche)

Verbrauchskostenanteil (50 %)

9.000,00 EUR (nach Zaehler)

Anteil Mieter mit 80 m2 und 12 % Verbrauch

1.125 EUR Grundkosten + 1.080 EUR Verbrauch = 2.205 EUR

Der Mieter zahlt 2.205 EUR Heizkosten. Da er 9 x 130 EUR = 1.170 EUR Vorauszahlungen geleistet hat, ergibt sich eine Nachzahlung von 1.035 EUR - ein typisches Ergebnis bei gestiegenen Fernwärmepreisen in 2024.

Bedeutung in der Praxis

Für Mieter

Als Mieter in einem Fernwärme-Gebäude hast du das Recht, die vollstaendige Jahresrechnung des Fernwärmeversorgers einzusehen. Prüfe, ob Preisgleitklauseln angewendet wurden und ob der Preisanstieg tatsaechlich auf einem veröffentlichten Index basiert. Du hast ausserdem Anspruch auf monatliche Verbrauchsinformationen. Wenn deine Vorauszahlungen erheblich von den tatsaechlichen Kosten abweichen, kannst du eine Anpassung der Vorauszahlungen verlangen.

Für Vermieter

Als Vermieter bist du verpflichtet, die Kosten aus der Fernwärmerechnung korrekt nach HeizkostenV auf die Mieter aufzuteilen und die Fernwärmerechnung auf Anfrage als Beleg vorzulegen. Prüfe die Jahresabrechnung des Versorgers auf Plausibilität und stelle sicher, dass die Preisgleitklauseln korrekt angewendet wurden. Passe die Vorauszahlungen der Mieter rechtzeitig an steigende Fernwärmepreise an, um grosse Nachzahlungsbetraege zu vermeiden, die zu Widerspruechen und Zahlungsrueckstaenden führen.

Häufige Fragen

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LG Berlin 67 S 198/07

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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: Februar 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV