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PV-Anlagen und Betriebskosten: Der Grundsatz
Der Grundsatz ist eindeutig: Die Anschaffung und Installation einer Photovoltaikanlage sind Investitionskosten und damit als Abgrenzungspunkt gesondert zu prüfen. Anders verhält es sich mit den laufenden Betriebskosten der Anlage — diese können unter bestimmten Voraussetzungen in die Nebenkostenabrechnung einfließen.
Da Photovoltaik in der BetrKV nicht als eigenständige Kostenposition aufgeführt ist, fallen die Betriebskosten unter die sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV. Das bedeutet: Eine Umlage ist nur möglich, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht.
| Kostenart | Status | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Wartung / Reinigung der PV-Anlage | Kostenart im Prüfrahmen | § 2 Nr. 17 BetrKV (sonstige Betriebskosten) |
| Anschaffung / Installation | Prüfungsbedürftig | Investitionskosten, gesondert zu prüfende Kosten |
| Versicherung der PV-Anlage | Kostenart im Prüfrahmen | § 2 Nr. 13 BetrKV (Sachversicherungen) |
| Reparaturen / Austausch von Modulen | Prüfungsbedürftig | Instandhaltung / Instandsetzung |
| Mieterstrom-Lieferung | Separater Vertrag | § 42a EnWG (nicht über Nebenkosten) |
Mieterstrom nach § 42a EnWG
Das Mieterstromgesetz (geregelt in § 42a EnWG) ermöglicht es Vermietern, den auf dem Hausdach erzeugten Solarstrom direkt an die Mieter im selben Gebäude zu verkaufen. Für Mieter kann das attraktiv sein — der Mieterstrompreis liegt in der Regel unter dem Grundversorgungstarif.
- Mieterstrom wird über einen separaten Stromliefervertrag abgerechnet — nicht über die Nebenkostenabrechnung
- Der Preis sollte höchstens 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen (§ 42a Abs. 4 EnWG)
- Der Abschluss ist freiwillig: Mieter dürfen ihren Stromanbieter frei wählen
- Es ist zu prüfen, ob der Vermieter den Mieterstromvertrag nicht an den Mietvertrag koppeln (§ 42a Abs. 3 EnWG)
- Der Vermieter erhält den Mieterstromzuschlag nach EEG als Förderung
Einspeisevergütung und Verrechnung
Wird der PV-Strom nicht im Haus verbraucht, speist der Vermieter ihn ins öffentliche Netz ein und erhält die Einspeisevergütung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Für Anlagen bis 10 kWp liegt diese seit 2024 bei etwa 8,1 Cent pro kWh (Überschusseinspeisung).
Die Einspeisevergütung ist dem Anlagenbetreiber zuzuordnen — das ist in der Regel der Vermieter. Sie muss nicht an die Mieter weitergegeben werden und taucht in der Nebenkostenabrechnung normalerweise nicht auf.
Anders kann es aussehen, wenn der PV-Strom direkt für den Allgemeinstrom des Gebäudes genutzt wird — etwa für Treppenhausbeleuchtung, Aufzug oder Waschküche. In diesem Fall sinken die Stromkosten in der Nebenkostenabrechnung, weil weniger Netzstrom zugekauft werden muss. Davon profitieren alle Mieter über geringere Nebenkosten.
So wirkt sich PV-Strom auf die Nebenkosten aus
Wartungskosten der PV-Anlage
Die laufenden Betriebskosten einer Photovoltaikanlage umfassen Wartung, Reinigung, Überwachung und Versicherung. Diese Kosten können als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden — vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht dies vor.
Typische jährliche Betriebskosten einer PV-Anlage (10 kWp)
Rechenbeispiel: PV-Wartungskosten in der Abrechnung
So könnte die Umlage der PV-Betriebskosten in einer Nebenkostenabrechnung aussehen:
Rechenbeispiel: 10-Parteienhaus mit 10-kWp-Anlage
Verteilung nach Wohnfläche (insgesamt 750 m², Ihre Wohnung 65 m²)
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Solarpflicht: Was kommt auf Mieter zu?
Mehrere Bundesländer haben bereits eine Solarpflicht für Neubauten oder bei größeren Dachsanierungen eingeführt. Das bedeutet: Immer mehr Mietshäuser werden in den kommenden Jahren mit PV-Anlagen ausgestattet — und die Frage der Kostenverteilung wird für Mieter relevanter.
- Baden-Württemberg: Solarpflicht seit 2022 für Neubauten, seit 2023 auch bei Dachsanierungen
- Berlin: Solarpflicht seit 2023 für Neubauten und wesentliche Dachumbauten
- Hamburg: Solarpflicht seit 2023 für Neubauten, ab 2025 auch bei Dachsanierungen
- Niedersachsen: Solarpflicht seit 2023 für gewerbliche Neubauten, Wohngebäude ab 2025
- Weitere Länder (NRW, Bayern, Rheinland-Pfalz): Pflichten in Planung oder bereits beschlossen
Für Sie als Mieter bedeutet die Solarpflicht zunächst keine unmittelbaren Mehrkosten in der Nebenkostenabrechnung. Die Investitionskosten ist gesondert zu prüfen. Allerdings können die laufenden Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Im Gegenzug profitieren Sie potenziell von günstigerem Allgemeinstrom oder einem Mieterstrom-Angebot.