Heizkostenverordnung: So müssen Heizkosten verteilt werden
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt verbindlich, wie Heiz- und Warmwasserkosten auf Mieter umgelegt werden. Verstöße berechtigen Sie zu einer Kürzung um 15 %.
Veröffentlicht am 29. März 2026 · Zuletzt aktualisiert am 29. März 2026
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Was regelt die Heizkostenverordnung?
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) ist eine Bundesverordnung, die seit 1981 die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten in Mietwohnungen vorschreibt. Sie gilt unabhängig davon, was im Mietvertrag steht — die Regelungen sind zwingend und können weder durch Vereinbarung noch durch AGB ausgehebelt werden.
Die HeizkostenV verfolgt zwei Ziele: Energieeinsparung durch Anreize zum bewussten Heizen und eine gerechte Kostenverteilung, bei der jeder Mieter nur für seinen tatsächlichen Verbrauch aufkommt. Die aktuelle Fassung enthält wichtige Neuerungen zur Fernablesung und monatlichen Verbrauchsinformation.
Seit 1981
In Kraft
50–70 %
Verbrauchsanteil
15 %
Kürzungsrecht
Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung
Das Kernprinzip der HeizkostenV lautet: Heiz- und Warmwasserkosten dürfen nicht ausschließlich nach Wohnfläche oder einem anderen festen Maßstab verteilt werden. Es muss immer ein verbrauchsabhängiger Anteil in der Abrechnung enthalten sein.
Dafür benötigt der Vermieter geeignete Messgeräte in jeder Wohnung — in der Regel Heizkostenverteiler an den Heizkörpern oder Wärmemengenzähler. Ohne diese Messgeräte kann er den individuellen Verbrauch nicht ermitteln und verstößt gegen die Verordnung.
Grundkosten vs. Verbrauchskosten
Die HeizkostenV gibt einen Rahmen vor, innerhalb dessen der Vermieter die Aufteilung zwischen Grund- und Verbrauchskosten festlegen kann. Die Verteilung muss dabei zwischen zwei festen Grenzen liegen:
Grundkosten (30–50 %)
Werden nach Wohnfläche verteilt. Sie decken die Kosten ab, die unabhängig vom Verbrauch entstehen: Bereitstellung der Heizanlage, Wartung, Schornsteinfeger, Grundgebühren des Energieversorgers.
Verbrauchskosten (50–70 %)
Werden nach dem individuellen Verbrauch verteilt. Wer viel heizt, zahlt mehr. Wer sparsam ist, profitiert direkt. Die Erfassung erfolgt über Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler.
Fernablesung: Pflicht seit 2022
Seit dem 1. Dezember 2022 müssen alle Messgeräte für Heizung und Warmwasser fernablesbar sein. Das bedeutet: Heizkostenverteiler und Wärmezähler müssen die Verbrauchsdaten per Funk automatisch übermitteln, ohne dass ein Ableser Ihre Wohnung betreten muss.
Diese Pflicht setzt die EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) in deutsches Recht um. Hintergrund: Nur mit fernablesbaren Geräten kann der Vermieter die ebenfalls seit 2022 vorgeschriebene monatliche Verbrauchsinformation bereitstellen.
Monatliche Verbrauchsinformation
Seit dem 1. Januar 2022 muss der Vermieter oder das beauftragte Abrechnungsunternehmen Sie monatlich über Ihren Heiz- und Warmwasserverbrauch informieren (§ 6a HeizkostenV). Diese Pflicht besteht allerdings nur, wenn fernablesbare Messgeräte installiert sind.
Die monatliche Verbrauchsinformation muss folgende Angaben enthalten:
Rechenbeispiel: Heizkosten-Verteilung
Das folgende Beispiel zeigt, wie Heizkosten nach der Heizkostenverordnung mit dem gängigen Verhältnis 30/70 auf einen Mieter verteilt werden:
Ausgangssituation
Gesamte Heizkosten des Gebäudes: 12.000 EUR
Gesamtwohnfläche: 500 m² (5 Wohnungen)
Ihre Wohnung: 75 m²
Ihr Verbrauch: 18 % des Gesamtverbrauchs (lt. Heizkostenverteiler)
Verteilung: 30 % Grundkosten / 70 % Verbrauchskosten
Schritt 1: Grundkostenanteil (nach Wohnfläche)
Schritt 2: Verbrauchskostenanteil (nach individuellem Verbrauch)
Gesamt: 2.052,00 EUR Heizkosten
Bei einer reinen Flächenabrechnung (ohne HeizkostenV) würden Sie 15 % von 12.000 EUR = 1.800 EUR zahlen. Die verbrauchsabhängige Abrechnung ergibt 252 EUR mehr, weil Ihr Verbrauch (18 %) über Ihrem Flächenanteil (15 %) liegt. Wer sparsam heizt, profitiert dagegen deutlich.
Ausnahmen & Sanktionen bei Verstößen
Die Heizkostenverordnung kennt einige wenige Ausnahmen, in denen die verbrauchsabhängige Abrechnung nicht gilt. Gleichzeitig sieht sie klare Sanktionen vor, wenn der Vermieter die Vorgaben nicht einhält.
Ausnahmen von der HeizkostenV
Sanktionen bei Verstößen
15 % Kürzungsrecht
Rechnet der Vermieter die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
3 % Kürzungsrecht (Fernablesung)
Fehlen fernablesbare Messgeräte, obwohl die Frist abgelaufen ist, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil zusätzlich um 3 % kürzen.
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