Heizkostenverordnung: So müssen Heizkosten verteilt werden

Was regelt die Heizkostenverordnung?

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) ist eine Bundesverordnung, die seit 1981 die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten in Mietwohnungen vorschreibt. Sie nennt Referenz- und Prüfkriterien, die unabhängig vom Mietvertrag relevant sein können. Ob und welche Folge im Einzelfall greift, sollte fachlich geprüft werden.

Die HeizkostenV verfolgt zwei Ziele: Energieeinsparung durch Anreize zum bewussten Heizen und eine gerechte Kostenverteilung, bei der jeder Mieter nur für seinen tatsächlichen Verbrauch aufkommt. Die aktuelle Fassung enthält wichtige Neuerungen zur Fernablesung und monatlichen Verbrauchsinformation.

Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung

Das Kernprinzip der HeizkostenV lautet: Heiz- und Warmwasserkosten dürfen nicht ausschließlich nach Wohnfläche oder einem anderen festen Maßstab verteilt werden. Es muss immer ein verbrauchsabhängiger Anteil in der Abrechnung enthalten sein.

Dafür benötigt der Vermieter geeignete Messgeräte in jeder Wohnung — in der Regel Heizkostenverteiler an den Heizkörpern oder Wärmemengenzähler. Ohne diese Messgeräte kann er den individuellen Verbrauch nicht ermitteln und weicht auffällig ab gegen die Verordnung.

• Verbrauchserfassung ist Pflicht — kein Wahlrecht des Vermieters
• Geeignete Messgeräte (Heizkostenverteiler, Wärmezähler) müssen installiert sein
• Gilt für Heizung und Warmwasser gleichermaßen
• § 12 HeizkostenV kann bei bestimmten Auffälligkeiten eine mögliche Prüfgrundlage sein

Grundkosten vs. Verbrauchskosten

Die HeizkostenV gibt einen Rahmen vor, innerhalb dessen der Vermieter die Aufteilung zwischen Grund- und Verbrauchskosten festlegen kann. Die Verteilung muss dabei zwischen zwei festen Grenzen liegen:

Fernablesung: Pflicht seit 2022

Seit dem 1. Dezember 2022 müssen alle Messgeräte für Heizung und Warmwasser fernablesbar sein. Das bedeutet: Heizkostenverteiler und Wärmezähler müssen die Verbrauchsdaten per Funk automatisch übermitteln, ohne dass ein Ableser Ihre Wohnung betreten muss.

Diese Pflicht setzt die EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) in deutsches Recht um. Hintergrund: Nur mit fernablesbaren Geräten kann der Vermieter die ebenfalls seit 2022 vorgeschriebene monatliche Verbrauchsinformation bereitstellen.

• Stichtag: 1. Dezember 2022 — alle Altgeräte mussten bis dahin ausgetauscht werden
• Die Kosten für den Gerätetausch ist gesondert zu prüfen
• Ist keine Fernablesung installiert, kann § 12 HeizkostenV als mögliche Prüfgrundlage relevant sein
• Neugeräte müssen „interoperabel“ sein, also auch von Drittanbietern ausgelesen werden können

Monatliche Verbrauchsinformation

Seit dem 1. Januar 2022 ist zu prüfen, ob der Vermieter oder das beauftragte Abrechnungsunternehmen Sie monatlich über Ihren Heiz- und Warmwasserverbrauch informieren (§ 6a HeizkostenV). Diese Pflicht besteht allerdings nur, wenn fernablesbare Messgeräte installiert sind.

Die monatliche Verbrauchsinformation muss folgende Angaben enthalten:

• Ihren Verbrauch im aktuellen Monat
• Einen Vergleich mit dem gleichen Monat des Vorjahres
• Einen Vergleich mit einem durchschnittlichen Nutzer derselben Kategorie
• Informationen zum Brennstoffmix und zu CO₂-Emissionen

Rechenbeispiel: Heizkosten-Verteilung

Das folgende Beispiel zeigt, wie Heizkosten nach der Heizkostenverordnung mit dem gängigen Verhältnis 30/70 auf einen Mieter verteilt werden:

Ausnahmen & Sanktionen bei Auffälligkeiten

Die Heizkostenverordnung kennt einige wenige Ausnahmen, in denen die verbrauchsabhängige Abrechnung nicht gilt. Gleichzeitig sieht sie klare Sanktionen vor, wenn der Vermieter die Vorgaben nicht einhält.

Ausnahmen von der HeizkostenV

• Zweifamilienhaus, wenn der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt (§ 2 HeizkostenV)
• Passivhäuser mit weniger als 15 kWh/m² Heizwärmebedarf pro Jahr
• Einrohrheizungen ohne Thermostatventile — hier kann Befreiung beantragt werden
• Wärmelieferung im Contracting (Sonderregelungen in § 1 Abs. 3 HeizkostenV)

Sanktionen bei Auffälligkeiten