Wie werden Nebenkosten bei einem Mieterwechsel aufgeteilt?

Die Nebenkosten werden grundsätzlich nach Zeitanteil (pro rata temporis) aufgeteilt. Der Vermieter erstellt eine Gesamtabrechnung für das gesamte Abrechnungsjahr und teilt den auf die Wohnung entfallenden Betrag im Verhältnis der Mietdauer auf die beiden Mieter auf. Wer 8 von 12 Monaten gewohnt hat, trägt 8/12 der Kosten.

Muss der Vermieter zwei separate Abrechnungen erstellen?

Nein. Der Vermieter erstellt zunächst eine Gesamtabrechnung für das Gebäude. Den auf die betroffene Wohnung entfallenden Anteil teilt er dann zeitanteilig auf den ausziehenden und den einziehenden Mieter auf. In der Praxis bedeutet das: Jeder Mieter erhält ein eigenes Abrechnungsschreiben mit seinem Zeitanteil.

Was passiert mit den Vorauszahlungen bei Mieterwechsel?

Die Vorauszahlungen jedes Mieters werden mit seinem jeweiligen Kostenanteil verrechnet. Der Vormieter erhält eine Abrechnung über seinen Zeitraum mit seinen geleisteten Vorauszahlungen, der Nachmieter eine Abrechnung über seinen Zeitraum. Hat ein Mieter mehr vorausgezahlt als sein Anteil ausmacht, erhält er ein Guthaben.

Wer bezahlt die Heizkosten-Zwischenablesung?

Die Kosten für eine Zwischenablesung der Heizung bei Mieterwechsel können dem Mieter in Rechnung gestellt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Fehlt eine solche Vereinbarung, trägt der Vermieter die Kosten. Wird keine Zwischenablesung durchgeführt, erfolgt die Aufteilung nach Gradtagszahlen — einer von der VDI-Richtlinie 2067 festgelegten Schätzung des monatlichen Heizbedarfs.

Gilt die Abrechnungsfrist von 12 Monaten auch bei Mieterwechsel?

Ja. Die 12-monatige Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums — nicht mit dem Auszug des Mieters. Der Vermieter hat also ab Ende des Abrechnungsjahres 12 Monate Zeit, die Abrechnung zu erstellen und an beide Mieter zu versenden. Nach Ablauf dieser Frist kann er keine Nachzahlung mehr fordern.

Ratgeber

Mieterwechsel: So werden Nebenkosten korrekt aufgeteilt

Bei einem unterjährigen Mieterwechsel müssen die Nebenkosten zwischen Vor- und Nachmieter aufgeteilt werden. Erfahren Sie, wie die Berechnung funktioniert und welche Pflichten der Vermieter hat.

Veröffentlicht am 29. März 2026 · Zuletzt aktualisiert am 29. März 2026

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Inhaltsverzeichnis

Grundprinzip: Aufteilung nach Zeitanteil

Bei einem Mieterwechsel innerhalb eines Abrechnungsjahres werden die Nebenkosten nach dem Prinzip pro rata temporis (zeitanteilig) aufgeteilt. Jeder Mieter trägt den Anteil der Kosten, der auf seine Mietdauer entfällt.

Der Abrechnungszeitraum bleibt dabei unverändert — in der Regel das Kalenderjahr. Der Vermieter erstellt die Abrechnung für das gesamte Jahr und teilt den auf die Wohnung entfallenden Anteil dann im Verhältnis der jeweiligen Mietdauer auf.

Pro rata

Zeitanteilig

12 Monate

Abrechnungsfrist

1 Jahr

Abrechnungszeitraum

Pflichten des Vermieters bei Mieterwechsel

Der Vermieter hat bei einem Mieterwechsel besondere Pflichten. Er muss die Abrechnung korrekt aufteilen und beiden Mietparteien fristgerecht zustellen.

Eine Gesamtabrechnung für das Gebäude erstellen und den Wohnungsanteil ermitteln

Den Wohnungsanteil zeitanteilig auf Vor- und Nachmieter aufteilen

Beiden Mietern jeweils eine eigene Abrechnung mit ihrem Zeitanteil zusenden

Die 12-monatige Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) einhalten

Bei Heizkosten eine Zwischenablesung veranlassen oder nach Gradtagszahlen aufteilen

Die Vorauszahlungen jedes Mieters korrekt gegenrechnen

Verteilerschlüssel bei Mieterwechsel

Die Art der Kostenverteilung beeinflusst, wie die Nebenkosten bei einem Mieterwechsel aufgeteilt werden. Je nach Verteilerschlüssel ergeben sich unterschiedliche Berechnungen:

Flächenabhängige Kosten (z. B. Grundsteuer, Versicherung)

Diese Kosten werden zunächst nach Wohnfläche auf die Wohnung umgelegt und dann nach Zeitanteil auf die beiden Mieter verteilt. Da sie gleichmäßig über das Jahr anfallen, ist die zeitanteilige Berechnung unproblematisch.

Personenabhängige Kosten (z. B. Müll, Wasser ohne Zähler)

Bei der Verteilung nach Personenzahl wird der Anteil der Wohnung für jeden Zeitraum separat berechnet — mit der jeweiligen Personenzahl des Mieters. Ein Wechsel von einer Einzelperson zu einer Familie ändert den Verteilerschlüssel.

Verbrauchsabhängige Kosten (z. B. Heizung, Wasser mit Zähler)

Hier ist eine Zwischenablesung zum Stichtag des Mieterwechsels ideal. Alternativ erfolgt die Aufteilung über Gradtagszahlen (Heizung) oder zeitanteilig (Wasser).

Vorauszahlungen beider Mieter

Beide Mieter leisten während ihrer Mietzeit monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Bei der Abrechnung werden diese Vorauszahlungen mit dem jeweiligen Kostenanteil verrechnet.

Der Vermieter stellt dabei jedem Mieter nur die Vorauszahlungen gegenüber, die dieser tatsächlich geleistet hat. Die Vorauszahlungen des jeweils anderen Mieters sind irrelevant.

Vormieter

Erhält eine Abrechnung über seinen Zeitraum (z. B. Januar bis August). Seine geleisteten Vorauszahlungen werden mit seinem Kostenanteil verrechnet. Ergebnis: Nachzahlung oder Guthaben.

Nachmieter

Erhält eine Abrechnung über seinen Zeitraum (z. B. September bis Dezember). Seine geleisteten Vorauszahlungen werden mit seinem Kostenanteil verrechnet. Ergebnis: Nachzahlung oder Guthaben.

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Heizkosten bei Mieterwechsel

Die Aufteilung der Heizkosten bei einem Mieterwechsel ist besonders anspruchsvoll, weil der Heizverbrauch über das Jahr stark schwankt. Ein Mieter, der im Sommer auszieht, verbraucht naturgemäß weniger als einer, der die Wintermonate bewohnt.

Zwei Methoden der Aufteilung:

1. Zwischenablesung (bevorzugt)

Zum Zeitpunkt des Mieterwechsels werden alle Heizkostenverteiler und Wärmezähler abgelesen. So lässt sich der tatsächliche Verbrauch jedes Mieters exakt ermitteln. Die Kosten für die Zwischenablesung können dem Mieter berechnet werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

2. Gradtagszahlen (Ersatzmethode)

Wird keine Zwischenablesung durchgeführt, werden die Heizkosten nach Gradtagszahlen aufgeteilt. Diese nach VDI-Richtlinie 2067 festgelegten Werte geben den durchschnittlichen Heizwärmebedarf pro Monat an:

Januar17,0 %

Februar14,2 %

März11,3 %

April6,9 %

Mai3,0 %

Juni1,3 %

Juli0,7 %

August0,7 %

September2,3 %

Oktober8,2 %

November14,2 %

Dezember17,0 %

Rechenbeispiel: Aufteilung bei Mieterwechsel

Das folgende Beispiel zeigt, wie eine Nebenkostenabrechnung bei einem Mieterwechsel zum 1. September aufgeteilt wird:

Ausgangssituation

Abrechnungsjahr: 1. Januar bis 31. Dezember

Mieterwechsel: 1. September (Vormieter: 8 Monate, Nachmieter: 4 Monate)

Gesamtnebenkosten der Wohnung: 2.400 EUR

Vorauszahlung Vormieter: 200 EUR/Monat = 1.600 EUR

Vorauszahlung Nachmieter: 220 EUR/Monat = 880 EUR

Abrechnung Vormieter (Januar bis August)

Gesamtnebenkosten der Wohnung2.400,00 EUR

Zeitanteil Vormieter (8/12)66,67 %

Kostenanteil Vormieter1.600,00 EUR

Geleistete Vorauszahlungen1.600,00 EUR

Ergebnis Vormieter0,00 EUR

Abrechnung Nachmieter (September bis Dezember)

Gesamtnebenkosten der Wohnung2.400,00 EUR

Zeitanteil Nachmieter (4/12)33,33 %

Kostenanteil Nachmieter800,00 EUR

Geleistete Vorauszahlungen880,00 EUR

Guthaben Nachmieter80,00 EUR

Ergebnis

Der Vormieter hat exakt passend vorausgezahlt und muss weder nachzahlen noch erhält er ein Guthaben. Der Nachmieter hat 80 EUR mehr vorausgezahlt als sein Anteil und erhält diesen Betrag erstattet.

Sonderfälle und häufige Probleme

In der Praxis treten bei Mieterwechseln regelmäßig Sonderfälle auf, die zu Unsicherheit und Streit führen können:

Mieterwechsel Mitte des Monats

Endet das Mietverhältnis mitten im Monat, wird tagesgenau aufgeteilt. Bei einem Auszug am 15. August trägt der Vormieter die Kosten für 227 Tage (1.1. bis 15.8.), der Nachmieter für 138 Tage (16.8. bis 31.12.).

Leerstand zwischen den Mietern

Steht die Wohnung zwischen Auszug und Einzug leer, trägt der Vermieter die Nebenkosten für den Leerstands-Zeitraum. Diese dürfen nicht auf den Vor- oder Nachmieter umgelegt werden.

Mehrere Mieterwechsel im Jahr

Bei mehreren Mieterwechseln im selben Abrechnungsjahr wird für jeden Mieter separat abgerechnet. Das Prinzip bleibt gleich: Jeder zahlt seinen Zeitanteil.

Vormieter nicht erreichbar

Ist der Vormieter nach Auszug nicht erreichbar, entbindet das den Vermieter nicht von seiner Pflicht zur Abrechnung. Er muss die Abrechnung an die letzte bekannte Adresse senden.

Häufig gestellte Fragen

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