Kaution & Nebenkostenabrechnung: Was darf der Vermieter einbehalten?
Nach dem Auszug darf der Vermieter einen Teil der Kaution für offene Nebenkosten einbehalten. Aber wie viel, wie lange und unter welchen Voraussetzungen? Hier erfahren Sie alles zu Ihren Rechten.
Veröffentlicht am 29. März 2026 · Zuletzt aktualisiert am 29. März 2026
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Darf der Vermieter die Kaution für Nebenkosten einbehalten?
Ja, der Vermieter darf nach Mietende einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, wenn die letzte Nebenkostenabrechnung noch aussteht. Das hat der Bundesgerichtshof mehrfach bestätigt — unter anderem im Urteil vom 18. Januar 2006 (Az. VIII ZR 71/05).
Teileinbehalt erlaubt
Für erwartete NK-Nachzahlung
BGH-Rechtsprechung
VIII ZR 71/05, VIII ZR 263/14
Zeitlich begrenzt
Bis zur letzten Abrechnung
Der Hintergrund: Die Abrechnungsperiode für Nebenkosten endet oft erst Monate nach dem Auszug. Der Vermieter hat dann bis zu 12 Monate Zeit, die Abrechnung zu erstellen (§ 556 Abs. 3 BGB). In dieser Zeit darf er einen Teil der Kaution als Sicherheit zurückhalten.
Wie viel darf der Vermieter einbehalten?
Der Vermieter darf nicht die gesamte Kaution einbehalten — sondern nur einen Betrag, der den voraussichtlichen Nebenkosten-Nachzahlungen entspricht. Als Orientierung dienen die Abrechnungen der Vorjahre.
Grundsatz: Nur geschätzter Nachzahlungsbetrag
Der einbehaltene Betrag muss sich an den zu erwartenden Kosten orientieren. Lag die Nachzahlung im Vorjahr bei 350 Euro, ist ein Einbehalt in dieser Höhe vertretbar.
Obergrenze: Nicht die gesamte Kaution
Selbst wenn die erwartete Nachzahlung hoch ist, muss der Vermieter den unstreitigen Teil der Kaution sofort zurückzahlen. Ein vollständiger Einbehalt ist nur in Ausnahmefällen gerechtfertigt.
Nachweispflicht beim Vermieter
Der Vermieter muss die Höhe des Einbehalts begründen können — etwa durch Verweis auf frühere Abrechnungen oder gestiegene Betriebskosten.
Fristen für die Rückzahlung der Kaution
Das Gesetz nennt keine feste Frist für die Kautionsrückzahlung. Die Rechtsprechung hat aber klare Leitlinien entwickelt:
| Situation | Frist |
|---|---|
| Keine offenen Forderungen | Unverzüglich, spätestens 3–6 Monate |
| Nebenkostenabrechnung steht noch aus | Teilrückzahlung sofort, Rest nach Abrechnung |
| Schäden an der Wohnung | Nach Feststellung und Bezifferung der Kosten |
| Maximaler Einbehalt für Nebenkosten | Bis zur Abrechnung (max. 12 Monate nach Abrechnungsperiode) |
| Verjährung des Rückzahlungsanspruchs | 3 Jahre ab Fälligkeit (§ 195 BGB) |
Rechenbeispiel: Kaution und Nebenkostennachzahlung
Herr Müller zieht zum 31. März aus seiner Wohnung aus. Die Kaltmiete beträgt 500 Euro, die Kaution entspricht 3 Monatsmieten. Die letzte Nebenkostenabrechnung ergab eine Nachzahlung von 380 Euro.
Kautionsabrechnung nach Auszug
Nach Erstellung der Abrechnung
Ergibt die tatsächliche Abrechnung eine Nachzahlung von 350 Euro, muss der Vermieter die Differenz von 50 Euro (400 € Einbehalt − 350 € Nachzahlung) ebenfalls zurückzahlen. Beträgt die Nachzahlung hingegen 420 Euro, darf er die restlichen 20 Euro nachfordern — sofern die Abrechnung fristgerecht und korrekt ist.
Ihre Rechte als Mieter
Auch wenn der Vermieter die Kaution vorübergehend einbehalten darf, haben Sie als Mieter starke Rechte:
Recht auf Teilrückzahlung
Der unstreitige Teil der Kaution muss sofort zurückgezahlt werden. Nur der geschätzte Nachzahlungsbetrag darf einbehalten werden.
Recht auf fristgerechte Abrechnung
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode erstellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Versäumt er die Frist, entfällt die Nachforderung.
Recht auf Prüfung der Abrechnung
Bevor der Vermieter die Kaution mit der Nachzahlung verrechnet, dürfen Sie die Abrechnung prüfen und bei Fehlern widersprechen.
Recht auf Zinsen
Die Kaution muss verzinst angelegt werden (§ 551 Abs. 3 BGB). Bei Rückzahlung stehen Ihnen Kaution plus Zinsen zu.
Widerspruchsrecht bei falscher Abrechnung
Ist die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft, können Sie widersprechen. Der Vermieter darf eine fehlerhafte Nachforderung nicht mit der Kaution verrechnen.
Sonderfälle: Bürgschaft, Barkaution, Sparbuch
Je nach Art der Kaution gelten unterschiedliche Regeln für den Einbehalt:
Barkaution / Überweisung
Der häufigste Fall. Der Vermieter muss das Geld getrennt vom Privatvermögen auf einem Kautionskonto anlegen. Verrechnung mit Nebenkosten ist direkt möglich.
Mietkautionsbürgschaft
Bei einer Bürgschaft (z. B. durch eine Bank oder Versicherung) kann der Vermieter den Bürgen in Anspruch nehmen. Allerdings ist eine teilweise Inanspruchnahme für geschätzte NK-Nachzahlungen umstritten.
Sparbuch / Kautionskonto
Das Sparbuch wird auf den Namen des Mieters angelegt. Bei Mietende muss der Vermieter das Sparbuch zurückgeben — abzüglich berechtigter Forderungen einschließlich offener Nebenkosten.
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