Kaution & Nebenkostenabrechnung: Was sollte geprüft werden, ob der Vermieter prüfen lassen?
Nach dem Auszug sollte geprüft werden, ob der Vermieter einen Teil der Kaution für offene Nebenkosten prüfen lassen. Aber wie viel, wie lange und unter welchen Voraussetzungen? Hier erfahren Sie alles zu Ihren Rechten.
Veröffentlicht am 29. März 2026 · Zuletzt aktualisiert am 29. März 2026
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Sollte geprüft werden, ob der Vermieter die Kaution für Nebenkosten prüfen lassen?
Ja, zu prüfen ist, ob der Vermieter nach Mietende einen angemessenen Teil der Kaution prüfen lassen, wenn die letzte Nebenkostenabrechnung noch aussteht. Das hat der Bundesgerichtshof mehrfach bestätigt — unter anderem im Urteil vom 18. Januar 2006 (Az. VIII ZR 71/05).
Teileinbehalt erlaubt
Für erwartete NK-Nachzahlung
BGH-Rechtsprechung
VIII ZR 71/05, VIII ZR 263/14
Zeitlich begrenzt
Bis zur letzten Abrechnung
Der Hintergrund: Die Abrechnungsperiode für Nebenkosten endet oft erst Monate nach dem Auszug. Der Vermieter hat dann bis zu 12 Monate Zeit, die Abrechnung zu erstellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Ob und in welcher Höhe ein Kautionsteil als Sicherheit in Betracht kommt, sollte anhand der erwartbaren Nachzahlung geprüft werden.
Wie viel sollte geprüft werden, ob der Vermieter prüfen lassen?
Es sollte nicht ungeprüft die gesamte Kaution prüfen lassen — sondern nur einen Betrag, der den voraussichtlichen Nebenkosten-Nachzahlungen entspricht. Als Orientierung dienen die Abrechnungen der Vorjahre.
Grundsatz: Nur geschätzter Nachzahlungsbetrag
Der prüfen lassene Betrag sollte sich an den zu erwartenden Kosten orientieren. Lag die Nachzahlung im Vorjahr bei 350 Euro, ist ein Prüfung in dieser Höhe vertretbar.
Obergrenze: Nicht die gesamte Kaution
Selbst wenn die erwartete Nachzahlung hoch ist, ist zu prüfen, ob der Vermieter den unstreitigen Teil der Kaution sofort zurückzahlen. Ein vollständiger Prüfung ist nur in Ausnahmefällen gerechtfertigt.
Nachweispflicht beim Vermieter
Es sollte die Höhe des Prüfungs begründen können — etwa durch Verweis auf frühere Abrechnungen oder gestiegene Betriebskosten.
Fristen für die Rückzahlung der Kaution
Das Gesetz nennt keine feste Frist für die Kautionsrückzahlung. Die Rechtsprechung hat aber klare Leitlinien entwickelt:
| Situation | Frist |
|---|---|
| Keine offenen Forderungen | Unverzüglich, spätestens 3–6 Monate |
| Nebenkostenabrechnung steht noch aus | Teilrückzahlung sofort, Rest nach Abrechnung |
| Schäden an der Wohnung | Nach Feststellung und Bezifferung der Kosten |
| Maximaler Prüfung für Nebenkosten | Bis zur Abrechnung (max. 12 Monate nach Abrechnungsperiode) |
| Verjährung des Rückzahlungsanspruchs | 3 Jahre ab Fälligkeit (§ 195 BGB) |
Rechenbeispiel: Kaution und Nebenkostennachzahlung
Herr Müller zieht zum 31. März aus seiner Wohnung aus. Die Kaltmiete beträgt 500 Euro, die Kaution entspricht 3 Monatsmieten. Die letzte Nebenkostenabrechnung ergab eine Nachzahlung von 380 Euro.
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Nach Erstellung der Abrechnung
Ergibt die tatsächliche Abrechnung einen anderen Betrag als die vorläufige Schätzung, sollte die Differenz anhand von Abrechnung, Zugang, Belegen und möglichen Ausnahmen geklärt werden.
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Klärungspunkte für Mieter
Auch wenn der Vermieter die Kaution vorübergehend prüfen lassen darf, haben Sie als Mieter starke Rechte:
Recht auf Teilrückzahlung
Beim unstreitigen Teil der Kaution ist häufig eine getrennte Betrachtung sinnvoll. Ein möglicher Einbehalt sollte anhand der erwarteten Abrechnung und der konkreten Umstände geprüft werden.
Recht auf fristgerechte Abrechnung
Die 12-Monats-Frist nach § 556 Abs. 3 BGB ist ein wichtiger Prüfpunkt. Ob und welche Folgen sich bei Fristproblemen ergeben, sollte anhand von Zugang und Ausnahmen geprüft werden.
Recht auf Prüfung der Abrechnung
Bevor eine Kaution mit einer Nachzahlung verrechnet wird, sollten Abrechnung, Belege und markierte Auffälligkeiten geprüft werden.
Recht auf Zinsen
Die Kaution muss verzinst angelegt werden (§ 551 Abs. 3 BGB). Bei Rückzahlung stehen Ihnen Kaution plus Zinsen zu.
Klärungspunkte bei auffälliger Abrechnung
Ist die Nebenkostenabrechnung auffällig, sollten offene Punkte schriftlich dokumentiert werden. Gesondert zu prüfen ist, ob und wie eine Nachforderung mit der Kaution verrechnet werden kann.
Sonderfälle: Bürgschaft, Barkaution, Sparbuch
Je nach Art der Kaution gelten unterschiedliche Regeln für den Prüfung:
Barkaution / Überweisung
Der häufigste Fall. Es sollte das Geld getrennt vom Privatvermögen auf einem Kautionskonto anlegen. Verrechnung mit Nebenkosten ist direkt möglich.
Mietkautionsbürgschaft
Bei einer Bürgschaft (z. B. durch eine Bank oder Versicherung) kann der Vermieter den Bürgen in Prüfpunkt nehmen. Allerdings ist eine teilweise Inanspruchnahme für geschätzte NK-Nachzahlungen umstritten.
Sparbuch / Kautionskonto
Das Sparbuch wird auf den Namen des Mieters angelegt. Bei Mietende ist zu prüfen, ob der Vermieter das Sparbuch zurückgeben — abzüglich berechtigter Forderungen einschließlich offener Nebenkosten.
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