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Was ist ein Nebenkosten-Guthaben?
Ein Guthaben entsteht, wenn Ihre monatlichen Vorauszahlungen höher waren als die tatsächlich angefallenen Nebenkosten. Es sollte Ihnen die Differenz erstatten — ohne dass Sie dies gesondert anfordern müssen.
Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes liegt das durchschnittliche Guthaben bei rund 240 Euro pro Jahr. In vielen Fällen fällt es höher aus — besonders wenn der Vermieter die Vorauszahlungen nach einer Nachzahlung angehoben hat und die Kosten im Folgejahr wieder gesunken sind.
Wann kann ein Guthaben entstehen?
Ein Guthaben kann sich ergeben, sobald der Vermieter die Jahresabrechnung erstellt hat und die Gesamtkosten unter Ihren geleisteten Vorauszahlungen liegen. Folgende Punkte sollten geprüft werden:
- Die tatsächlichen Gesamtkosten sind niedriger als Ihre Vorauszahlungen
- Die Auszahlung oder Verrechnung des Guthabens sollte anhand der Abrechnung geklärt werden
- Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses kann ein Guthaben ein relevanter Prüfpunkt bleiben
- Kein Guthaben entsteht, wenn die Nachzahlung höher ist als die Vorauszahlungen
- Auch Teilguthaben (z. B. einzelne Kostenpositionen günstiger) werden berücksichtigt
Fristen für die Auszahlung
Das Gesetz setzt klare Fristen für die Abrechnung und Auszahlung. Kennen Sie diese, können Sie Ihr Guthaben wirksam einfordern.
| Frist | Bedeutung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| 12 Monate | Vermieter sollte abrechnen | § 556 Abs. 3 BGB |
| 30 Tage nach Zustellung | Guthaben wird fällig | § 271 BGB |
| 3 Jahre | Verjährung des Prüfpunkt- | § 195 BGB |
Rechenbeispiel: So entsteht ein Guthaben
Eine Mieterin wohnt allein in einer 45-m²-Wohnung in Berlin und zahlt 150 Euro monatliche Vorauszahlung. Die Jahresabrechnung 2024 ergibt:
Rechenbeispiel: Singlehaushalt, 45 m², Berlin
Im Beispiel ergibt sich rechnerisch ein Guthaben von 432 Euro. Auszahlung, Verrechnung und Fristen sollten anhand der konkreten Abrechnung und etwaiger Gegenforderungen geprüft werden.
Guthaben nicht ausgezahlt: Was tun?
Zahlt der Vermieter Ihr Guthaben nicht fristgerecht aus, sollten Sie schrittweise vorgehen:
- Schriftlich mahnenFordern Sie den Vermieter per Brief oder E-Mail zur Auszahlung auf. Setzen Sie eine konkrete Frist von 14 Tagen und bewahren Sie eine Kopie auf.
- Belegeinsicht fordernNach § 259 BGB haben Sie das Recht, alle Originalbelege einzusehen. So können Sie prüfen, ob die Abrechnung korrekt ist und ob Ihr Guthaben stimmt.
- Aufrechnung prüfenSie können das fällige Guthaben mit der laufenden Miete verrechnen (§ 387 BGB). Kündigen Sie die Aufrechnung vorher schriftlich an.
- Rechtsberatung einholenBei größeren Beträgen oder wenn der Vermieter nicht reagiert: Wenden Sie sich an einen Mieterverein oder Rechtsanwalt für Mietrecht.
NebenkostenPro strukturiert Ihre Abrechnung und markiert Prüfpunkte zu Guthaben und Nachzahlung.
Verrechnung mit der Miete
Zahlt der Vermieter das Guthaben nicht aus, können Sie den Betrag mit der nächsten Mietzahlung verrechnen. Die Rechtsgrundlage bilden §§ 387 ff. BGB (Aufrechnung). Voraussetzung ist, dass das Guthaben fällig und unbestritten ist.
Teilen Sie dem Vermieter die Aufrechnung immer vorab schriftlich mit. Geben Sie den genauen Betrag an und verweisen Sie auf die Nebenkostenabrechnung als Grundlage. So vermeiden Sie den Vorwurf eines Mietrückstands.
- Guthaben muss fällig und unbestritten sein
- Aufrechnung schriftlich ankündigen (Brief oder E-Mail)
- Genauen Betrag und Bezug zur Abrechnung nennen
- Guthabenbetrag und Verrechnung im Zweifel prüfen lassen
Dreijahresfrist beim Guthaben
Für ein Nebenkosten-Guthaben kann die regelmäßige dreijährige Frist nach § 195 BGB relevant sein. Beginn und Lauf der Frist sollten anhand von Abrechnung, Zugang und Einzelfall geprüft werden.
Beispiel: Sie erhalten die Abrechnung für das Kalenderjahr 2024 im Mai 2025. Daraus kann sich ein Fristprüfpunkt ab 2025 ergeben; Beginn und Ende der Frist sollten im Einzelfall geprüft werden.