Grundsteuer: Häufige Auffälligkeiten verständlich erklärt
Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV die erste der 17 Betriebskosten mit möglichem Kostenarten im Prüfrahmen und wird von der Gemeinde auf den Grundbesitz erhoben. Seit der Grundsteuerreform 2025 gelten neue Bemessungsgrundlagen, die je nach Bundesland und Kommune zu deutlich veränderten Hebesätzen führen. Für die Nebenkostenabrechnung ist entscheidend, ob der Vermieter den aktuellen Grundsteuerbescheid zugrunde legt und den richtigen Verteilerschlüssel anwendet.
Veröffentlicht am 29. April 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Der häufigste Grundsteuer-Fehler ist die Verwendung veralteter Hebesätze nach der Reform 2025.
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Rechtsrahmen zu Grundsteuer
Möglicher Normbezug
Möglicher Kostenarten-Prüfrahmen, wenn die Umlage mietvertraglich vereinbart ist. Kernnorm ist § 2 Nr. 1 BetrKV. Prüfungsbedürftig sind Säumniszuschlaege, Nachforderungszinsen und eigentümerbezogene Nebenkosten.
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Häufige Auffälligkeiten: typische Auffälligkeitenquellen
Nach der Grundsteuerreform 2025 haben viele Gemeinden ihre Hebesätze angepasst, doch Vermieter verwenden in Abrechnungen häufig noch die alten Werte. Ein weiterer typischer Prüfpunkt ist die Verteilung nach Miteigentumsanteilen statt nach Wohnfläche, obwohl kein WEG-Beschluss vorliegt, der dies rechtfertigt. Zudem werden Säumniszuschläge und Nachforderungszinsen des Finanzamts gelegentlich in die Umlage eingerechnet, obwohl sie als eigentümerbezogene Kosten gesondert zu prüfen sind.
Prüfpfad in der Praxis
Bitten Sie um zunächst den aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde an und gleichen Sie den dort ausgewiesenen Jahresbetrag mit dem in der Abrechnung angesetzten Betrag ab. Prüfen Sie anschließend, ob der seit 2025 geltende reformierte Hebesatz korrekt angewendet wurde und ob der Grundsteuermessbetrag mit dem Bescheid des Finanzamts übereinstimmt. Kontrollieren Sie die Verteilung auf die Mieter anhand des vereinbarten Schlüssels (Wohnfläche oder Miteigentumsanteile) und stellen Sie sicher, dass bei gemischt genutzten Gebäuden der Gewerbeanteil vorweg abgezogen wurde. Abschließend prüfen Sie die Einhaltung der Abrechnungsfrist (12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) und der Einwendungsfrist (12 Monate nach Zugang).
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 1 BetrKV: Grundsteuer: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Vergleichen Sie den in der Abrechnung angesetzten Grundsteuerbetrag mit dem aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Bei Abweichungen nach der Reform 2025 sollte der neue Bescheid nachvollziehbar vorliegen.
- Grundsteuerbescheid der Gemeinde anfordern und die Beträge mit der Abrechnung abgleichen.
- Prüfen, ob nach der Grundsteuerreform 2025 noch der alte Hebesatz verwendet wird.
- Verteilerschlüssel kontrollieren: Wohnfläche ist der Regelfall nach § 556a BGB, Miteigentumsanteile nur bei WEG-Beschluss.
- Säumniszuschläge und Nachforderungszinsen identifizieren und als gesondert zu prüfen markieren.
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV