Lexikon

Nebenkostenvorauszahlung einfach erklärt

Die Nebenkostenvorauszahlung ist ein monatlicher Abschlagsbetrag, den der Mieter neben der Kaltmiete zahlt, um die laufend anfallenden Betriebskosten zu decken. Gemaess § 556 Abs. 2 BGB darf die Vorauszahlung nur in angemessener Hoehe vereinbart werden; nach jeder Jahresabrechnung ist sie auf den tatsaechlichen Bedarf anzupassen.

Kategorieabrechnung
Rechtsgrundlage§ 556 BGB
Datenstand2026-03-03

Zusammenfassung

Gemaess § 556 Abs. 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten traegt. § 556 Abs. 2 BGB regelt, dass Vorauszahlungen nur in angemessener Hoehe verlangt werden dürfen. 'Angemessen' bedeutet, dass sie sich an den tatsaechlich zu erwartenden Kosten orientieren muessen - in der Regel auf Basis der letzten Abrechnung. Willkuerliche, deutlich überhöht angesetzte Vorauszahlungen verstoessen gegen diesen Grundsatz. Die Vorauszahlungspflicht muss im Mietvertrag ausdruecklich vereinbart sein; ohne Vertragsklausel kein Anspruch des Vermieters.

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Rechtliche Grundlage und Zulassigkeit

Rechtsgrundlage

Gemaess § 556 Abs. 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten traegt. § 556 Abs. 2 BGB regelt, dass Vorauszahlungen nur in angemessener Hoehe verlangt werden dürfen. 'Angemessen' bedeutet, dass sie sich an den tatsaechlich zu erwartenden Kosten orientieren muessen - in der Regel auf Basis der letzten Abrechnung. Willkuerliche, deutlich überhöht angesetzte Vorauszahlungen verstoessen gegen diesen Grundsatz. Die Vorauszahlungspflicht muss im Mietvertrag ausdruecklich vereinbart sein; ohne Vertragsklausel kein Anspruch des Vermieters.

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Angemessene Hoehe und Berechnungsgrundlage

Rechenbeispiel

Die angemessene Hoehe orientiert sich an den Kosten des letzten Abrechnungsjahres, aufgeteilt auf 12 Monate, zuzueglich eines Puffers für Kostensteigerungen von max. 10-15 %. Beispiel: Ergab die Abrechnung 2023 einen Mieteranteil von 2.040 EUR (= 170 EUR/Monat), ist eine Vorauszahlung von 180-195 EUR/Monat ab 2024 angemessen. Deutlich hoehere Betraege können Mieter bestreiten. Bei Neuvermietung ohne Vorjahresabrechnung sind Vergleichswerte aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes heranzuziehen (Bundesdurchschnitt 2023: ca. 2,17 EUR/m2/Monat für alle Betriebskosten).

Vorauszahlung ist kein Festbetrag

Rechtsgrundlage

Die monatliche Vorauszahlung ist keine endgueltige Zahlung, sondern eine Abschlagszahlung auf den tatsaechlichen Jahresbetrag. Am Ende des Abrechnungszeitraums wird abgerechnet: Übersteigen die tatsaechlichen Kosten die Vorauszahlungen, entsteht eine Nachzahlung; sind die Kosten niedriger, entsteht ein Guthaben. Diese Abrechnung muss gemaess § 556 Abs. 3 BGB spaetestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen, sonst verfaellt der Nachzahlungsanspruch des Vermieters.

Pflicht zur Anpassung nach der Abrechnung

Rechtsgrundlage

Aus § 560 Abs. 4 BGB ergibt sich ein Anpassungsrecht für beide Seiten: Sowohl Vermieter als auch Mieter können nach Zugang einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungen auf ein angemessenes Mass verlangen. Ergab die Abrechnung ein Guthaben, kann der Mieter eine Senkung verlangen. Ergab sie eine Nachzahlung, kann der Vermieter eine Erhoehung verlangen. Die Anpassung kann frueheststens zum nächsten Zahlungstermin nach dem Abrechnungszugang erfolgen.

Besonderheit: Pauschalmiete als Alternative

Rechtsgrundlage

Alternativ zur Vorauszahlung mit Abrechnung kann der Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vorsehen (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB). In diesem Fall zahlt der Mieter einen festen Monatsbetrag ohne spaetere Abrechnung. Übersteigen die tatsaechlichen Kosten die Pauschale, traegt der Vermieter die Differenz; sind sie niedriger, behaelt er den Überschuss. Pauschalmiete und Vorauszahlung mit Abrechnung sind grundlegend unterschiedliche Modelle - ein Wechsel erfordert eine einvernehmliche Vertragsaenderung.

Synonyme und verwandte Bezeichnungen

Betriebskostenvorauszahlung
Abschlagszahlung Nebenkosten
monatlicher Nebenkostenabschlag
Vorauszahlungspauschale

Vorauszahlungsberechnung für eine 75 m2 Wohnung in Leipzig

Auf Basis der Betriebskostenabrechnung 2023 entfielen auf eine 75 m2 Wohnung in Leipzig 1.920 EUR Betriebskosten (ohne Heizung). Für Heizung und Warmwasser kamen 840 EUR hinzu. Der Vermieter passte die Vorauszahlungen ab Januar 2024 an.

Kalte Betriebskosten 2023

1.920,00 EUR

Heizung/Warmwasser 2023

840,00 EUR

Gesamtbetriebskosten 2023

2.760,00 EUR

Angemessene Vorauszahlung 2024 (+ 10 % Puffer)

253,00 EUR/Monat

Die angemessene Vorauszahlung ab 2024 betraegt 253 EUR/Monat (2.760 EUR / 12 x 1,1). War die bisherige Vorauszahlung niedriger, hat der Vermieter das Recht zur Anpassung; war sie hoeher, kann der Mieter eine Senkung verlangen.

Bedeutung in der Praxis

Für Mieter

Als Mieter solltest du nach jeder Abrechnung prüfen, ob die Hoehe deiner Vorauszahlungen noch angemessen ist. Ergab die Abrechnung regelmaessig ein Guthaben, hast du ein Recht auf Senkung der monatlichen Vorauszahlung (§ 560 Abs. 4 BGB). Eine dauerhaft zu hohe Vorauszahlung bedeutet, dass du dem Vermieter zinsloses Darlehen gibst. Fordere die Anpassung schriftlich an - am besten mit Verweis auf das Ergebnis der letzten Abrechnung.

Für Vermieter

Vermieter muessen Vorauszahlungen angemessen kalkulieren und nach jeder Abrechnung anpassen. Dauerhaft zu niedrige Vorauszahlungen führen zu hohen Nachzahlungen, die Mieter finanziell überfordern und Zahlungsausfaelle riskieren. Zu hohe Vorauszahlungen schaden dem Mietervertrauen. Empfehlenswert ist eine jährliche Vorabkalkulation auf Basis der tatsaechlichen Kosten des Vorjahres plus eines realistischen Kostenentwicklungspuffers.

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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: Februar 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV