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Winterdienst als Betriebskosten im Kostenarten-Prüfrahmen
Winterdienst — also Schneeräumung und Streuen bei Glätte — fällt rechtlich unter die Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV. Die Verordnung nennt dort ausdrücklich die „Kosten der Straßenreinigung und des Winterdienstes". Damit ist klar: Es ist zu prüfen, ob der Vermieter diese Kosten grundsätzlich auf die Mieter umlegen.
Im Prüfrahmen stehen sowohl die Kosten einer beauftragten Winterdienst-Firma als auch angemessene Eigenleistungen (z. B. durch einen Hausmeister). Die Anschaffung von Räumgeräten ist hingegen gesondert zu prüfen — das sind Investitionskosten.
| Kostenart | Status | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Schneeräumung Gehwege | Kostenart im Prüfrahmen | § 2 Nr. 8 BetrKV |
| Streumittel (Salz, Split) | Kostenart im Prüfrahmen | § 2 Nr. 8 BetrKV |
| Bereitschaftspauschale Winterdienst | Kostenart im Prüfrahmen | Verkehrssicherungspflicht |
| Anschaffung Räumgeräte | Prüfungsbedürftig | Investitionskosten |
Streupflicht: Wer räumt, wer haftet?
Die Verkehrssicherungspflicht — und damit die Streupflicht — liegt grundsätzlich beim Grundstückseigentümer, also dem Vermieter. Er muss dafür sorgen, dass Gehwege und Zugänge bei Schnee und Glätte geräumt und gestreut werden.
Der Vermieter kann die Räum- und Streupflicht auf die Mieter übertragen — allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen:
- Die Übertragung sollte im Mietvertrag oder in der Hausordnung klar geregelt sein
- Der Bitte fachlich prüfen, ob der Mieter über den konkreten Umfang informiert sein (welche Flächen, zu welchen Zeiten)
- Übliche Räumzeiten: werktags 7:00 bis 20:00 Uhr, Sonn- und Feiertage ab 8:00 oder 9:00 Uhr
- Es sollte kontrollieren, ob der Mieter seiner Pflicht nachkommt (Kontrollpflicht)
- Bei mehreren Mietern muss ein Räumplan aufgestellt werden
Typische Kosten für den Winterdienst
Die Kosten für den Winterdienst variieren je nach Region, Grundstücksgröße und Witterungsverhältnissen. Als Orientierung dienen folgende Richtwerte:
Kostenrahmen pro m² Wohnfläche und Jahr
Die Kosten setzen sich typischerweise zusammen aus einer Bereitschaftspauschale (fester Monatsbetrag für die Saison) und Einsatzkosten (pro Räumeinsatz). Hinzu kommen die Materialkosten für Streumittel wie Salz, Split oder Granulat. Manche Firmen arbeiten auch mit reinen Pauschaltarifen.
Rechenbeispiel: Winterdienst in der Nebenkostenabrechnung
So sieht die Umlage der Winterdienst-Kosten in einer typischen Nebenkostenabrechnung aus:
Rechenbeispiel: 6-Parteienhaus, 420 m² Gesamtwohnfläche
Verteilung nach Wohnfläche (Ihre Wohnung: 65 m²)
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Eigenleistung vs. Winterdienst-Firma
Vermieter haben grundsätzlich zwei Möglichkeiten, den Winterdienst zu organisieren: die Beauftragung einer Fachfirma oder die Eigenleistung (z. B. über den Hauswart). Beide Varianten sind im Prüfrahmen zu betrachten, aber die Regeln unterscheiden sich:
Fachfirma beauftragt werden
- Rechnung der Firma direkt als Beleg
- Professionelle Haftpflicht der Firma
- Vertragliche Garantie für Räumzeiten
- Oft Pauschale + Einsatzkosten
Eigenleistung (Hauswart)
- Nur angemessener Zeitanteil im Prüfrahmen zu betrachten
- Doppelabrechnung mit Hauswart vermeiden
- Stundennachweis empfehlenswert
- Materialkosten separat ausweisen
Haftung bei Glatteis: Welche Zuordnung ist zu prüfen bei Unfällen?
Die Haftungsfrage bei Glätte-Unfällen hängt davon ab, wer die Räum- und Streupflicht trägt und ob diese pflichtgemäß erfüllt wurde:
Vermieter haftet
Wenn der Vermieter die Streupflicht selbst wahrnimmt (oder eine Firma beauftragt hat) und diese nicht ordnungsgemäß erfüllt wurde. Auch bei Übertragung auf den Mieter haftet der Vermieter mit, wenn er seine Kontrollpflicht verletzt.
Mieter haftet
Wenn die Streupflicht wirksam auf den Mieter übertragen wurde und dieser seiner Pflicht nicht nachgekommen ist. Der Mieter haftet dann persönlich für Schäden gegenüber Dritten (z. B. Passanten).
Winterdienst-Firma haftet
Wenn eine beauftragte Firma ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllt hat. In diesem Fall kann der Vermieter bei der Firma Regress nehmen. Die Haftpflichtversicherung der Firma greift bei fahrlässiger Pflichtverletzung.
Saisonale Besonderheiten bei der Abrechnung
Winterdienst-Kosten fallen naturgemäß nur in der kalten Jahreszeit an — typischerweise von November bis März. Für die Nebenkostenabrechnung ergeben sich daraus einige Besonderheiten:
- Abrechnungszeitraum: Die Kosten werden dem Kalenderjahr zugeordnet, in dem sie angefallen sind — nicht der Wintersaison
- Vertragslaufzeit: Winterdienst-Verträge laufen oft von Oktober bis April und können zwei Abrechnungsjahre überspannen
- Abgrenzung: Es sollte die Kosten zeitlich korrekt dem Abrechnungsjahr zuordnen (Leistungsprinzip)
- Bereitschaftspauschale: Auch Monate ohne Schneefall, in denen der Winterdienst auf Abruf bereitsteht, sind im Prüfrahmen zu betrachten