Grundsteuer: Berechnung mit Beispiel verständlich erklärt
Die Grundsteuer wird aus dem Grundsteuermessbetrag und dem kommunalen Hebesatz errechnet. Diese Seite zeigt den konkreten Rechenweg von der Steuerfestsetzung bis zum Mieteranteil und verdeutlicht, wo typische Rechenfehler entstehen.
Veröffentlicht am 23. März 2026 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Grundsteuer ergibt sich aus Messbetrag mal Hebesatz; der Mieteranteil wird nach Wohnfläche anteilig berechnet.
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Rechtsrahmen zu Grundsteuer
Rechtsgrundlage
Umlagefähig, wenn die Umlage mietvertraglich vereinbart ist. Kernnorm ist § 2 Nr. 1 BetrKV. Nicht umlagefähig sind Säumniszuschlaege, Nachforderungszinsen und eigentümerbezogene Nebenkosten.
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Berechnung mit Beispiel: typische Fehlerquellen
Rechenbeispiel
Der häufigste Fehler bei der Grundsteuerberechnung ist die Verwechslung von Messbetrag und Steuerbetrag. Der Grundsteuermessbetrag wird vom Finanzamt festgesetzt, während die Gemeinde darauf ihren Hebesatz anwendet. Vermieter müssen den tatsächlich gezahlten Steuerbetrag laut Bescheid umlegen, nicht den Messbetrag. Bei der Verteilung auf einzelne Wohnungen wird der Gesamtbetrag durch die Gesamtwohnfläche geteilt und mit der jeweiligen Wohnungsfläche multipliziert.
Prüfpfad in der Praxis
Fordern Sie zunächst den aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde an und gleichen Sie den dort ausgewiesenen Jahresbetrag mit dem in der Abrechnung angesetzten Betrag ab. Prüfen Sie anschließend, ob der seit 2025 geltende reformierte Hebesatz korrekt angewendet wurde und ob der Grundsteuermessbetrag mit dem Bescheid des Finanzamts übereinstimmt. Kontrollieren Sie die Verteilung auf die Mieter anhand des vereinbarten Schlüssels (Wohnfläche oder Miteigentumsanteile) und stellen Sie sicher, dass bei gemischt genutzten Gebäuden der Gewerbeanteil vorweg abgezogen wurde. Abschließend prüfen Sie die Einhaltung der Abrechnungsfrist (12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) und der Einwendungsfrist (12 Monate nach Zugang).
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 1 BetrKV: Grundsteuer: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Rechenbeispiel Grundsteuer (Berechnung mit Beispiel)
Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
5119.59 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
- 5119.59 EUR / 950 m2 = 5.39 EUR pro m2
- 5.39 EUR x 78 m2 = 420.42 EUR Jahresanteil
- 420.42 EUR / 12 = 35.04 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 420.42 EUR (monatlich 35.04 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Vergleichen Sie den in der Abrechnung angesetzten Betrag immer direkt mit dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Abweichungen deuten auf Übertragungsfehler oder fälschlich einbezogene Nachzahlungen hin.
- Grundsteuerbescheid der Gemeinde anfordern und Jahresbetrag mit der Abrechnung abgleichen.
- Prüfen, ob der reformierte Hebesatz ab 2025 korrekt übernommen wurde.
- Anteil der eigenen Wohnung anhand der Wohnfläche nachrechnen.
- Bei Abweichungen schriftlich Belegeinsicht nach § 259 BGB verlangen.
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV