Umsatzsteuer bei Nebenkosten einfach erklärt

Option zur Umsatzsteuer bei Gewerbevermietung

Auswirkung auf die Betriebskostenabrechnung

Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, sind alle Kostenpositionen der Nebenkosten mit 19 Prozent Umsatzsteuer zu beaufschlagen. Die Abrechnung muss dann die Nettobetraege und die Umsatzsteuer separat ausweisen. Der Gewerbemieter kann die ausgewiesene Umsatzsteuer als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen, sofern er selbst umsatzsteuerpflichtig ist. Ist der Gewerbemieter nicht vorsteuerabzugsberechtigt (z. B. Arzt oder Versicherungsvertreter), entsteht ihm durch die Optierung ein echter Mehrkostenaufwand.

Gemischt genutzte Gebäude: Aufteilung der Vorsteuer

Bei Gebäuden mit sowohl Wohn- als auch Gewerbeflaehen muss der Vermieter die Betriebskosten und die dazugehoerige Vorsteuer aufteilen. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Verhaeltnis der Nutzflächen. Die auf Wohnflächen entfallende Vorsteuer ist nicht abzugsfaehig, waehrend die auf Gewerbeflächen entfallende Vorsteuer im Fall der Optierung voll abzugsfaehig ist. Finanzamt und Steuerberater sollten bei dieser Aufteilung einbezogen werden, da Fehler zu Steuernachzahlungen führen können.

Umsatzsteuer auf einzelne Betriebskostenarten

Auch ohne Optierung können bestimmte Betriebskostenarten mit Umsatzsteuer behaftet sein. Dienstleistungsrechnungen wie Gebäudereinigung oder Hausmeisterdienste enthalten in der Regel 19 Prozent Umsatzsteuer des Dienstleisters. Da der Wohnungsvermieter nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, wird der Bruttobetrag inklusive Umsatzsteuer als Betriebskosten weiterberechnet. Der Mieter zahlt also indirekt die Umsatzsteuer des Dienstleisters über die Betriebskostenabrechnung, ohne dass auf der Abrechnung eine eigene Umsatzsteuer ausgewiesen wird.

Fehler in der Praxis: Unzulässige Umsatzsteuerausweisung

Ein häufiger Fehler ist, dass Vermieter ohne gueltige Optierung Umsatzsteuer auf Nebenkostenabrechnungen für Wohnmieter ausweisen. Das ist unzulässig und führt zu einer zu hohen Abrechnung. Der Mieter kann in diesem Fall Widerspruch einlegen und die zurueckbehalten. Umgekehrt kann es vorkommen, dass ein Gewerbe-Vermieter vergisst, nach der Optierung auf den Betriebskostenabrechnungen Umsatzsteuer auszuweisen, was den Gewerbemieter um seinen Vorsteuerabzug bringt.