Lexikon

Leerstandskosten einfach erklärt

Leerstandskosten sind Betriebskosten, die für eine unvermietete Wohneinheit anfallen. Der Vermieter muss diese Kosten selbst tragen; er darf sie weder auf andere Mieter des Hauses umlegen noch anteilig in die Gesamtkosten einrechnen, die auf die uebrigen Einheiten verteilt werden (§ 556 BGB, BGH VIII ZR 195/03).

Kategoriesituation
Rechtsgrundlage§ 556 BGB
Datenstand2026-03-03

Zusammenfassung

Steht eine Wohnung leer, entstehen dennoch Betriebskosten: Heizung muss auf Mindesttemperatur gehalten werden, Grundsteuer faellt an, Versicherungspraemien laufen weiter. Diese Kosten sind real, können aber nicht auf andere Mieter abgewaelzt werden. Der BGH hat dies in seiner Entscheidung VIII ZR 195/03 klargestellt: Leerstand ist ein unternehmerisches Risiko des Vermieters, nicht der Mieter. Das bedeutet konkret: Bei der Betriebskostenabrechnung muss der Anteil der leerstehenden Einheit herausgerechnet und vom Vermieter selbst getragen werden.

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Grundsatz: Vermieter traegt das Leerstandsrisiko

Steht eine Wohnung leer, entstehen dennoch Betriebskosten: Heizung muss auf Mindesttemperatur gehalten werden, Grundsteuer faellt an, Versicherungspraemien laufen weiter. Diese Kosten sind real, können aber nicht auf andere Mieter abgewaelzt werden. Der BGH hat dies in seiner Entscheidung VIII ZR 195/03 klargestellt: Leerstand ist ein unternehmerisches Risiko des Vermieters, nicht der Mieter. Das bedeutet konkret: Bei der Betriebskostenabrechnung muss der Anteil der leerstehenden Einheit herausgerechnet und vom Vermieter selbst getragen werden.

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Wie Leerstand in der Abrechnung korrekt abgebildet wird

Vermieter muessen bei der Umlagenberechnung die Gesamtkosten auf die tatsaechlich vermieteten Einheiten aufteilen, wobei der Leerstandsanteil separat ausgewiesen und vom Vermieter übernommen wird. Beispiel: Ein Haus hat 5 Wohnungen mit je 60 m2. Eine steht leer. Die Gesamtbetriebskosten betragen 6.000 EUR/Jahr. Falsch waere: 6.000 EUR / 300 m2 x 60 m2 = 1.200 EUR pro Mieter (alle 5 zaehlen). Richtig: 6.000 EUR / 300 m2 x 60 m2 = 1.200 EUR pro Einheit, aber nur 4 Mieter zahlen; den fuenften Anteil von 1.200 EUR traegt der Vermieter.

Besonderheiten bei verbrauchsabhaengigen Kosten

Rechtsgrundlage

Bei Heizkosten gilt die HeizkostenV: Mindestens 50 % der Heizkosten muessen verbrauchsabhaengig abgerechnet werden. Für den Leerstand faellt kein individueller Verbrauch an, aber der Grundkostenanteil (bis zu 50 %) ist auch für leerstehende Einheiten nach Wohnfläche umzulegen. Dieser Anteil geht ebenfalls zu Lasten des Vermieters, nicht der anderen Mieter. Ähnliches gilt für Warmwasser: Entfaellt bei Leerstand der Verbrauch, traegt der Vermieter den auf die Leerstandseinheit entfallenden Grundkostenanteil.

Häufige Fehlerquellen in der Praxis

In der Praxis werden Leerstandskosten häufig versteckt: Der Vermieter weist nur die vermieteten Flächen als Gesamtfläche aus, rechnet aber die Gesamtkosten des Hauses auf diese kleinere Basis um. Das erhoehte den Einzelanteil jedes Mieters. Dieser Fehler ist materiell und berechtigt zur Beanstandung. Mieter können verlangen, die Gesamtfläche des Gebäudes einschliesslich Leerstand sowie die Behandlung der Leerstandsanteile offenzulegen. Eine weitere Falle: kurzfristiger Leerstand zwischen zwei Mietern (Renovierungsphase) wird oft vergessen.

Sonderfall: Leerstand wegen Sanierung

Rechtsgrundlage

Steht eine Einheit gezielt wegen einer Sanierungsmassnahme leer, aendert das nichts am Grundsatz: Der Vermieter traegt weiterhin den Leerstandsanteil. Hoehere Betriebskosten, die durch die Sanierung entstehen (z. B. erhoehter Energieverbrauch für Bautrocknungsgeraete), dürfen ebenfalls nicht auf die uebrigen Mieter umgelegt werden. Sanierungskosten selbst sind ohnehin keine Betriebskosten, sondern Instandhaltungsaufwand (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Synonyme und verwandte Bezeichnungen

Leerstandsausfallkosten
Betriebskosten bei Leerstand
unbesetzte Einheit
Ausfallhaftung Vermieter

Betriebskostenabrechnung bei einem Haus mit einer leerstehenden Wohnung

Ein Mehrfamilienhaus in Hannover hat 6 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 420 m2 (je 70 m2). Eine Wohnung steht das gesamte Jahr leer. Die Gesamtbetriebskosten (ohne Heizung) betragen 5.040 EUR/Jahr.

Gesamtbetriebskosten (ohne Heizung)

5.040,00 EUR

Leerstandsanteil Vermieter (70/420 x 5.040 EUR)

840,00 EUR

Verbleibende Kosten für 5 Mieter

4.200,00 EUR

Anteil pro Mieter (70/350 x 4.200 EUR)

840,00 EUR/Jahr

Jeder Mieter zahlt 840 EUR - identisch, ob Leerstand besteht oder nicht. Der Vermieter traegt den Leerstandsanteil von 840 EUR selbst. Wuerde der Vermieter alle 5.040 EUR auf die 5 Mieter verteilen, zahlte jeder 1.008 EUR - 168 EUR zu viel.

Bedeutung in der Praxis

Für Mieter

Als Mieter hast du das Recht, die Gesamtfläche des Gebäudes zu erfahren, damit du prüfen kannst, ob Leerstandsflächen korrekt behandelt wurden. Schaut in der Abrechnung auf die ausgewiesene Gesamtfläche: Stimmt sie mit der Realitaet überein oder fehlen die leerstehenden Einheiten? Ein zu kleiner Nenner erhoehte deinen Anteil unberechtigt. Fordere im Rahmen der Belegeinsicht die vollstaendige Flächenauflistung aller Einheiten an.

Für Vermieter

Vermieter muessen den Leerstandsanteil in ihrer Abrechnungssoftware sauber abbilden und dürfen die Kosten weder direkt noch indirekt auf andere Mieter verschieben. Die transparente Darstellung - Gesamtfläche inklusive Leerstand, Leerstandsanteil zu Lasten des Vermieters, Restkosten auf Mieter - schuetzt vor Beanstandungen. Bei einem laengeren Leerstand empfiehlt es sich, die Vorauszahlungen der anderen Mieter nicht anzupassen, um den eigenen Liquiditaetsengpass zu kaschieren.

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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: Februar 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV