Lexikon

Indexmiete einfach erklärt

Die Indexmiete ist eine Mietvertragsvereinbarung nach § 557b BGB, bei der die Kaltmiete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) für Deutschland des Statistischen Bundesamts gebunden ist. Erhoehungen sind nur bei einem gestiegenen Index und einer schriftlichen Erklärung des Vermieters möglich; waehrend der Laufzeit gilt die Mietpreisbremse nicht.

Kategoriemietvertrag
Rechtsgrundlage§ 556 BGB
Datenstand2026-03-03

Zusammenfassung

Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt. Voraussetzung ist eine schriftliche Vereinbarung, die den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts als Referenzindex benennt. Der VPI misst die Entwicklung der Verbraucherpreise in Deutschland insgesamt (Basisjahr 2020 = 100). Eine Mietanpassung ist nur zulassig, wenn der Index seit der letzten Mietanpassung gestiegen oder gefallen ist, ein Indexwert mindestens 12 Monate Bestand hatte und der Vermieter eine schriftliche Erklärung mit dem aktuellen sowie dem fruheren Indexstand abgibt.

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Rechtliche Grundlage: § 557b BGB

Rechtsgrundlage

Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt. Voraussetzung ist eine schriftliche Vereinbarung, die den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts als Referenzindex benennt. Der VPI misst die Entwicklung der Verbraucherpreise in Deutschland insgesamt (Basisjahr 2020 = 100). Eine Mietanpassung ist nur zulassig, wenn der Index seit der letzten Mietanpassung gestiegen oder gefallen ist, ein Indexwert mindestens 12 Monate Bestand hatte und der Vermieter eine schriftliche Erklärung mit dem aktuellen sowie dem fruheren Indexstand abgibt.

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Berechnung einer Indexmietanpassung

Rechenbeispiel

Formel: Neue Miete = Alte Miete x (neuer VPI / alter VPI). Beispiel: Kaltmiete 1.000 EUR, VPI bei Vertragsschluss 120,0, neuer VPI nach zwei Jahren 129,6 (Anstieg um 8 %). Neue Miete = 1.000 EUR x (129,6 / 120,0) = 1.080 EUR. Die Anpassung gilt ab dem nächsten Zahlungstermin nach Zugang der schriftlichen Erklärung des Vermieters. Falsch waere eine prozentnuale Schätzung ohne Bezug auf den tatsaechlichen Indexstand.

Vorteile und Risiken für Mieter

Rechtsgrundlage

In Hochinflationsphasen (wie 2022/2023 mit VPI-Anstiegen von 7-9 % p. a.) können Indexmieten zu erheblichen Mietanpassungen führen. Andererseits gilt bei Indexmieten keine Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB waehrend der Vertragslaufzeit, was bei Neuvermietung manchmal zu Verwechslungen führt. In Niedriginflationsphasen kann der Mieter davon profitieren, dass keine Anpassung erfolgt. Faellt der VPI, können Mieter eine entsprechende Senkung verlangen.

Betriebskosten bleiben separat

Rechtsgrundlage

Die Indexmiete regelt ausschließlich die Kaltmiete. Betriebskosten und deren Vorauszahlungen bleiben davon unberuehrt und werden weiterhin getrennt abgerechnet und angepasst (§ 560 BGB). Eine Indexierung der Betriebskosten ist nicht möglich; ihre Hoehe richtet sich nach den tatsaechlichen Kosten. Mieter sollten daher bei Indexmietvertraegen besonders darauf achten, ob die Betriebskosten-Vorauszahlung realistisch kalkuliert wurde.

Abgrenzung zu anderen Mietmodellen

Rechtsgrundlage

Im Unterschied zur Staffelmiete (§ 557a BGB) kennt die Indexmiete keine vorab festgelegten Erhoehungsbetraege; sie haengt von der tatsaechlichen Marktentwicklung ab und kann in Deflationsphasen sogar zu einer Mietsenkung führen. Im Unterschied zur Vergleichsmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter keinen Mietspiegel, keine Vergleichswohnungen und kein Gutachten - der Indexwert ist die alleinige Grundlage. Waehrend der Laufzeit eines Indexmietvertrags ist eine Mietanpassung nach § 558 BGB ausgeschlossen.

Synonyme und verwandte Bezeichnungen

indexgebundene Miete
VPI-Miete
Verbraucherpreisindex-Miete
inflationsgebundene Miete

Indexmietanpassung nach zwei Jahren Vertragslaufzeit

Ein Mietvertrag mit Indexmiete wird im Januar 2023 geschlossen. Kaltmiete: 900 EUR/Monat, VPI Januar 2023: 122,8. Im Januar 2025 betraegt der VPI 131,4. Der Vermieter erklärt schriftlich die Anpassung.

Kaltmiete Januar 2023

900,00 EUR/Monat

VPI Januar 2023

122,8

VPI Januar 2025

131,4

Neue Kaltmiete ab Februar 2025

963,02 EUR/Monat

Berechnung: 900 EUR x (131,4 / 122,8) = 963,02 EUR. Der Anstieg betraegt 63,02 EUR/Monat (+7,0 %). Die Betriebskostenvorauszahlung bleibt unverändert und wird separat angepasst.

Bedeutung in der Praxis

Für Mieter

Als Mieter solltest du bei Abschluss eines Indexmietvertrags den aktuellen VPI notieren und spaetere Erhoehungserklärungen immer anhand des öffentlich zugaenglichen Indexstands (Statistisches Bundesamt, Destatis) nachrechnen. Prüfe, ob der Vermieter den richtigen Referenzindex und den tatsaechlichen Wert verwendet. In Hochinflationsphasen kann die Indexmiete zu spueerbaren Anpassungen führen - aber bei sinkendem Index hast du auch einen Senkungsanspruch.

Für Vermieter

Vermieter profitieren vom Indexmietmodell durch planbare Ertragsanpassungen ohne aufwendige Mietspiegel-Recherche. Die schriftliche Erklärung mit Angabe beider Indexstaende ist aber Pflicht; eine Anpassung ohne diese Erklärung ist unwirksam. Nach der Anpassungserklärung gilt die neue Miete ab dem nächsten Zahlungstermin - nicht rueckwirkend. Werden Anpassungen zu lange nicht vorgenommen, verliert der Vermieter den kumulierten Anspruch nicht, aber er muss spaeter mehrere Jahre mit einer einzigen Erklärung abdecken.

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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: Februar 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV