Gilt bei der Betriebskostenverteilung noch eine 10-%-Grenze?

Für den Verteilungsmaßstab nach Wohnfläche grundsätzlich nein; maßgeblich ist die tatsächliche Fläche (VIII ZR 220/17).

Welche Normen sind hier zentral?

§ 556a Abs. 1 BGB für Betriebskosten und § 7 Abs. 1 HeizkostenV für Heizkosten.

Wann ist die Entscheidung besonders relevant?

Bei Abrechnungen in Mehrparteienhäusern, wenn Vertragsfläche und reale Wohnfläche auseinanderfallen.

Urteil

BGH, VIII ZR 220/17

Werden Betriebs- oder Heizkosten nach Wohnfläche verteilt, ist grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich; damit hat der BGH die frühere 10-%-Toleranzübertragung auf die Abrechnung aufgegeben.

GerichtBGH

AktenzeichenVIII ZR 220/17

Datum30.5.2018

Zusammenfassung

In der Abrechnung wurde auf vertragliche Flächenangaben abgestellt, obwohl die tatsächliche Wohnfläche abwich. Streitpunkt war der richtige Umlagemaßstab.

Jetzt kostenlos starten

Der Fall

In der Abrechnung wurde auf vertragliche Flächenangaben abgestellt, obwohl die tatsächliche Wohnfläche abwich. Streitpunkt war der richtige Umlagemaßstab.

Tipp: Sie können Ihre Nebenkostenabrechnung kostenlos auf Fehler prüfen lassen — direkt hier starten.

Die Entscheidung

Rechtsgrundlage

Der BGH stellt für die Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung auf den tatsächlichen Wohnflächenanteil in der Wirtschaftseinheit ab (§ 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV). Für die Verteilung kommt es damit nicht auf die formale Vertragsfläche an.

Praxis-Tipp

Bei Flächenstreit lohnt ein Soll-Ist-Abgleich der Wohnflächen im Objekt. Bereits kleine Flächenfehler wirken sich bei jährlicher Umlage spürbar auf Nachzahlung oder Guthaben aus.

Bedeutung in der Praxis

Für Mieter

Mieter können fehlerhafte Flächenansätze in der Abrechnung angreifen, wenn dadurch ihr Kostenanteil zu hoch angesetzt wurde.

Für Vermieter

Vermieter sollten Flächendaten regelmäßig überprüfen und die Abrechnung auf die tatsächlichen Flächen umstellen, um Anfechtungen zu vermeiden.

Häufige Fragen

Weiterlesen

BGH VIII ZR 72/07

Einordnung weiterer Fragen zum Umlagemaßstab.

Urteile zum Thema verteilerschlüssel

Rechtsprechung zur Kostenverteilung im Überblick.

Urteile zum Thema heizkosten

Spezialfragen zur Heizkostenabrechnung.

Nebenkostenabrechnung prüfen lassen

Prüfung von Flächen- und Verteilungsfehlern.

Abrechnung auf Basis aktueller Rechtsprechung prüfen

Nutzen Sie die Urteilslogik als Leitlinie und prüfen Sie direkt, ob Ihre Abrechnung vergleichbare Fehler aufweist.

Für Mieter

Nutzen Sie das Urteil direkt für Ihre Prüfung und erkennen Sie Handlungsbedarf sofort.

Ist Ihre Abrechnung betroffen? Prüfen

Für Vermieter

Setzen Sie die aktuelle Rechtsprechung praktisch und nachvollziehbar um.

Rechtssicher abrechnen

Kostenlose Analyse

DSGVO-konform

Ergebnis in 2 Min.

Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: Februar 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV