Nebenkosten-Vorauszahlung erhöhen: Recht, Grenzen & Berechnung
Nach jeder Nebenkostenabrechnung mit Nachzahlung stellt sich die Frage: Darf der Vermieter die monatliche Vorauszahlung anheben? § 560 BGB regelt das Anpassungsrecht — für beide Seiten. Hier erfahren Sie, welche Voraussetzungen gelten und wie die Berechnung funktioniert.
Veröffentlicht am 29. März 2026 · Zuletzt aktualisiert am 29. März 2026
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§ 560 BGB: Das Anpassungsrecht im Überblick
§ 560 Abs. 4 BGB gibt beiden Mietvertragsparteien das Recht, die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung nach einer Abrechnung anzupassen. Das Ziel: Die monatlichen Vorauszahlungen sollen möglichst nah an den tatsächlichen Kosten liegen, damit weder hohe Nachzahlungen noch übermäßige Guthaben entstehen.
Es handelt sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht: Weder Vermieter noch Mieter benötigen die Zustimmung der anderen Seite. Die Erklärung muss in Textform erfolgen und die Berechnung nachvollziehbar darlegen.
Vermieter
darf erhöhen, wenn Kosten gestiegen sind
Mieter
darf Senkung verlangen, wenn Guthaben entstand
Voraussetzungen für die Erhöhung
Die Anpassung der Vorauszahlung ist an strenge Voraussetzungen geknüpft. Fehlt auch nur eine, ist die Erhöhung unwirksam:
Ordnungsgemäße Abrechnung muss vorliegen
Die Erhöhung setzt eine formell korrekte Betriebskostenabrechnung voraus. Eine Abrechnung, die nicht den Anforderungen des § 259 BGB genügt (z. B. fehlende Gesamtkosten, fehlender Verteilerschlüssel), berechtigt nicht zur Anpassung. Wichtig: Die Abrechnung muss dem Mieter zugegangen sein.
Vorauszahlungsvereinbarung im Mietvertrag
§ 560 BGB gilt nur, wenn im Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart wurde. Bei einer Betriebskostenpauschale kommt das Anpassungsrecht nicht zur Anwendung — für Pauschalen gilt § 560 Abs. 1 und 2 BGB mit eigenen Regeln.
Angemessene Höhe der Anpassung
Die neue Vorauszahlung muss sich aus der letzten Abrechnung ergeben. Der Vermieter darf nicht willkürlich erhöhen, sondern nur in dem Umfang, der durch die tatsächlichen Kosten gerechtfertigt ist. Die Berechnung: bisherige Vorauszahlung plus 1/12 der Nachzahlung.
Berechnung: So wird die neue Vorauszahlung ermittelt
Die Berechnung der neuen Vorauszahlung ist im Kern einfach: Die monatliche Vorauszahlung wird so angepasst, dass sie die tatsächlichen Kosten des letzten Abrechnungszeitraums abdeckt.
Berechnungsformel
Die Anpassung ist auf die angemessene Höhe begrenzt. Das bedeutet: Der Vermieter darf die Vorauszahlung nicht über die tatsächlichen Kosten hinaus anheben, um einen „Puffer“ einzubauen. Er darf jedoch absehbare Kostensteigerungen berücksichtigen, wenn diese bereits feststehen (z. B. angekündigte Erhöhung der Grundsteuer).
Rechenbeispiel: Erhöhung der Vorauszahlung
Ein konkretes Beispiel zeigt, wie die Anpassung in der Praxis berechnet wird:
Rechenbeispiel: Anpassung nach Jahresabrechnung
Mieterin Frau Schmidt, 70-m²-Wohnung, bisherige Vorauszahlung 200 €/Monat
Mieter: Senkung der Vorauszahlung verlangen
Das Anpassungsrecht nach § 560 BGB gilt in beide Richtungen. Ergibt die Nebenkostenabrechnung ein Guthaben, kann der Mieter seinerseits eine Senkung der Vorauszahlung verlangen.
Die Berechnung funktioniert spiegelbildlich: Betrug das Guthaben beispielsweise 360 Euro, darf der Mieter die monatliche Vorauszahlung um 30 Euro (360 € / 12) senken. Auch hier gilt: Die Erklärung muss in Textform erfolgen.
Formvorschriften: Was bei der Erklärung zu beachten ist
Seit der Mietrechtsreform 2001 schreibt § 560 BGB für die Anpassungserklärung die Textform nach § 126b BGB vor. Das bedeutet: Die Erklärung muss lesbar, auf einem dauerhaften Datenträger und mit Namensnennung des Erklärenden erfolgen.
Zulässige Formen der Erklärung
Inhalt der Erklärung
Sonderfälle bei der Anpassung
Neben dem Standardfall gibt es einige besondere Konstellationen, die in der Praxis regelmäßig auftreten:
Betriebskostenpauschale statt Vorauszahlung
Bei einer Pauschale (= Festbetrag ohne Abrechnung) gilt § 560 Abs. 1 und 2 BGB. Der Vermieter darf die Pauschale erhöhen, wenn die Betriebskosten gestiegen sind, muss dies aber ebenfalls in Textform erklären und die Steigerung belegen. Das Anpassungsrecht aus § 560 Abs. 4 BGB greift hier nicht.
Verspätete Abrechnung
Rechnet der Vermieter erst nach Ablauf der 12-Monats-Frist (§ 556 Abs. 3 BGB) ab, verliert er zwar den Nachforderungsanspruch, das Recht zur Anpassung der Vorauszahlung bleibt aber bestehen. Der BGH hat klargestellt, dass die Anpassung auch auf Grundlage einer verspäteten Abrechnung zulässig ist (BGH, Az. VIII ZR 195/03).
Erhöhung ohne vorherige Abrechnung
Ohne eine Abrechnung ist die Anpassung grundsätzlich unzulässig. Eine Ausnahme kann bestehen, wenn absehbare und bereits feststehende Kostensteigerungen eingetreten sind — etwa eine behördlich festgesetzte Grundsteuererhöhung. Diese Fälle sind aber strittig und im Einzelfall zu prüfen.
Häufig gestellte Fragen
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