Grundsteuer: Leerstand verständlich erklärt
Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV die erste der 17 umlagefähigen Betriebskostenarten und wird von der Gemeinde auf den Grundbesitz erhoben. Seit der Grundsteuerreform 2025 gelten neue Bemessungsgrundlagen, die je nach Bundesland und Kommune zu deutlich veränderten Hebesätzen führen. Für die Nebenkostenabrechnung ist entscheidend, ob der Vermieter den aktuellen Grundsteuerbescheid zugrunde legt und den richtigen Verteilerschlüssel anwendet.
Veröffentlicht am 8. August 2025 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Bei Leerstand muss der Vermieter den Grundsteueranteil leerstehender Wohnungen selbst tragen.
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Rechtsrahmen zu Grundsteuer
Rechtsgrundlage
Umlagefähig, wenn die Umlage mietvertraglich vereinbart ist. Kernnorm ist § 2 Nr. 1 BetrKV. Nicht umlagefähig sind Säumniszuschlaege, Nachforderungszinsen und eigentümerbezogene Nebenkosten.
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Leerstand: typische Fehlerquellen
Die Grundsteuer ist eine verbrauchsunabhängige Kostenposition, die unabhängig davon anfällt, ob eine Wohnung bewohnt ist oder nicht. Der Vermieter darf den auf leerstehende Einheiten entfallenden Anteil nicht auf die übrigen Mieter umlegen. In der Praxis wird die Gesamtgrundsteuer durch die gesamte Wohnfläche geteilt, und der Vermieter muss den Anteil der leeren Einheiten aus eigener Tasche bezahlen. Fehlt diese Herausrechnung, ist die Abrechnung in diesem Punkt angreifbar.
Prüfpfad in der Praxis
Fordern Sie zunächst den aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde an und gleichen Sie den dort ausgewiesenen Jahresbetrag mit dem in der Abrechnung angesetzten Betrag ab. Prüfen Sie anschließend, ob der seit 2025 geltende reformierte Hebesatz korrekt angewendet wurde und ob der Grundsteuermessbetrag mit dem Bescheid des Finanzamts übereinstimmt. Kontrollieren Sie die Verteilung auf die Mieter anhand des vereinbarten Schlüssels (Wohnfläche oder Miteigentumsanteile) und stellen Sie sicher, dass bei gemischt genutzten Gebäuden der Gewerbeanteil vorweg abgezogen wurde. Abschließend prüfen Sie die Einhaltung der Abrechnungsfrist (12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) und der Einwendungsfrist (12 Monate nach Zugang).
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 1 BetrKV: Grundsteuer: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Rechenbeispiel Grundsteuer (Leerstand)
Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
4760.45 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
- 4760.45 EUR / 950 m2 = 5.01 EUR pro m2
- 5.01 EUR x 78 m2 = 390.78 EUR Jahresanteil
- 390.78 EUR / 12 = 32.57 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 390.78 EUR (monatlich 32.57 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Vergleichen Sie den in der Abrechnung angesetzten Grundsteuerbetrag mit dem aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Bei Abweichungen nach der Reform 2025 muss der Vermieter den neuen Bescheid vorlegen können.
- Grundsteuerbescheid der Gemeinde anfordern und die Beträge mit der Abrechnung abgleichen.
- Prüfen, ob nach der Grundsteuerreform 2025 noch der alte Hebesatz verwendet wird.
- Verteilerschlüssel kontrollieren: Wohnfläche ist der Regelfall nach § 556a BGB, Miteigentumsanteile nur bei WEG-Beschluss.
- Säumniszuschläge und Nachforderungszinsen identifizieren und als nicht umlagefähig beanstanden.
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Fachlich geprüfter Inhalt · Stand: März 2026 · Rechtsgrundlagen nach BGB, BetrKV, HeizkostenV