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Grundsteuer: Leerstand verständlich erklärt
Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV die erste der 17 Betriebskosten mit möglichem Kostenarten im Prüfrahmen und wird von der Gemeinde auf den Grundbesitz erhoben. Seit der Grundsteuerreform 2025 gelten neue Bemessungsgrundlagen, die je nach Bundesland und Kommune zu deutlich veränderten Hebesätzen führen. Für die Nebenkostenabrechnung ist entscheidend, ob der Vermieter den aktuellen Grundsteuerbescheid zugrunde legt und den richtigen Verteilerschlüssel anwendet.
Kurzantwort
Bei Leerstand ist die Kostenzuordnung gesondert zu prüfen.
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Rechtsrahmen zu Grundsteuer
Möglicher Normbezug
Möglicher Kostenarten-Prüfrahmen, wenn die Umlage mietvertraglich vereinbart ist. Kernnorm ist § 2 Nr. 1 BetrKV. Prüfungsbedürftig sind Saeumniszuschlaege, Nachforderungszinsen und eigentuemerbezogene Nebenkosten.
Leerstand: typische Auffälligkeitenquellen
Möglicher Normbezug
Die Grundsteuer ist eine verbrauchsunabhängige Kostenposition, die unabhängig davon anfällt, ob eine Wohnung bewohnt ist oder nicht. Es ist zu prüfen, ob der Vermieter den auf leerstehende Einheiten entfallenden Anteil nicht ungeprüft auf die übrigen Mieter verteilen. In der Praxis wird die Gesamtgrundsteuer durch die gesamte Wohnfläche geteilt, und der Vermieter sollte den Anteil der leeren Einheiten aus eigener Tasche bezahlen. Fehlt diese Herausrechnung, ist die Abrechnung in diesem Punkt prüfungsbedürftig.
Prüfpfad in der Praxis
Möglicher Normbezug
Bitten Sie um zunächst den aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde an und gleichen Sie den dort ausgewiesenen Jahresbetrag mit dem in der Abrechnung angesetzten Betrag ab. Prüfen Sie anschließend, ob der seit 2025 geltende reformierte Hebesatz korrekt angewendet wurde und ob der Grundsteuermessbetrag mit dem Bescheid des Finanzamts übereinstimmt. Kontrollieren Sie die Verteilung auf die Mieter anhand des vereinbarten Schlüssels (Wohnfläche oder Miteigentumsanteile) und stellen Sie sicher, dass bei gemischt genutzten Gebäuden der Gewerbeanteil vorweg abgezogen wurde. Abschließend prüfen Sie die Einhaltung der Abrechnungsfrist (12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) und der Einwendungsfrist (12 Monate nach Zugang).
Rechenbeispiel Grundsteuer (Leerstand)
- Objekt
- Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
- Gesamtkostenposition
- 4760.45 EUR
- Gesamtwohnfläche
- 950 m2
- Wohnfläche der Einheit
- 78 m2
- 4760.45 EUR / 950 m2 = 5.01 EUR pro m2
- 5.01 EUR x 78 m2 = 390.78 EUR Jahresanteil
- 390.78 EUR / 12 = 32.57 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 390.78 EUR (monatlich 32.57 EUR).
Praxis-Tipp
Vergleichen Sie den in der Abrechnung angesetzten Grundsteuerbetrag mit dem aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Bei Abweichungen nach der Reform 2025 sollte der neue Bescheid nachvollziehbar vorliegen.
Nächste Schritte
- Grundsteuerbescheid der Gemeinde anfordern und die Beträge mit der Abrechnung abgleichen.
- Prüfen, ob nach der Grundsteuerreform 2025 noch der alte Hebesatz verwendet wird.
- Verteilerschlüssel kontrollieren: Wohnfläche ist der Regelfall nach § 556a BGB, Miteigentumsanteile nur bei WEG-Beschluss.
- Säumniszuschläge und Nachforderungszinsen identifizieren und als gesondert zu prüfen markieren.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 1 BetrKV
§ 556a BGB
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Häufige Fragen
Welcher Fehler ist bei Grundsteuer im Aspekt Leerstand am häufigsten?
Ein häufiger Prüfpunkt bei Grundsteuer und Leerstand ist, dass die Gesamtgrundsteuer nur auf die vermieteten Einheiten verteilt wird, statt den Leerstandsanteil beim Vermieter zu belassen. Dadurch kann der Anteil der verbleibenden Mieter rechnerisch auffällig steigen.
Welche Norm ist für Grundsteuer hier zentral?
Zentral ist § 2 Nr. 1 BetrKV, der die Grundsteuer als erste Betriebskosten im Kostenart benennt. Diese Norm stellt klar, dass ausschließlich die laufende öffentliche Last auf den Grundbesitz als Prüfpunkt betrachtet werden sollte, nicht aber Säumniszuschläge oder Nachforderungszinsen des Eigentümers.
Wie gehe ich bei strittigen Grundsteuer-Positionen vor?
Bitten Sie um zunächst den aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde als Beleg an und vergleichen Sie den dort genannten Betrag mit der Abrechnung. Prüfen Sie anschließend, ob der Verteilerschlüssel dem Mietvertrag entspricht, und erheben Sie innerhalb der 12-Monats-Frist nach § 556 Abs. 3 BGB schriftlich Einwendungen mit Bezug auf den konkreten Differenzbetrag.
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Jetzt prüfenStand: 2026-03-14. Inhalt zur Orientierung, keine Rechtsberatung.