Entwässerung: Mieterwechsel verständlich erklärt
Bei einem Mieterwechsel werden die Entwässerungskosten nach ihrer Kostenstruktur unterschiedlich aufgeteilt: Der Schmutzwasseranteil ist verbrauchsabhängig und erfordert bei vorhandenen Wasserzählern eine Zwischenablesung, während der Niederschlagswasseranteil pauschal nach der versiegelten Fläche anfällt und zeitanteilig aufgeteilt wird.
Veröffentlicht am 20. Januar 2026 · Zuletzt aktualisiert am 14. März 2026
Kurzantwort
Schmutzwasser wird bei Zählerablesung verbrauchsabhängig getrennt; Niederschlagswasser wird zeitanteilig auf Vor- und Nachmieter aufgeteilt.
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Rechtsrahmen zu Entwässerung
Möglicher Normbezug
Laufende Abwasserkosten können eine Kostenart im Prüfrahmen bilden. Kernnorm ist § 2 Nr. 3 BetrKV. Prüfungsbedürftig sind Kanalsanierung und Instandsetzung.
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Mieterwechsel: typische Auffälligkeitenquellen
Die unterschiedliche Natur der beiden Entwässerungskomponenten erfordert bei Mieterwechsel eine differenzierte Behandlung. Für den Schmutzwasseranteil, der sich aus dem Frischwasserverbrauch ableitet, gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Wasserversorgung: Zwischenablesung bei vorhandenen Zählern, zeitanteilige Verteilung bei Flächenschlüssel. Der Niederschlagswasseranteil hingegen ist nutzungsunabhängig und wird immer taggenau nach Mietdauer aufgeteilt. Fehler entstehen häufig, wenn der Vermieter beide Komponenten pauschal zusammenfasst und einheitlich zeitanteilig verteilt.
Prüfpfad in der Praxis
Prüfen Sie zunächst den kommunalen Gebührenbescheid und unterscheiden Sie zwischen Schmutzwassergebühr und Niederschlagswassergebühr -- viele Kommunen erheben diese getrennt. Kontrollieren Sie, ob die Schmutzwassermenge korrekt aus dem Frischwasserverbrauch abgeleitet wurde, und prüfen Sie, ob ein Abzug für Gartenwasser (sofern separater Zähler vorhanden) berücksichtigt wurde. Gleichen Sie die in der Abrechnung angesetzte versiegelte Grundstücksfläche mit dem Grundsteuerbescheid oder Lageplan ab, da Niederschlagswassergebühren direkt von dieser Fläche abhängen. Prüfen Sie, ob Kanalgebühren für Stellplätze oder Gewerbeflächen gesondert ausgewiesen und nicht ungeprüft in den Wohnanteil übernommen wurden.
Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 3 BetrKV: Entwässerung: zentrale Kostenart nach BetrKV.
§ 556a BGB: Verteilungsmaßstab richtet sich nach Vereinbarung, sonst regelmäßig Wohnfläche.
Rechenbeispiel Entwässerung (Mieterwechsel)
Objekt
Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten
Gesamtkostenposition
20423.21 EUR
Gesamtwohnfläche
950 m2
Wohnfläche der Einheit
78 m2
- 20423.21 EUR / 950 m2 = 21.50 EUR pro m2
- 21.50 EUR x 78 m2 = 1677.00 EUR Jahresanteil
- 1677.00 EUR / 12 = 139.75 EUR monatlicher Richtwert
- Abweichungen zum Vorjahr sollten mit Belegen und Verteilerschlüssel begründet werden.
Im Beispiel liegt der rechnerische Jahresanteil bei 1677.00 EUR (monatlich 139.75 EUR).
Praxis-Tipp und nächste Schritte
Praxis-Tipp
Achten Sie bei der Abrechnung nach Mieterwechsel darauf, dass Schmutzwasser und Niederschlagswasser getrennt aufgeteilt werden -- eine pauschale zeitanteilige Verteilung beider Komponenten benachteiligt regelmäßig einen der Mietparteien.
- Prüfen, ob in der Abrechnung Schmutzwasser und Niederschlagswasser bei Mieterwechsel getrennt aufgeteilt wurden.
- Für den Schmutzwasseranteil die Zähler-Zwischenablesung im Übergabeprotokoll kontrollieren.
- Beim Niederschlagswasseranteil die taggenaue zeitanteilige Berechnung nachrechnen.
- Sicherstellen, dass keine Doppelberechnung für den Übergabemonat erfolgt ist.
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