Heizkostenverordnung einfach erklärt

Rechtsgrundlage

Gemaess § 7 Abs. 1 HeizkostenV sind die Heizkosten zu 50 bis 70 % nach dem erfassten Waermeverbrauch zu verteilen, die restlichen 30 bis 50 % nach der Wohnfläche oder einem anderen sachgerechten Verteilerschlüssel. Waehlt der Vermieter 70 % Verbrauchsanteil, wird individuelles Heizverhalten staerker belohnt. Der Grundkostenanteil deckt Fixkosten der Heizanlage ab, die unabhaengig vom Verbrauch anfallen, zum Beispiel Wartung und Grundlastheizung.

Rechtsgrundlage

Nach § 4 HeizkostenV muss der Vermieter alle Heizkostenverteiler oder Waermezaehler rechtzeitig vor dem Abrechnungszeitraum installieren. Die Geraete muessen der Eichordnung entsprechen und innerhalb der gesetzlichen Eichfristen betrieben werden: Warmwasserzaehler alle 6 Jahre, Heizkostenverteiler je nach Typ 10 oder mehr Jahre. Fehlen Geraete in einzelnen Wohnungen, darf für diese Einheiten der Verbrauch geschätzt werden, was jedoch zu Streitanfaelligkeit führt.

Rechtsgrundlage

Rechnet der Vermieter entgegen der HeizkostenV pauschal nach Wohnfläche ab oder fehlt die verbrauchsabhaengige Erfassung, hat der Mieter gemaess § 12 HeizkostenV das Recht, den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 15 % zu kürzen. Dieses Kueerzungsrecht entsteht allein durch den formellen Verstoss, unabhaengig vom tatsaechlichen Nachteil. Es muss innerhalb der allgemeinen Einwendungsfrist von zwoelf Monaten gemaess § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend gemacht werden.

Rechtsgrundlage

Seit der Novelle 2021 gilt nach § 6a HeizkostenV eine Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation für Mieter, deren Messgeraete fernauslesbar sind. Diese Information muss Heiz- und Warmwasserverbrauch sowie Vergleichswerte zum Vormonat und Vorjahr enthalten. Die Verpflichtung gilt für Gebäude, die ab dem 25. Oktober 2020 mit fernauslesbaren Geraeten ausgestattet wurden. Verstosst der Vermieter gegen diese Pflicht, greift das Kueerzungsrecht aus § 12 HeizkostenV.

Rechtsgrundlage

Die HeizkostenV ist eine Spezialvorschrift, die den allgemeinen Regelungen des § 556 BGB und der Betriebskostenverordnung vorgeht. Waehrend die BetrKV die grundsätzliche Umlagefähigkeit von Kostenarten regelt, schreibt die HeizkostenV zwingend den Verteilungsmassstab vor. Ein mietvertraglicher Ausschluss der verbrauchsabhaengigen Abrechnung ist daher unwirksam, da es sich um zwingendes Recht handelt, von dem nur in den in § 11 HeizkostenV genannten Ausnahmefaellen abgewichen werden darf.