Sollte geprüft werden, ob der Vermieter Reparaturkosten auf Mieter umlegen?

Reparaturkosten sind Instandsetzungskosten, die nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich von den Betriebskosten ausgenommen sind. Die Erhaltung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Kernpflicht des Vermieters. Reparaturen an Dach, Fassade, Heizung oder sanitären Anlagen gehen daher zu seinen Lasten.

Wartung ist die regelmäßige Inspektion und Pflege zur Vorbeugung von Defekten und ist als Betriebskosten im Prüfrahmen zu betrachten. Reparatur ist die Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens oder Defekts und gehört zur Instandsetzung. Ein typisches Beispiel: Die jährliche Heizungswartung kann ein Kostenart im Prüfrahmen sein, der Austausch einer defekten Pumpe ist eine gesondert zu prüfende Reparatur.

Kleinreparaturklauseln sind unter engen Voraussetzungen zulässig, betreffen aber nur Gegenstände, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie Türgriffe oder Wasserhähne. Die Obergrenze liegt üblicherweise bei 100 bis 120 Euro pro Einzelfall mit einer jährlichen Gesamtobergrenze. Größere Reparaturen am Gebäude sind davon regelmäßig gesondert zu prüfen und sollten nicht ungeprüft über die Nebenkosten abgerechnet werden.